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  柠檬_6149 2017-04-13 23:32

  土地增值税的筹划方案：
  城镇土地使用税是按你实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
  
  每个地方具体每平方米的税额要根据你所在城市、县城等的地段来考虑，不同城市、不同地段的税额都不同，大城市要比中小城市的税额高，同一城市一般中心地段要比其他地段税额高。
  
  城镇土地使用税是按年计算，分期缴纳，一般分别为按月、季、半年或1年

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  wuseer 2017-04-08 13:30

  一、利用免税临界点享受免税优惠法
  
  房地产企业建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
  
  对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建筑的普通标准住宅不适用该免税规定。
  
  根据以上规定，开发企业在规划中，应当安排一定比例的普通住宅，并在规划中予以确认，以享受普通住宅的税收优惠。这里的20%就是“免税临界点”，我们可以根据免税临界点计算出纳税人转让普通标准住宅的免税临界点定价系数为1.67012，即当售价小于1.67012倍的建造成本时，免缴土地增值税。
  
  案例
  
  某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2008年5月6日，该公司出售普通住宅一幢，总面积9100平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门的制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。
  
  问题：
  
  分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
  
  比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额
  
  方案一：
  
  计算扣除项目：
  
  取得土地使用权所支付的金额：2000万元
  
  房地产开发成本：8800万元
  
  房地产开发费用=(2000 8800)×10%=1080(万元)
  
  与转让房地产有关的税金：
  
  销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)
  
  营业税 =18200×5%=910(万元)
  
  城建税及教育费附加=910×(7% 3%)=91(万元)
  
  印花税=18200×0.05%=9.1(万元)
  
  土地增值税中可以扣除的税金=910 91=1001(万元)
  
  加计扣除=(2000 8800)×20%=2160(万元)
  
  扣除项目金额合计=2000 8800 1080 1001 2160=15041(万元)
  
  增值额=18200-15041=3159
  
  增值率=3159÷15041=21%

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  Hzl_8542 2017-04-06 21:20

  减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效.

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