3条回答

• 

  Hzl_8542 2016-10-08 21:13

  房地产企业获得土地后每季度申报的计算土地使用税是：[总土地面积-总土地面积*（已售房屋建筑面积/总的建筑面积）]*当地所适用的每平方米应纳税金额/12*3，就是当季度应交的土地使用税《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

  0 评论
• 

  xiaoping123 2016-10-03 15:50

  要参考土地房屋的面积，当地的税率和地段来确定应缴税款的金额。
  
  一、房产税
  1、房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
  2、房产税税率：
  （1）从价计税：1.2%
  （2）从租计税：12%（个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收）。
  3、应纳税额的计算
  （1）从价计征
  全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
  （2）从租计征
  全年应纳税额=租金收入×12%（个人为4%）
  
  二、土地使用税
  1、土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积为计税依据征收的一个种税。
  2、城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：
  (1)大城市0.5元至10元。
  (2)中等城市0.4元至8元。
  (3)小城市0.3元至6元。
  (4)县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。
  3、应纳税额计算
  全年应纳税额=实际占用应税土地面积( 平方米)*适用税额.

  0 评论
• 

  -丶- 2016-10-03 03:17

  房产开发企业土地使用税缴纳方法如下
  　 一、房地产企业是否是城镇土地使用税的纳税义务人
  　　2006年12月31日国务院新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称\"《土地使用税暂行条例》\"）自2007年1月1日起施行。
  　　《土地使用税暂行条例》第二条规定：第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
  　　前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
  　　而房地产企业的开发项目土地基本都是坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的建设用地，因此依据《条例》第二条规定，可以判定房地产企业是城镇土地使用税的纳税义务人。
  　　二、关于纳税义务发生时间
  　　国税发〔2003〕89号原规定\"是房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。\"这一规定对房地产企业在取得土地至自用、出租、出借、出售本企业建造的商品房期间是否缴纳城镇土地使用税未作明确。
  　　在2006年下发的《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）中给予了明确规定（同时将国税发〔2003〕89号原规定给予废止）：\"二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  　　国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。\"对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题，国家税务总局也明确公告（国家税务总局公告2014年第74号）如下：\"通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部   国家税务总局关于房产税   城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。\"依据上述规定，房地产企业应该从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  　　三、关于纳税地点
  　　《土地使用税暂行条例》第十条规定：\"土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。\"因此，房地产企业应该向土地所在地主管地税机关申报纳税，即不能向房地产企业机构所在地主管地税局申报缴纳，这一点一定要注意。
  　　四、关于计税依据的规定
  　　《条例》第三条规定：\"土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
  　　前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。\"之前《国家税务局关于检发的通知》（[1988]国税地字第15号）   对实际占用的土地面积也进行了明确，即文件的第六条规定：\"   六、关于纳税人实际占用的土地面积的确定纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。\"此外，《土地使用税暂行条例》的第六条还规定   下列土地免缴土地使用税：（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；因此，房地产开发企业应该以土地使用证上确认的土地面积，减去配套公共用地的面积作为计税依据，乘以当地政府规定的每平方米年税额，计算缴纳。
  　　如果房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，还可以享受相关优惠，具体请参考《财政部   国家税务总局   关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：\"一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
  　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。\"
  　　五、纳税义务终止时间
  　　《财政部、国家税务总局关于房产税   城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：\"纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。\"之前国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：\"二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。\"依据上述规定，可以判定房地产开发企业将开发的商品房销售交付给购房人的当月月末，其城镇土地使用税纳税义务终止。
  　　而在实际业务中，房地产企业的开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，尤其要跟土地所在地主管地税机关沟通，确认合理的计算方法。

  0 评论