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  小小小帅 2017-08-11 21:22

  　1、因房地产抵押登记引起纠纷的处理
  
  　　房地产在进行抵押登记的时候，可能会出现抵押权状况与真实的权利状况不符合的情况出现，可能表现为房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不一致，也可能表现为主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记并未注销。如果是前者，登记机关需要为其办理更正登记，并要求过错方承担赔偿责任，如果是后者，当事人应根据有关规定，及时办理注销抵押登记。
  
  　　2、因抵押房屋发生毁损引起纠纷的处理
  
  　　抵押房屋如果发生毁损，那就需要分为三种情况进行讨论。第一种是当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为;如抵押人不停止其行为，抵押权人有权诉诸法律，请求法院责令其停止。第二种是当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时，抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保。第三种是抵押房屋的毁损是第三人导致的，抵押人有义务向第三人请求赔偿，并提供与其所得赔偿金相当的担保，否则抵押人有义务提前清偿债权。
  
  　　3、因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理
  
  　　如果抵押房屋被列入了拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人，抵押权人接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房产重新设定抵押，或者提供其他方面的担保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之后获得了新的房屋，那么抵押权人便可与抵押人协商将此房屋设定为抵押房屋，并重新办理抵押手续。当然，抵押权人也可要求抵押人提前清偿债务，并注销抵押登记。
  
  　　4、因房地产先出租后抵押引起纠纷的处理
  
  　　如果房产在抵押之前就已经出租出去了的话，那么房屋的承租人对该房屋就拥有优先购买权，承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，抵押权人也不能解除原租赁关系，这时就容易引起纠纷。为了避免纠纷的产生，抵押人如果要将已经出租的房屋抵押的话，必须将房屋已出租的事实告知抵押权人，否则将承担赔偿责任。

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  wuseer 2017-08-11 18:46

  这里所说的房屋抵押，是指购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。根据《物权法》的规定，抵押期问，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、出卖人办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。
  因此这就涉及由谁来偿还银行贷款问题，有以下两种方式：
  (1)房屋出卖方自行出贵偿还交易房产名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方根据房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。
  (2)由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司.由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保套司要按照垫责数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。使用这种方式在交易时应注意：在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司，必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。
  (3)由买方先行偿还交易房产名下的银行贷款，向银行偿还的贷款部分视同买方向卖方支竹房款的一部分。这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖跹方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。
  对于买方来讲，首选的当然是第一种方式，由卖方先还贷款，将抵押解除。

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  Hzl_8542 2017-08-11 17:08

  抵押权人在发生如下情形之一时，可处分抵押房产：债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；抵押人死亡，或被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；抵押人被依法宣告解散或破产的；抵押人违反法律规定，擅自处分抵押房地产的；抵押合同约定的其他情况。经抵押当事人协商，发生上述情形时，可通过拍卖等方式处分抵押房产，协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。

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