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  青春奋斗者 2015-11-16 10:58

  在新“国十条”之前，通常是将个人住房贷款种类分为“首套”或“第二套及以上”。而新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 现在银行把那些有两次购房纪录的客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房。
  
  所谓一套房贷、二套房贷，三套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”，房贷新政“以房为限，而不是以贷为限”。
  
  第三套房认定案例
  
  情况一：婚房可能被列为三套房
  
  很多父母都习惯在自己房产产证中加入子女名字。但根据目前三套房“认房又认贷”的标准，子女与父母共有的房产仍会被算作一套。“目前我们核定标准是一看个人征信记录，二看上海房地产交易中心个人名下产权记录。”建设银行上海分行房贷人员对本报表示，“如果子女与父母共有一套房产，并且自己名下仍有房产，再购买就会被列作第三套。”
  
  更困惑的情况是，如果男女双方婚前都与父母共有一套房产，那么双方再购置物业时，是不是应该被列为第三套房产?记者致电上海多家银行获悉，大多数银行都会将这种情况列为第三套房产。某股份制商业银行房贷工作人员表示：“房产认定是以家庭为单位，计算夫妻双方名下物业总和，即使双方都无贷款记录，仅按认房标准，这也会被算作第三套房产。”
  
  但中国银行上海分行房贷工作人员表示：“如果这两套房子都是父母在子女未成年时购买的，而且夫妻双方并无贷款记录，那么再申请购房时，可按照第一套房来对待。”
  
  总体来看，按照“认房又认贷”标准，并以家庭为单位，夫妻双方婚前的贷款记录、房产记录均会被叠加计算在内。比如夫妻双方，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后申请贷款仍被视为三套房。
  
  又或者夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
  
  不过，如果婚前双方所买房产并未贷款，那么，将之前房产卖出，再买则算首套。
  
  情况二：有贷款记录但名下无房产
  
  李小姐目前在申请房贷时也被多家银行按照“三套房贷”标准退回。“其实我现在并没有房产，但也被算作第三套房了。”李小姐对记者表示，2002年她曾在江西老家用商业贷款购买过一套房产，但2007年已出售。2007年她在上海用公积金贷款购置另一套房产，也于2008年售出。但今年在上海再次申请购房贷款时，虽然她能够提供房屋出售证明，但仍被多家银行退回。
  
  “开始我以为我最多会被算作第二套，但央行个人征信系统全国联网，在江西、上海的贷款记录均可以查出。”李小姐表示，虽然她目前名下并无任何房产记录，但银行调查个人贷款记录、房产记录后，取二者较大者计算，被列为第三套房产。
  
  记者致电多家银行获悉，在央行个人征信系统中可以记录个人在全国各地贷款信息，按照目前“认贷”标准，商业贷款、公积金贷款均被算在内，而且即使贷款已经全部还清，再贷款也会被认定为三套。
  
  在这种政策影响下，部分改善型购房者受到影响最大，很多人希望通过“小房”换“大房”方式提高生活质量，但现在即使将房产出售，只要有贷款记录仍被算作一套。如果被认定为二套，那么首付比例和贷款利率大幅提高;认定为三套，则无法申请购房贷款。#p#副标题#e#
  
  情况三：外地房产成“漏网之鱼”
  
  与上面两种情况相比，在外地拥有房产但无贷款记录者则可能侥幸成为“漏网之鱼”。目前各地房地产交易中心记录的个人名下房产并未实现全国联网，个人在不同地区拥有的房产并不能全部被查出。上海多家银行表示，“只要上海市房地产交易中心的单子上没有显示就行，一般只看单子上的记录。”但交通银行客服表示，在三套房认定标准中“认房认贷认调查”，银行将会调查个人在外地房产情况，但至于具体调查办法，交行并未做过多具体说明。
  
  据了解，虽然大多数银行对个人在外地房产记录不做过多追究，但银行在向个人发放购房贷款时，都会要求个人提供“承诺书”，对自己名下的房屋作出书面承诺。如果发现客户提供的承诺书与事实不相符合，则会被银行纳入不良记录。
  
  但外地拥有两套房产却申请到住房贷款的人仍不在少数。赵小姐在重庆拥有两套房产，一套房产与母亲共有，另一套房产单独属于自己。“这两套房都是父母贷款办理，我并无贷款记录，我已经就我的情况咨询了多家银行，如果我现在在上海申请房贷，仍按首套处理。”赵小姐对记者表示，由于自己成年未婚，银行只会调查她的贷款、房产记录，而不会再去调查父母贷款、房产记录。
  
  情况四：假离婚真买房
  
  面对严厉房地产调控政策，也有夫妻想出“假离婚 真买房”的方法。夫妻双方离婚后，将财产归到一方名下，再由另一方申请购房贷款，之后再复婚。
  
  记者致电咨询多家银行获悉，如果夫妻双方离婚，房产全部归曾经有贷款记录一方，那么另一方来申请贷款确实符合“无房又无贷”条件，再购置住房可以按首套房受理，办理的时候，需要有房管局出具的“无房证明”，离婚证和相关的离婚判决也要带上。从银行角度说，“假离婚”这种事情确实不好判别，客户提供的所有材料都不会显示离婚的意图，取证困难。
  
  但是“假离婚”仍存在很大隐患。从法律上说，没有“假离婚”这种说法，完成了法律程序就是真离婚，而如果弄假成真，就得不偿失了。另外“假离婚”也存在很大财产纠纷风险。比如离婚时把房产归到妻子一方，即使复婚，这房产也算妻子的婚前财产。这样，就会使房屋未登记在自己名下的夫妻一方存在较大法律风险，将来一旦产生纠纷，合法权益很难得到保护。
  
  折叠编辑本段基本政策
  
  三套房政策
  
  由于09年来，投资、投机消费造成房地产市场消费过度旺盛，供应的偏紧加上量的狂热去化，房价一日千里。房地产的居住属性被降格到了第二属性，沸腾的民怨给决策层造成了很大压力。这波调控针对的，是购买多套房的炒房客。“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”；按照国务院的要求，“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”这几条极具鲜明针对性的政策，对炒房客尤其是辗转各地炒房客的杀伤力是非常巨大的。
  
  建行某支行个贷业务经理称，国务院关于三套房可停贷的规定，主要是针对房价过高的一线城市，而北京作为房贷高涨的典型代表，在政策刚刚下发之初，各家银行肯定会严格执行。
  
  该业务经理指出，现在银行把那些有两次购房纪录的客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房，除非该客户资质情况特别好，并且是在客户接受高首付、高利率的前提下，银行才会考虑进行审批，“这样的情况并不多”。
  
  随着管理层房贷“收缩令”的下发，银行正处在监管层大力审查的风口浪尖，上述业务经理告诉记者，银行并不倾向于做第三套房贷业务，目前的情况下，大多数银行特别是国有银行，都会选择暂停审批三套房贷。
  
  房产投资客是否会抵挡住三套房高首付成数和高贷款利率的压力，依然选择贷款购买第三套甚至多套房呢？某中介业务人员表示，随着管理层对房地产市场的调控力度越来越大，那些投资客早已经陷入进退两彷徨的境地，而房价可能持续下跌的预期也让投资客暂时“偃旗息鼓”。
  
  武汉暂停发放第三套房贷 ：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款

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  99小小毛 2015-11-16 10:38

  第一种：个人名下有两套商业贷款记录，一套已还清并出售，另一套未还清，这种情况如若再
  次贷款，会被银行认定为第三套住房贷款。　
  第二种：个人名下有两套商业贷款记录，全都已还清且出售，虽然能够提供两套住房出售的证
  明，个人名下无房产，但再贷款时也会被认为是第三套。　　
  第三种：个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，借款人想要用公
  积金贷款购买另外一套房产，按照公积金新政规定视为三套房，按照三套房贷款政策执行。　
  　
  第四种：个人名下首套房公积金贷款，二套房商业贷款，再次贷款还准备用商业贷款，这种情
  况肯定会被算做三套。

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  热心网友 2015-11-16 10:11

  第三套及以上住房的认定
  　　职工家庭成员在房产主管部门的房屋信息系统登记有两套及以上住房的，或公积金系统的贷款记录达2次及以上的，其武汉住房公积金贷款申请均不予受理。
  希望我的回答对你有所帮助

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