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  Duming0123 2015-06-13 19:27

  共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。
  　　2、 共有建筑面积的计算方法，整幢建筑物的建筑面积，扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
  　　3、 共有建筑面积的分摊方法
  　　(1)住宅楼共有建筑面积的分摊方法，住宅楼以幢为单元，依照共有共用面积的处理和分摊方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
  　　(2) 商住楼共有建筑面积的分摊方法
  　　首先，根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积，将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积，和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
  　　住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照共有共用面积的处理和分摊的方法和公式，按各套的建筑面积分摊，计算各套房屋的分摊面积。
  　　商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积，按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
  　　(3) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
  　　多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
  　　1、房屋共有人对共有房屋都享有权利、承担义务。
  　　共同共有人在共有关系存续期间对共有房屋共同享有权利、承担义务，不能自由处分其应有部分，不得分割共有房屋。但如果是按份共有，各共有人已经明确了共有的份额，则各共有人可在一定限制范围内处分其份额，当然，这里的份额不是实物上的份额，而应当理解为价值上的份额。
  　　2、共有房屋的买卖，因按份共有和共同共有又有不同。
  　　按份共有的房屋在大多数共有人同意的情况下就可以出卖，只是共有人相对于其他购买人享有优先买受权。共同共有的房屋的出卖则需经过全体共有人一致同意方可进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应认定无效。当然，第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。
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  繁华尽落 2015-06-13 19:24

  建筑面积计算如下：
  （1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；
  （2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
  （3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
  （4）内墙面装修厚度计入使用面积。
  2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。
  3.套内阳台建筑面积（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
  （2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
  套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积

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  卫生巾紫了 2015-06-13 19:22

  房子套内建筑面积是指不含公摊面积的建筑面积，含室内墙体。飘窗不计面积，封闭的阳台要计算面积，不封闭的阳台按垂直投影面积的一半计算。外墙面积按散水上皮至檐口高度，减去窗洞口面积进行计算。

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  123GG 2015-06-13 19:21

  计算建筑面积的规定 3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定： l 单层建筑物高度在 2.20m及以上者应计算全面积；高度不足 2.20m者应计算1/2 面积。 2 利用坡屋顶内空间时净高超过 2.10m的部位应计算全面积：净高在 1.20m至 2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。 3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全而积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应汁算全面积；层高不足 2 .20m者应计算1.2面积。 3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过 2.10m的部位应计算全面积；净高在 1.20m至 2.10m的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足 1.20m时不应计算面积。 3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算l/2面积。 3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在 2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足 2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。 3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算l/2面积。 3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。 3.0.12 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。 3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 3.0.15 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。 3.0.16 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计箕。 3.0.17 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。 3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 3.0.19 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。 3.0.20 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。 3.0.21 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 3.0.23 建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

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  [昵称被屏蔽] 2015-06-13 19:21

  共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。
  共有建筑面积的计算方法，整幢建筑物的建筑面积，扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

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  谢汶静 2015-06-13 19:21

  1）建筑面积 一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。 （2）使用面积 房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、 管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。 （3）居住面积 房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 （4）分摊面积 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。 他们的关系及计算公式： 建筑面积=套内建筑面积 分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

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