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  灯泡大怪兽 2016-03-09 15:23

  A、如果承、发包双方在合同中约定，除按进度支付部分工程款外，余款于工程竣工六个月后支付，这种约定就有可能造成承包人难以及时行使优先受偿权。因此，在合同签约时，就应注意这个付款时间问题。
  
  B、在结算过程中延误优先权的行使，导致因优先权的丧失而无法获得清偿或全部清偿。因此，我们要注意，一旦6个月的时间即到，而工程价款尚未确定的话，我们就要考虑发包人有没有承担责任的能力，如果没有的话，就要及时提起诉讼，要求行使工程优先受偿权。
  
  4、权利行使方式
  
  《合同法》第286条规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式有二种:一是与发包人协议将该工程折价，二是申请人民法院将该工程依法拍卖。
  
  具体的行使程序:催告--协议折价或申请拍卖(诉讼)
  
  ① 催告:有约定的应从其约定，没有约定的，一般将催告的\"合理期限\"确定为两个月以上;
  
  ② 协议折价: 并非必经程序;
  
  ③ 申请拍卖:大多数都是发生在审理程序中，法院审判实际的做法是，承包人向人民法院起诉，获得生效判决或者调解书后，向人民法院申请执行。当然承包人也可以仲裁书为依据申请人民法院强制执行。
  
  5、不予支持工程优先受偿权的情形:
  
  ① 建设工程的所有权已经转移或已被法院生效法律文书确定转移的;
  
  ② 建设工程已经出售给交纳了全部或者大部份购房款的消费者的;
  
  工程优先受偿权是优先于所涉工程上的抵押权和其他一般债权，却不能优先于物权和具有物
  
  权期待权的购房人的权利行使。
  
  对于已经支付了全部或大部分购房款的买房人所购买的房屋，虽然该房屋尚未办理过户手续，但是为满足人民基本生活的需要，为维护交易安全和社会的稳定性，法律规定施工人的工程优先受偿权并不涉及该以出售的房屋。当然只有以生活消费为目的购买住宅的购房人才是消费者，对于以投资为目的的购房人，并不是消费者，他所购买的商铺、写字楼是不能对抗施工人的工程优先受偿权的。
  
  ③ 标的物为不宜折价、拍卖的学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程的;
  
  ④ 承包人放弃优先权承诺有效。
  
  综上，在施工过程中，现场项目经理部需要就工期、质量标准、付款方式、结算方式、违约条款、工程签证等重要条款与发包人达成补充协议、会议纪要或者应发包人要求出具书面承诺函时，应严格按照承包人内部的合同评审程序进行合同审核，及时将有关函件在签字盖章前送交承包人总部各部门进行审查，并报承包人高层领导同意，从而最大限度规避公司经营风险。

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  ag123456 2016-03-09 15:19

  一、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。 目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。 有关建设工程施工合同的法律、 《 法规规定主要有： 中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》（试行）、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。 《协议书》中明文要求发包人和承包人，“依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其它有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公正和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。”
  二、严格审查发包人资质等级及履约信用。 施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。 根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照， 取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格， 审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。
  三、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。 “工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。 1、实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。 2、根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。 3、建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场身份证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。
  四、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。 一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。
  五、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系。 尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。
  六、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。 《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定代表人及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其它人员随意签字，给各方造成损失。
  七、不可抗力要量化 施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。 国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
  八、运用担保条件，降低风险系数。 在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。 除上八个方面外，签订合同时对材料设备采购、检验，施工现场安全管理，违约责任等条款也应充分重视，作出具体明确的约定。任何一份施工合同都难以做到十全十美，合同履行中还应根据实际情况需要及时签订补充协议、变更协议，调整各方权利义务。

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  Hzl_8542 2016-03-09 15:16

  一般来讲，下列三个方面的问题是应当注意的：   　　（1）作为承包方为讲，首先要了解工程基本情况，包括发包方提供的图纸情况、工程量、工程的难易程度、工期要求、需要达到的施工力量等。如果承包方的施工力量与工程不适应，则应当讲明，否则，应当承担相应的责任。   　　（2）作为发包方，应当审查承包方的资质等级，是否有力量承包此项工程。   　　对于是否允许承包方转包，应当事先在合同中讲明。   　　（3）发包方应当加强对工程质量的监督检查，在合同中应当明确监督的方式、时间、工程内容；对需要进行中间验收的部分要作出适当的安排。

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