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石志 2017-07-04 21:49
使用土地使用证贷款,需要满足3个条件:第一,借款年限不能小于产权使用年限;第二,没有其它债务问题;第三,符合当地土地政策.办理:1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押. 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地.上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物.2.土地使用权抵押的前提. 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助.没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效.3.抵押须有书面文件. 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议.因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件.4.土地使用权与地上建筑物一致的原则. 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押.所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益.5.保险问题. 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限.6.土地使用权抵押时,应办理登记手续. 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案.如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书.7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估. 一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策.8.董事会的决议. 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议.9.应请律师出具法律意见书. 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性,有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书.10.土地使用权抵押时应办理公证手续. 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续.11.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助. 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物--土地使用权.在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续.12.抵押权的终结. 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议.
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