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跃层房屋标准高度有谁清楚?

游寄波 | 被浏览1180次 1年以前 |

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3条回答

  • -丶- 2016-05-04 16:16

    高层建筑的层高设计不同:高级宾馆3.5~4.0m、写字楼3.3~3.6m、住宅,跃层房屋标准高度2.8~3.0m,因集中供暖要节约能源,限制一般多为2.8~2.9;南方大城市用地紧缺,如上海2.8m的也不少,其它如广州等空气环境潮湿或多数中小城市层高3.0m居多。

    2 评论

  • 柚柚_7488 2016-05-08 23:59

    你好,住宅按层数划分如下:
    1、低层住宅为一层至三层;
    2、多层住宅为四层至七层;
    3、高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类:
    第一类:层数8-16层,房屋高度在25-50米之间,通常称为小高层住宅;
    第二类:层数17-25层,最高度达75米;
    第三类:层数26-40层,最高达100米;
    第四类:层数在40层以上,高度超过100米,称为超高层住宅;目前国内极少有超高层的住宅。

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  • 聆听你的话 2016-05-08 15:21

    根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的有关规定,跃层房屋标准高度2.80m;卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3;利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室内净高不低于2.10m;厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。 希望我的回答可以帮助到您。

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  • 3 回答
    • 跃层装修贵吗,跃层的房子要怎么装修好?
    • 快乐大白兔 回答:  亲,很高兴为你解答哦。跃层装修我觉得很贵哈,他的要求比较高哈。跃层户型的房子由于特殊的房屋结构,装修设计时需要注意一些事项,比如:跃层户型房屋客厅一般挑空都比较高,那么装修设计时就需要留意视觉感受上的舒适度。   装修时客厅要挑高   客厅挑空过高,留意视觉感受的舒适度跃层户型的客厅挑空过高,应该解决视觉的舒适感受,具体做法是采用体积大、样式隆重的灯具弥补高处空旷的感觉。分隔线:合适的位置圈出石膏线,或者用窗帘将客厅垂直分成两层,令空间敞阔豪华而不空旷。装修部位要突出重点在选择装修档次上,要根据主人的不同需求、不同身份进行设计,要突出重点。一般主卧室、书房、客厅、餐厅要豪华一些,客房、保姆房则应简洁一些。楼梯是这类住宅装修中的一个点睛之笔,旋转式的楼梯、宽厚的扶手,在空中轻灵蜿蜒地舒展着,引导你进入二层的空间。这样的着机会为你的居室增色不少。确定重点装修部分,分清投资装修的主次,非常重要。   装修时房屋功能要齐全   功能要齐全,分区要明确应按照主客之分、动静之分、干湿之分的原则进行功能分区,以满足主人休息,娱乐、就餐、读书、会客等各种需要,同时也要考虑外来客人、保姆等的需要。功能分区要明确合理,避免相互干扰。一般下层设起居、炊事、进餐、娱乐、洗浴等功能区。卧房又可以设父母房、儿童卧室、客厅等,满足不同需要。   跃层的楼梯要满足通行   楼梯是关键满足通行、疏散和家具搬运的要求楼梯梯段的宽度、平台的宽度、踏步的宽度及高度等尺度,要满足人行走舒适、家具搬运方便。符合结构、施工、防火要求结构要满足承重的要求,楼梯构造尽量简单,以方便施工。楼梯使用的材料要为非燃烧体,满足建筑防火的要求。坚固安全、经济合理楼梯各组成部分的连接应牢固,楼梯栏杆、扶手连接牢固。楼梯的构造形式、材料的使用应符合经济的要求。注意美观不同的楼梯形式、结构布置和细部构造处理,将影响到楼梯与住宅的协调美观。   装修设计要注意阁楼的装饰   设计时谨慎阁楼挑空情况层高较高的住宅内,隔出一个二层的阁楼,无论是水平分隔还是垂直砌墙,都必须考虑到加建结构的资料和承重、隔墙的厚度和高度的比例等。这类改造涉及精确计算、加固、切割等专业施工技术,改造前一定要查看设计公司是否具有“结构施工平安设计资质”装置智能家居系统通常情况下都是比较大的对于这样比较大的面积装修都应该考虑到安防这一方面,智能家居系统的安防可以做到与电视自然切换,控制中心可以自动调节转换,比起视频监控有过之而不及,当某个场景或者是设备物品找到破坏的时候,此时智能家居安防系统不只会及时触动报警开关还能摄录当前发生的场景,并在视频设备上播放,如果房主不在家,安防系统会自动向小区拨出电话,随后拨通你手机,实现对安全的 24 小时监控。   跃层装修时电器要排要合理   电器多,要合理布线像跃层式住宅卫浴中的供电装置会比较专业和特别,复杂的内在联系对设计师的专业要求更高。应该使用电脑模拟电器与插座位置,合理分布电器的位置,方便实际使用。此外,大户型的卫浴空间干湿分隔明显,尽量把电器插座设置在干区内。灯光需要按需设计,能够满足生活和娱乐的多种需求许多住户希望客厅灯光能随不同用途、场所而有所变化。智能化系统里有灯光调节系统。能够依照需要控制照明状态,可以模拟自然界太阳光的变化,住户只要轻触开关或手中的遥控器就可以感受从夏到冬,从春到秋的模拟性季节变化,甚至可以模拟一天中的不同时段。   跃层装修的选择房屋类型   每种结构的房屋类型,都有它特有的缺点和优点,跃层也是一样,装修设计时就要掩饰那些缺点,放大那些优点,这样才能得到舒适美观的家居。
    • 跃层式 跃层别墅 跃层装修 1年以前
  • 3 回答
    • 请问房屋架空层归属权属于谁?
    • 感受你的存在_4805 回答:你好,宅小区楼房架空层产权应属于业主所有(一)从建设用地使用权和房屋所有权关系的相关规定来进行分析 1、《物权法》中的有关规定 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定 第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定 第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。 从上述我国法律法规的规定可以看出,作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别:房依地存,地为房载,地转房随,房转地随,法定登记,确权保护。只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。架空层作为建筑物中公以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层,依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在,是地面到一楼的一段空间,只是一种附属物,不具有独立的产权,作为从物,其权利依附于主物,架空层所在的建筑物产权归谁,架空层权属也就归谁。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走,所以其理应归全体业主所有。因此,架空层作为房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。 (二)从《物权法》中有关规定进行分析 1、《物权法》第十二章建设用地使用权相关规定 (1)第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。 此条说明建设用地可以在土地的地表、地上或地下分别设立。架空层多为首层空间属于建设用地地表使用权,二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权,且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物权,但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下,后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前,二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后,根据上述建筑容积率的论述可知,土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下,架空层是作为依附在土地之表面的建筑物,则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权,且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围,即该块土地的地下(地下室)、地表(架空层)和地上(楼房)的权利均属于楼房业主拥有。 (2)第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。 根据现行房地产管理方面的法律法规的规定,建设用地使用权人在取得建设用地使用权后,凭建设用地使用权证书及立项许可等其他政府批准文件,申请有关建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等,即可以按照批准和用途,以该土地建设建筑物、构筑物和其他附属设施。对建成后的的房屋等不动产的归属,《城市房地产管理法》第60条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由此可见,在现行的法律模式下,建设用地使用权人在完成房屋等不动产建设后,有权凭借建设用地使用权证,申请办理房屋等不动产所有权权属证书,取得房屋等不动产所有权。因此,法律推定建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋等不动产的所有权,除非有相反证据证明该土地范围内建造的房屋等不动产属于他人(如土地使用权转让、与他人合资共建等)。即在房产未依法预售给业主之前,房产开发商通过原始取得的方式取得了房屋等不动产的所有权。业主通过买售楼房,楼房依法转让后,依据“地随房走、地转房随”的法律原则下,业主成为该块土地的使用权人,因此建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。架空层也是建筑物的构件之一,当然也属于该楼房业主的所有。 2、不动产登记的规定 《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第一百三十九条规定:“设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。” 由此可见,不动产物权变动经依法登记始发生法律效力是一项原则,但并非所有不动产的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力,“法律另有规定除外”包括两种情况:一是无须进行登记的不动产物权,如《物权法》第九条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”二是不动产物权的变动不以登记不生效要件,这又分两种情形:一是无须登记即能发生不动产物权变动效力,如《物权法》第二十八条、二十九、三十条规定。二是登记是不动产物权变动的对抗要件,如《物权法》第一百二十九条的规定。而很显然,架空层由于属于从物,从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。从物不能独立转让,它只能随着房屋这一主物的转让而转让,因此,架空层无须登记即发生法律效力,即产权自然而然地归属于房屋的买受者。 (三)从政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》的角度进行分析 诚然,在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 然而,此种约定也只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方。但是,政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时,《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定:(1)房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金外,每年还必须按规定缴付土地使用权费。(2)房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权,其合法权益受法律保护。(3)土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。(4)建筑物必须连同土地使用权一起转让,转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续,按政府有关规定缴纳税费。(5)建筑物连同土地使用权转让后,新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。由此可见,依《土地使用权出让合同》规定,房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时,必须连同土地使用权一起转让。因此,在商品房住宅小区建筑物时首次转让时,当房地产开发商将不计算容积率的建筑物(面积)以买卖合同方式来约定不转移,为房地产开发商所有时,房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定,买卖合同将违反房地产法律的强制性规定而会导致无效。 (四)从房地产初始登记和转移登记进行分析 1、初始登记。住宅建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理住宅建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率的建筑物(面积)的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物(面积)。从上述(二)的分析可以看出,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物(面积)不能取得其所在地块的土地使用权面积份额,不能取得完整、独立的房地产权利,不能取得《房地产证》,其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物(面积)。目前,在房地产初始登记的实务中,房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》,或《房地产证》外,对于共有、他项的房地产权证,房地产登记机关并不办理。 2、转移登记。在房地产二级市场,房地产开发商与买方签订《买卖合同》,买方依约付清购房款后,双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。而架空层的法律权利归属的转移并没能记载于房地产权证。如前所述,由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物,当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人,由小区全部房屋的所有权人共同共有。 (五)从公用面积分摊的有关规定进行分析 1、1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。 首层楼房架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物。依据物权法理论,计算建筑容积率的建筑物是主物,不计算建筑容积率的建筑物是从物(是住宅房屋单元的从物)。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。 在现行的房地产行政管理制度下只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/建设用地面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房地产证》。对于不计算建筑容积率的建筑物,由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物,不能单独取得《房地产证》。不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。 从上可知,架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价,不参与计算容积率,不作为共有建筑面积分摊给业主,也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时,首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割,也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。 首层楼房架空层的产权,实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时,楼房架空层依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时,其不能取得房地产权证,其产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。房地产开发商预售或现售小区房屋单元后,房屋单元办理初始登记和转移登记,首层楼房架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。 (六)从房屋本体维修基金管理规定进行分析 1、《物业管理条例》的有关规定 第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用 架空层当然属于共用部位,因此架空层的维修支出需要由本体维修基金承担。开发商没有理由只享受权利却不承担义务。同时,从《物业管理条例》第五十五条规定也可间接也认定架空权的产权归属于业主所有。希望能帮到你!
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