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  YR依然 2015-12-30 17:28

  　　三套房贷款方法：
  
  　　首套房贷认定范围扩大
  
  　　  三套房也能贷款
  
  　　  昨日记者在央行网站看到了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。根据通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。【沈阳全力打造快速路网系统 一二三四环分阶段封闭】
  
  　　  此外，在已取消或未实施“限购”的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
  
  　　  新政力度超过预期
  
  　　  公积金政策或不跟随
  
  　　  针对房贷新政，昨日记者联系了沈阳多家银行个贷部门负责人或工作人员，对方均表示尚未接到通知。“我们也是在网上看到这个消息的，可能是国庆节放假的原因，到现在为止尚未接到正式通知。”某国有银行个贷部负责人说，预计8日上班后可能会接到文件。
  
  　　  据介绍，新政力度超过了此前银行界的预期。“首付三成没变，但是央行强调利率最低7折，这个是没有想到的。”该负责人说，因为四五年前有过最低7折的利率，但现在基本上都是基准利率。【多地缴费满十年 在最后一地领取养老金】
  
  　　  此外，以前一直是认房又认贷，也就是说，银行发房贷时只要发现有二套及以上住房或者有过房贷记录，都会按照二套处理，首付为6成或者65成，利率上浮10%。而新政对于改善性住房家庭来说无疑是重大利好，不仅少拿首付金，还有较大利率优惠。
  
  　　  “现在我们执行的依然是认房又认贷，只要有其一就不能享受首套房的首付和利率优惠。”某股份制银行个贷部门工作人员说。
  
  　　  此前，第三套房无法申请贷款，而新规要求对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。“以前是禁止贷款，现在有全面放开的趋势。”工作人员说。
  
  　　  多家银行个贷部门表示，如果国庆长假后一两天内接到正式通知，由于是央行文件，应该会在一周内得到执行，具体以某一时间节点为准，“以前按照基准利率买房的可能会后悔，但也没办法了。”某国有银行个贷部门负责人说。
  
  　　  昨日记者从沈阳公积金有关人士处了解到，目前首套房认定及房贷利率没有变化，仍按照原政策执行。业内分析认为，由于公积金归住建部所管，央行、银监会下发通知多会照会住建部或联合下发，此次住建部没有参与，因此公积金政策变化的可能性不大。
  
  　　  专家：最终决定权仍在银行
  
  　　  但其无提供优惠利率动力
  
  　　  资深信贷专家徐瑾表示，央行选择在国庆前夕放松限贷，时间巧妙，是希望能提升10月楼市成交，保证“金九银十”。
  
  　　  徐瑾认为，央行重新确定首套房认定标准，短期内有助于释放被此前“认房又认贷”所压制的自住房和改善性需求，预计会提升10月房地产市场成交量。但中长期来看，并不乐观，或难改楼市长期低迷走势。
  
  　　  首先，此次新政更多的是放权给市场。但对于首套房首付30%的标准并没有下调，而是重申最低7折优惠利率，最终决定权仍在银行，基于目前楼市风险偏高和房贷收益偏低的考量，商业银行并没有提供超低优惠利率的动力。其次，大幅放开二套房贷，影响有限。因为当前房价处于高位，再则，房产税预期将至，将大大挤压楼市投机需求。第三，可能进一步引发购房者观望情绪。央行此次松绑限贷，大大超出市场预期，但可能适得其反。对于购房者来说，央行此时大度出手，足以看出楼市的低迷，从而更加谨慎，并继续观望而不敢轻易入市。
  
  　　  市场反应
  
  　　  央行房贷新政让开发商和二手房中介感到兴奋不已。
  
  　　  昨日下午在铁西区一家楼盘，工作人员表示这两天来看房的有所增多。“确实有一些家庭为了买房而放弃旅游，有的已经选好了房，就等着新政执行好出手。”工作人员说。
  
  　　  此前，网上流出某知名房产商因央行房贷新政而下发的涨价通知，不过沈阳多家楼盘表示暂时无涨价计划。“有传言说节后可能会调价，但是否真能涨还不清楚。”浑南一家楼盘工作人员说。
  
  　　  铁西区建设大路附近一家中介工作人员表示，房贷新政对于中介来说是重大利好，长假期间不少购房者来看房，打探得最多的就是新政如何执行。此前，一些房主因担心房价一路下跌被迫低价抛售，因政策变化也不着急了，附近某小区一业主的一套房子以前标注了88万，前几天打电话要求改成93万。
  
  　　  业内分析
  
  　　  分析认为，银行趋利性使其更愿意把资金投向有更多回报的地方，房贷现在已被银行视作鸡肋，贷款年限长，利率还打折，而企业贷款、消费贷两三年即可收回，且贷款利率通常上浮30%，较房贷利润空间大。
  
  　　  此外，房价下行，银行为规避风险收紧房贷是大势所趋。有银行人士表示，目前5年以上住房贷款基准利率为6.55%，七折为4.585%，而银行五年期整存整取利率5.225%(上浮10%)，高于7折贷款利率，加上银行各种成本，银行不会做赔本买卖，所以7折利率很难执行。
  
  　　  当然，不排除某些行政上的救市措施要求银行强制执行，但目前房地产市场还达不到那种严峻程度。
  
  　　  买房算账
  
  　　  对想买第二套改善性住房的人群来说，新政无疑使愿望成真的可能大大提高。
  
  　　  首付比较：总价100万元的房子首付差35万
  
  　　  认定为首套房：买一处总价100万元的房子，按首套房认定，只要交30万元首付，可贷款70万元。
  
  　　  认定为二套房：首付需要65万元，足足多出35万元，对普通家庭来讲，筹钱的压力非常大。
  
  　　  还款比较：100万贷20年7折利率最多省36万
  
  　　  首套房贷按基准利率6.55%/年;第二套房贷款利率上浮10%，即7.21%。
  
  　　  认定为二套房：如果20年贷款100万元的话，按二套房认定，利率为7.21%，累计支付利息89.1万元。
  
  　　  认定为首套房：享受6.55%的基准利率，累计支付利息79.6万元，少付9.5万元。
  
  　　  享受7折利率：如果真能享受7折的优惠利率，累计支付利息只需52.87万元，比按二套房算少付36.23万元。
  
  　　  最新数据
  
  　　  昨日，相关数据显示，9月份沈阳新建商品住宅均价7363元/平方米，环比下降1.89%。至此，沈阳房价已经连续4个月大幅下降，累计降了571元/平方米。
  
  　　  今年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10672元/平方米，环比下跌0.92%，这是连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。9月价格环比下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有42个，较上月增加11个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨1.12%，涨幅较上月缩小2.03个百分点，为连续第9个月缩小。

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  可爱的橙子 2015-12-30 12:09

  你好
  现有的这套房子是否在贷款?如果公积金贷款则不算在内，如果已结清，你再买房子，算第一套;未结清算第二套。
  
  三大原则为:一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二是已结清借款的购房者再购房时仍可算作"第一套住房贷款者"。三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

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  大大大峻 2015-12-29 22:29

  三套房是限制的，各家银行都不能办理三套房房贷。
  抵押贷款是可以的，利率一般是基准利率上浮30-50%.如果要购买第三套房除非是一次性付款！现在国家限购令要求的很严，有些地方都不允许再买第三套房子了，像想再买第三套房子的话只能采用一次性了。贷款买第三套房子，根本就是不可能的了。银行也不敢放款给了。现在的政策是买房以家庭成员成套为单位，按房又按贷，但凡名下在房管局有房产登记或在银行有贷款记录的都不属首套。

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