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  可爱的橙子 2015-11-02 22:44

  房地产施工流程
  第一章：项目决策阶段
  第二章：前期准备阶段
  一、 获取土地使用权
  二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
  三、 规划设计
  四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
  五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段
  1、施工用水
  电及通讯线路接通，保证施工需要
  2、施工场地平整，达到施工条件
  3、施工通道疏通，满足施工运输条件
  4、施工图纸及施工资料准备
  5、施工材料和施工设备的准备
  6、临时用地或临时占道手续办理
  7、施工许可批文及办理开工手续
  8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
  9、组织图纸会审、设计交底
  10、编制工程进度计划
  11、设计、施工、监理单位的协调
  第四章：项目销售阶段
  一、申办《销售许可证》
  二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并
  依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
  一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
  二、申办建设工程规划验收
  三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
  四、物业移交第五章：交付使用阶段

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  森深不见鹿 2015-11-02 21:50

  房地产开发项目前期报建   1   立项批复   (发改委)   2   选址意见书   (管委会)   3   土地证   (国土局)   4   地名申报   (民政局)   5   建设用地规划许可证   (规划局)   6   环评报告   (环保局,委托环评公司办理)   7水保方案设计所需资料   (税务局)8   建设工程规划许可证   (规划局)   9   消防审核申报表   (消防支队   )10   人民防空地下室建设审批表   (人防办公室)11规划审查必须报送文件   (城乡规划委员会   )12   规划设计方案申报   (规划局)   13   施工图审查要件   (审图机构)   14   建筑设计方案申报   (规划局)   15   监理招投标及合同备案所需材料   (建设局)   16   施工招投标及合同备案所需材料   (建设局)   17   设计合同审查备案所需材料   (建设局)   18   工程安全文明施工备案手续材料   (建设局)   19   委托质量监督所需材料   (质量技术监督局)   20   建设工程施工许可证   (建设局)   21   施工用水申请   (自来水公司)   22   施工用电申请   (电力公司)   23   办理临时占道、开口   (城管局)   24   物价审批所需材料   (建设局)   25   物业管理备案   (建设局)   26   初始登记   (建设局)27   商品房预售许可证   (建设局)1、土地获取阶段   ，   土地出让合同签订，   拆迁完成，   交地完成，   土地规划指标分析设计通过审批   ，   取得选址意见书   ，   取得建设用地规划许可证，   缴纳土地出让金   ，   取得建设用地批准书，   取得国有土地使用证，   2、小区总体规划报建，   总规方案通过审批，   户型平面方案通过审批，   总规方案报建图下发，   详规(五图一书报建图)下发，   取得总平面规划方案批复，   取得详规批复，   综合管线批复，   3、单体方案阶段，   单体方案报建图，   单体方案批复，   4、开发报建与前期准备阶段，   初步设计通过审批，   施工报建图下发，   道路施工图下发，   市政排水施工图下发，   临时用水施工图下发，   永久用水施工图下发，   煤气总体规划施工图下发，   控中心、电信机房、网络机房   建筑放线图下发   ，   钻探平面布置图下发，   基坑招标技术资料下发，   基坑支护方案通过审批，   桩基础施工图下发，   取得施工图审查意见书，   取得扩初批复   ，   建设工程规划许可证，   取得正式立项，   取得放线册，   取得环保批复，   取得消防批复，   取得人防总规批复，   取得人防地下室施工图审查批复，   完成施工和监理招投标，   取得余泥排放证   ，   完成施工报监，   完成施工许可证，   小区地名批复，   5、基础及地下室工程，   工程开工，   取得地质钻探报告，   桩基完工，   桩基础结算资料提交，   取得桩基础中间验收登记表，   土方开挖完工，   基坑支护完工，   主体开工，   完成图纸会审，   0.00以下施工图下发，   0.00以上施工图下发，   沉降观测图下发，   建筑材料定板下发，   柴油发动机机型完成，   监理合同下发   ，   桩基础施工合同下发，   桩检测合同下发   ，   沉降观测合同下发，   土方合同下发，   基坑支护合同下发，   地下室防水工程合同下发，   人防工程合同下发，   主体建筑安装过程合同下发，   0.00至发售，   至0.00时间，   地下室结构工程结算资料提交，   取得地下室中间验收登记表，   砌体完成，   样板房场地移交   ，   售楼部装修工程完工验收，   样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成，   主体至发售形象进度，   取得道路工程规划许可证，   取得排水工程规划许可证，   小区配套施工图下发，   组织三层会验，   三层会验后最新施工图下发，   住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核，   售楼部装修方案通过集团审批，   售楼部装修施工图下发，   样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批，   样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批   ，   装饰材料定板下发，   取得预售证，   组织面积预测，   完成销售面积预算，   取得房管部门面积计算结果，   完成销售面积预算，   完成房管部门计算结果的审核，   将通过审批的计算面积交予销售中心，   住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批   ，   销售电梯安装工程合同，   电梯购销安装合同下发，   园林园建和绿化施工图下发，   景观园林材料定板下发，   园林景观绿化完工，   看楼通道、样板房周边环境绿化完工，   确定样板房位置、数量及有关要求   ，   发售至工程竣工，   主体封顶，   主体结构工程结算资料提交，   取得主体验收登记表，   取得低压配电中间验收登记表，   砌体工程完工   ，   屋面工程完工，   厨房烟道工程完工，   泛光照明工程完工，   铝合金窗门框安装工程进度，   阳台栏杆安装工程进度   内墙抹灰完工，   外墙抹灰完工，   外墙砖工程完工，   排栅拆除完成，   楼地面工程进度，   入户门框安装工程进度，   电梯前室防火门框安装进度，   电梯前室装修进度，   首层大堂装修完工，   电梯工程完工，   消防工程完工，   煤气工程完工，   永久用水完工，   永久用电完工，   排水及道路工程完工，   发电机安装完成，   配电房设备安装完成，   电信机房完成，   室内智能化工程完成，   分户验收及整改，   开通永久水，   开通永久电，   煤气开通，   有线电视具备申报条件，   电信具备申报条件，   智能化具备使用条件，   紧急备用电源具备使用条件，   取得单位工程质量验收记录，   取得电梯准用证，   取得消防验收合格证，   取得煤气工程验收合格证，   完成人防工程(含门窗、警报房电源及警报四支架安装)，   工程竣工，   豪华装修完工，   外墙砖定板下发，   提供整套施工图给物业公司，   阳台栏杆定板下发，   铝合金门窗定板下发，   豪华装修施工图下发，   小区永久用水合同，   取得永久用电协议，   取得门牌批复，   通邮，   屋面及室内防水合同下发，   铝合金门窗施工合同下发，   阳台栏杆合同下发，   有线电视施工合同下发，   泛光照明施工合同下发，   智能化施工合同下发，   中央空调工程施工合同下发，   入户门、防火门安装合同下发，   消防工程施工合同下发，   永久用水工程合同下发，   电磁流量计合同下发，   水泵房设备购销安装合同下发，   煤气工程施工合同下发，   永久用电工程合同下发，   首层大堂及电梯前室装修合同，   发电机购销安装合同下发，   小区市政工程配套合同下发，   运动场施工合同下发，   游泳池设备购销安装合同下发，   宽带网施工合同下发，   豪华装修施工合同下发，   室内环境检测合同下发，   豪华装修配套电器合同下发，   锅炉设备购销合同下发，   厨房排气烟道施工合同下发，   变形缝施工合同下发，   楼宇清洁合同下发，   钢结构施工合同下发，   幕墙工程合同下发，   小区室外电力管网工程合同下发，   立体停车设备工程合同下发，   完成环境园建设施，提交园建配套工程结算资料，   完成竣工后施工单位的综合评定工作，   竣工交楼至办理产权，   完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部，   未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部，   提供全套竣工资料及施工合同给物业公司，   取得质量验收意，   提交全部竣工结算资料，   提交豪华装修结算资料，   报建竣工图下发，   取得规划验收合格证，，   环保验收意见书   ，   取得验线册，   人防验收合格证，   小区各期防雷验收合格证   ，   教育配套移交，   取得工程竣工备案表，   取得史册测绘成果报告书   ，   取得权属证明书   ，   办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件，   组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会，   签订前期物业管理服务合同，   编制《应交款明细表》交财务部审核，   组织完成《交楼通知书》的审定工作，   组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作，   《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业，   寄发《交楼通知书》，   寄发《敦促收楼通知书》，   将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门，   办理完毕《房地产权证》   ，   成立交楼维修服务中心，   维修服务中心移交物业，   确定交楼服务热线，   完成交楼慰问工作，   财务部审核《应交明细表》后返回销售部，   制定物业管理方案，   完成交楼办公布置与热线电话安排工作，   完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、   《业主档案》审核及印刷工作，   项目结算完成。

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  abbe96 2015-11-02 21:23

  房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续。

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