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  萤火虫验房 2026-09-18 14:56

  从开发商手里收房，记住一个核心原则：先验房、后签字，问题不解决不办手续。很多业主吃亏，就是因为被“先签字拿钥匙”的流程带偏了，签完字再发现问题，开发商就只剩“保修”态度了。
  
  第一步：核验法定文件，缺一不可
  收房当天，先别去房间，让开发商出示这几份文件的原件：
  
  “三书一证一表” ：《住宅质量保z书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》。这几份文件是房屋通过国家验收的法定凭证，缺少任何一份，房屋在法律上就不具备交付条件，你可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。
  
  精装房还要额外索要带“CMA”标识的室内空气质量检测报告，确认甲醛、苯等指标达标。
  
  同时核对房屋实测面积报告，与合同面积对比，误差超过3﹪可主张退房或要求补偿差价。
  
  第二步：现场验房，重点盯这些地方
  文件齐全后，再进房间验房。如果自己检查，可以带空鼓锤、卷尺、强光手电、相位仪、便利贴和相机。重点排查以下方面：
  
  墙面地面：用空鼓锤轻敲墙砖地砖，单块墙砖空鼓面积不应超过15﹪，地砖原则上不允许空鼓。用靠尺检查墙面平整度，误差应≤2mm；观察墙角、门窗周围有无裂缝，与横梁平行或呈45度斜角的裂缝要特别警惕，可能是结构问题的信号。
  
  防水：卫生间、厨房、阳台必须做闭水试验，蓄水深度约2cm，静置24-48小时，然后去楼下对应位置观察有无渗漏。这是最容易出问题、也最容易被忽略的一环。
  
  水电：用相位仪逐一试所有插座，检查有无“缺地线”“零火反接”；按配电箱上的试按钮，确认漏电保护开关能正常跳闸。打开所有水龙头检查水压和排水速度，手摸水管接口有无渗漏。
  
  门窗：反复开关，检查密封性和五金件是否牢固。可以用一张A4纸夹在窗缝里，关窗后抽拉，很难抽动说明密封性不错。
  
  层高与空间：实测层高，住宅净高不应低于2.6米；实测各房间开间、进深，与合同户型图对比。
  
  第三步：记录问题，谨慎签字
  发现问题后，不要急着签《房屋交接书》，不要领钥匙。
  
  把所有问题拍照或录像，用便利贴在现场做好标记，填写问题清单，要求开发商或物业人员签字确认，保留《整改承诺书》原件。一份有双方签字的问题清单，是你后续维权的核心证据。
  
  不是所有问题都能成为拒收的理由。 如果只是墙面空鼓、门窗五金松动、小面积渗水这类一般性质量瑕疵，不严重影响正常居住的，法律上倾向于要求你先收房，再凭问题清单要求开发商限期整改。但如果是文件缺失、房屋主体结构不合格、或质量问题严重影响正常居住（如严重渗漏、墙体结构性开裂），你有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交付责任。
  
  如果觉得自己的检查不够专业，或者精装房隐蔽工程太多，请一位独立第三方验房师是更稳妥的选择。 以萤火虫验房为例，验房师上门按15个专项完整检测，覆盖空鼓、墙面平整度、阴阳角、层高、门窗密封、玻璃3C认证、强弱电相位、给排水打压、防水、烟道排烟、渗水排查等核心环节，工具齐全写进制度，少一件工具报告就交不出来。师傅持一级建造师、监理工程师等证书，证书存档可查。验完后出具书面验房报告，问题逐一拍照记录，你可以拿着报告直接找开发商协商整改，也可以作为议价依据。全程线上支付，订单留痕，售后有据可查。
  
  一句话总结：文件不齐不签字，问题不记录不签字，先验后收，手里有报告，维权才有底气。

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  紫苹果国际设计 2018-07-29 15:03

  1、审查有关证件
  作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，一般合同约定以该房屋取得建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照《城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，购房者一般可以拒绝收房。
  此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
  
  2、审查房屋的质量
  验房主要是看房屋是否与合同约定的一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。
  此外，还有一个很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
  
  3、审查交房费用
  交房时涉及到一系列的费用，具体包括：
  
  （1）房屋价款结算
  对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方可根据面积差异来结算房款。
  
  （2）物业管理费用
  购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。
  
  （3）公共维修基金
  公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，可以直接去房管局办理交纳。
  
  希望【昆明紫苹果装饰】的回答可以帮到你

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  哟年 2016-02-28 11:23

  测量面积，察看结构
  　　这个比较简单，就看看跟图纸有没有出入，面积一般是没法测的，因为现在都是建筑面积，那些公摊根本就搞不清楚用在了哪里，套内面积又包括墙，实在不好测量，所以，大概看看，生生气也就算了。
  　　检查房屋土建情况
  　　看看房子有没有漏水的痕迹，墙体地面有没有裂缝。小的裂缝可能是抹灰原因造成的，大的可要注意了。必要的时候找专业人士看看，因为如果是结构裂缝或者沉降裂缝，那就对房子有所影响了，可能存在隐患。阳台之类的地方额外要关注一些
  检查门窗
  　　一般来说，门窗应该有保护膜，不过我们看到的可能并没有被保护得很好，这时候，准备个小纸条，放在门缝、窗缝里抽动一下，看看是否能轻松抽出，可以查看是否有密封不严的地方。开开关关，看看是否顺畅，仔细查看一下有没有破损或者有划痕的地方，如果窗户有上倒功能，看看好不好使。晃一晃窗户，看安得是否牢靠，仔细检查玻璃看有没有破损或者划痕严重的，大门开一开锁看是否好用，瞧瞧密封条怎么样，听听有没有声响，看看门的垂直度如何，如果有赶紧提出来更换。
  　　检查门窗时很容易发现问题，物业一般也给处理，所以一定要仔细一些。
  　　工具一 纸条，用来查看门窗密封程度；
  　　工具二 小刷子，扫开窗户灰尘，查看边角是否有破损，胶是否密封严实。
  　　工具三 抹布，必要的时候擦擦门窗，确认是破损还是污垢。
  检查室内设施
  　　同开发商签合同时，如果已将所使用的建材（如门窗、开关、管线等）标注了品牌，就查看一下是否使用的是约定的品牌
  检查电气工程
  　　看看插座、开关、电视、电话、网线等是否齐全，如果有图纸对照就更好了。试试开关是否好用，现在的房子都有一个电气箱，检查一下，并且把电气箱标注的分路都开关一下，看看是否正确，是否都有电，这个很重要哦！
  　　网线一般要等到入住后交费申请才通，让电工改造后一定要检查一下，有线一般都要等入住一段时间后才能通，所以要确认有线可以抽动，这样以后就算出问题也可以进行更换。
  　　工具 充电器，检查电源是否有电。
  水路检查
  　　水路检查的不多，因为毛坯房一般都不做水路，只是简单的给你准备好上下水。打开水龙头，摸摸管子，看是否有漏水的地方。然后接一些水，检查一下所有的下水道是否通畅。
  　　检查一下总阀是否好使，记住总阀的位置。
  　　下水道应该包括：厨房地漏、卫生间地漏、洗衣机地漏、座便器、浴缸、手盆、厨房水槽，看看是否齐全。
  　　工具一 塑料袋，用塑料袋接水，然后冲洗所有下水道看是否通畅，这很重要哦！因为等到以后发现下水道被堵了就麻烦了，而且工人施工稍不小心，下水道里就可能有水泥、沙子、砖头，以后都是隐患呢！
  　　工具二 橡皮筋、配合塑料袋，把所有检查过的下水口都盖好，避免以后不小心堵上。
  　　新房子的上水应该配有水龙头，但是不少新房也缺，这里也要让物业提供水龙头，然后好做检查，房子装修时是要用到水龙头的。
  　　水路检查完后，查看水表读数，让物业记录下来，自己也要记录下来，必要的话进行拍照，并确认水路关闭后水表没有转。
  供暖检查
  　　一般供暖有两种方式，一个是传统的暖气片，一个是地热。传统的暖气片，要查看位置是否合理，开关是否灵巧。地热，检查分水器是否完好，分水器各开关是否好用，最好能做一个地热打压实验。
  防水检查
  　　看看防水是否都做了，一般来说要做一个闭水试验进行检查。（闭水试验，是指在做完防水层并将材料干燥到规定时间后，把有防水层的房间门口用黄泥土、低标号水泥砂浆等材料做个30～50毫米的挡水条，把地漏等堵塞严密，地面放水形成深度20～30毫米深的小水池，水存蓄24小时后，会同物业部门、楼下邻居，共同检验下层楼板是否渗漏，共同签字验收）因为要检查24小时，所以把水放进来后，可以先去做别的事情。不过现在大部分人都会选择自己再做一遍防水，很多也就不检查了，看每个房间的具体情况。
  土建检查
  　　这个检查是要看房子是否有空鼓现象，水泥标号够不够。检查方法是拿个小锤敲一敲地面、墙面，尤其是阳台，窗户附近，有空鼓的地方声音能够听出来。小面积的空鼓还可以，大面积空鼓就要让开发商处理了，因为大面积空鼓，会导致墙皮脱落，粘砖也很可能粘不牢，是一个比较讨厌的事情。另外，如果对房子不太信任的话，建议用一个钉子在每个房间钉一下，确认房子的墙壁水泥标号是否够。我有个邻居，家里都装到木工了，结果木工往墙上一钉钉子发现墙面表皮全掉了，原来是开发商偷工减料，墙面几乎没有水泥全是沙子，你说多闹腾，所以开始还是检查一下比较好！
  　　工具一 锤子和粉笔，用来检查是否有空鼓，并用粉笔标注。
  　　工具二 钉子，用来简单检查墙壁水泥标号够不够。
  　　室内尺寸检查
  　　这里就要看看房子的层高到底是多少，房间的墙壁是否倾斜，因为墙壁倾斜这个问题实在是太普遍了。
  　　工具一 卷尺，用来测量尺寸，可以在每个房间的角落测量一遍层高，看房间是否倾斜。
  　　工具二 三角板，建议使用30厘米以上的三角板，在边角查看一下房间的边角是否垂直，窗台是否垂直，太严重的可以让物业处理。
  　　工具三 水平尺，可以自备一个30～40厘米的水平尺（以后买了冰箱、洗衣机安装的时候还能用到），用来检查一下地面是否平整还是很有必要的。地面如果太不平整，到了安装地板的时候，可能还要花钱找平，所以，如果地面问题严重，就让物业给免费找找平吧。
  烟道检查
  　　看看烟道是否通畅。
  　　工具 香烟，点燃一根烟，然后靠近烟道口，看烟能否被很快吸走，来确认烟道是否畅通。不过这个办法现在可能用不到，因为现在很多烟道都是封闭的，到你装修的时候再自行砸开。

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  prettygirl 2016-02-28 10:15

  正确的房屋验收程序
  
  1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。
  
  　2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。
  
  3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。
  
  4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
  
  5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

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  请叫我郭坚强 2016-02-28 09:51

  步骤一
  首先要检查整栋楼层的外墙瓷砖是否牢固，单元门是否完好，而且还要检查清楚楼道楼梯的安全性与公用设备是否完好后，即可开启户门。
  步骤二
  一定要检查楼层的高度是否与合同上所写的一致，而且最好就是把水表、电表数字、楼高、马桶坑、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度等都一一记录下来，同时也要检查清楚房顶是否存在倾斜的问题，检查的方法可以在房顶取4-5个点，然后用盒尺进行测量，如果数值一致说明没有倾斜的问题，则为及格。
  步骤三
  一定要仔细检查清楚户内门窗、阳台等是否存在开裂的现象，还有油漆是否刷全。在检查门窗的密封是否良好时，我们可以通过用一张纸条放在密封点上，然后把门关上压住纸条再用力抽出，多点试验后，看其密封条的压力是否均匀。同时也要检查一下推拉窗上的纱窗和窗扇是否灵活，有无相互碰撞的情况等。
  步骤四
  房屋验收时，一定要认真检查清楚防盗门有无裂痕、门边有无变形、门与门之间的密封是否严密、门与门锁的开关是否灵活等。同时也要检查一下入户门铃是否能正常工作，猫眼是否存在松动、模糊等现象。
  步骤五
  检查房屋的墙壁、地面是否平整，是否存在渗水、开裂、空壳等情况，如存在以上问题，必须要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修的过程中很容易就会打穿楼板。
  步骤六
  检查上下水的工作是否正常时，我们可以把水龙头开到最大或者是用脸盆装满水，然后往各个下水处灌水，如听到咕噜噜的声音则表明通畅，同时也不存在积水的问题。在确认好没有问题后，就要马上把那些突出的下水口用塑料袋罩着，并把其捆实，地漏下水位要塞实的同时要留有可以拉扯的位置。
  步骤七
  假如是精装房的话，就一定要检查厨房、卫生间的吊顶安装是否牢固。同时，也要用小锤轻轻敲击墙砖、地砖听听是否存在空鼓的现象等。

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