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  Eternally 2017-09-07 14:16

  　　许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种\"内部认购\"的方式销售商品房。
  　　1、内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照\"开盘价\"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的\"低开高走\"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的\"最低时段价\"，购房者应给予谨慎的关注。
  　　2、房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的\"便宜\"。
  　　内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法, 优惠递减，先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感，一开始项目人气不是很高的时候，也容易让客户感到紧迫，促使下定。
  　　优势：可以前期可以吸引大批客户跟进拿号，蓄水。
  　　劣势：开发商的开盘期控制有风险，太短，客源不充分；太长，客户信心动摇，同时公司成本增加。

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  倒叙_7629 2017-09-07 13:57

  认购协议，只是意向性协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：
  (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
  (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为显属违规，应认定为无效合同。

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  Hzl_8542 2017-09-07 13:17

  商品房认购协议书
  编号：______________
  甲方(销售方)：______________法定代表人：______________
  地址：________________________电话：____________________
  乙方(认购方)：______________身份证号码：______________
  地址：________________________电话：____________________
  为了保护商品房交易双方的合法权益，经双方协商，就乙方认购甲方的商品房一事达成如下协议：
  一、认购房屋基本情况
  1．乙方预定甲方建设开发的______项目，位于______区______路______号院______号楼______单元______层______号(户)房屋，户型为____________.该房屋暂测建筑面积______平方米(该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准)。
  2．房屋建筑面积每平方米/人民币______万______仟______佰______拾______元(￥____________元/平方米)，总房款人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元(￥____________元)。
  3．认购方共有人：
  ____________身份证号码：____________电话：____________
  ____________身份证号码：____________电话：____________
  ____________身份证号码：____________电话：____________
  ____________身份证号码：____________电话：____________
  ____________身份证号码：____________电话：____________
  二、认购有效期
  甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起15日(含15日)止。
  三、认购订金
  本协议签订时，乙方向甲方支付订金人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元(￥______元)。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签定《商品房买卖合同》有关事宜。上述订金____________在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款。
  四、付款方式
  乙方同意选择下列第______种付款方式，在与甲方签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。
  1．一次性付款
  2．分期付款
  3．按揭付款
  五、证明文件
  甲方应向乙方出示下列证件及其相关材料。
  1．企业法人营业执照证号：__________________
  2．房地产开发企业资质证书证号：__________________
  3．国有土地使用权证书证号：__________________
  4．建设工程规划许可证(包括附图)证号：__________________
  5．房屋预(销)售许可证证号：__________________
  六、甲方承诺
  1．如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担相应的法律责任。
  2．自本协议签订后，为乙方保留该房屋15日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还订金，同时本协议自动失效。
  3．乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。
  七、乙方承诺
  1．本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。
  2．如买受人不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方已交付的订金不予返还。
  3．甲方需变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，乙方应予配合。
  八、其它补充协议
  1．______________________________________________________
  2．______________________________________________________
  3．______________________________________________________
  4．______________________________________________________
  5．______________________________________________________
  九、双方应保证其联系方式真实可靠。
  十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。
  甲方(签章)：____________乙方(签章)：_________
  法定代表人(签章)：______共有人(签章)：_______
  _________年______月_____日

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