3条回答
一点留恋 2017-08-23 20:36
“内部认购”主要是指开发项目在未取得预售许可证情况下的一种前期认购活动。在实际操作中,它的“销售”对象并不只限于内部,而是向社会开放。
内部认购的风险:
“预定”本身的风险。因为这种“预定”、“预购”违反国家有关法律法规,本身就不受法律的保护,一旦发生纠纷,很难维护自身权益。
预期开发风险。因为不具备销售条件的商品房项目,如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实,各种开发手续可能尚未办结,致使建设和合法开盘日期都不能确定。
价格风险。因为先期预订,开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定。这种价格上的不确定性往往容易造成纠纷,购房者的权益也难以受到保护。
设计变更风险。由于开发手续不完备,致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性,到项目正式开盘时,消费者可能会发现,待售房屋并不是自己想买的。
定金风险。由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈,消费者可能面临定金被侵吞的风险。
希望我的回答能帮到你。
Qyana 2017-08-16 14:15
内部认购的存在,部分减轻了房地产商的资金压力,也降低了他们的融资成本。但是,这种非公开化的操作模式,助长了炒楼热的不断升温,增加了房价的不稳定因素,必然受到政府主管部门的禁止。
另一方面,内部认购的存在,也为整个房地产市场的信息公开带来困难,有些楼盘在开盘前就已经认购,房地产开发商提供的房产信息自然也就失实,供需信息的不准确会误导消费者的消费行为,让消费者不能做出正确的判断,影响了整个市场的公平性。
同时,预售制度的不规范也为国家对房地产行业的宏观调控带来困难,有些房地产商楼盘没有建成就已经申请预售上市,而有些房地产商申请了预售好久还没开盘上市,由于对房屋预售没有一个统一的标准,国家建设部发布的空置率自然也就严重与事实不符。
wuseer 2017-08-15 23:35
1、内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠,优惠一般是比照\"开盘价\"而言的,如果按照目前房地产发展商通行的\"低开高走\"的营销原则,内部认购价应该是该商品房销售过程中的\"最低时段价\",购房者应给予谨慎的关注。
2、房地产营销商为了保证尽可能多的赢利,会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手,这样一套房计算下来可能会有数以几万计的\"便宜\"。内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法,优惠递减,先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感,一开始项目人气不是很高的时候,也容易让客户感到紧迫,促使下定。
优势:可以前期可以吸引大批客户跟进拿号,蓄水。
劣势:开发商的开盘期控制有风险,太短,客源不充分;太长,客户信心动摇,同时公司成本增加。
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