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wuseer 2017-07-11 12:46
所谓公共维修基金是指在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内,新建商品住房(包括经济适用住房)和公有住房(包括在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房)出售后的共用部位、共用设施设备的维修养护基金。住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的维修基金来源于两部分:
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。
(2)购房者按照购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法,由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定,经当地人民政府批准后实施。单位售卖公房的公共维修基金,由售房单位和购房职工共同筹集,所有权归购房人,用于售出住宅楼房公共部位和共用设施;设备的维修、养护。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。本案中的双方当事人对此没有明确规定,双方都有责任,所以买方据此认为卖方违约是没有道理的。
2007年建设部发布的《住宅专项维修基金管理办法》正式出台,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。从2008年2月1日起,市民买房时所要缴存的公共维修基金,将不再按照房款的比例,而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。按以往的规定,购房者按购房款2%-3%的比例向售房单位缴纳维修基金,北京则是以总房款的2%缴纳公共维修基金。此次的新规中确定,商品住宅的业主,按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修基金。每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修基金的数额,为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。实施新规后,公共维修基金缴存额度的计算要比以往复杂,因为每个楼盘的建筑成本是不一样的,哪个楼盘要缴存多少应视具体情况而定。
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