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  周董倩 2017-04-27 20:19

  您好，维修基金，商业贷款可以协商银行交房时候交可以的，公积金贷款比较严格，必须交契税与维修基金之后才可以办理贷款。以下是相关法规：一、契税的征收主体与时间。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动》。”；京地税地2000-478号关于做好契税征管工作若干问题的通知的第二条规定：“契税征收方式暂继续采取委托市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所代征的方式，具体委托代征工作事宜，由代征单位所在地的地方主管税务机关按照市地方税务局《委托代征税款管理的暂行规定》（京地税征1997-389号）办理。”该通知第三条规定；“北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋（含土地）权属转移变动手续的同时，即时代征税款。”京地税征1997-389号关于印发委托代征税款管理的暂行规定的通知第十条的规定：“代征人不能委托其它单位代征。”从以上的规定来看，到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其它单位代征。这表明商品房契税只能交纳给北京市地税局委托的北京国土资源和房屋管理局，其他任何单位无权代征。契税的交纳时间应当在办理立契过户手续即办理产权证时交纳。二、公共维修基金征收主体与时间。京房地物字（1999）第1088号关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知第四条规定：商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局。”京国土房管物字〔2001〕1170号关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知规定：1、各区县房地局、小区办要严肃查处房地产商擅自代收维修公共基金的行为。房地产商已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办；对于提高归集比例多收款的，要督促房地产商退还给购房人。2、今后，各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。根据这两个文件的规定，购房者应在办理立契过户手续前将维修基金足额交至房地局，而房地产商不能擅自代收公共维修基金。三、目前的实际情况。一般房地产商在与购房人签定商品房买卖合同时一定要在补充协议里约定购房人在收房时向房地产商一次性交纳契税和公共维修基金，否则不交房。如果购房人是通过银行按揭方式付款的，这一条房地产房商是一定要坚持的，其理由是房地产商为买房人贷款提供了担保，如不在入住时收契税和公共维修基金会增加自己风险。其风险表现为如果购房人不及时交纳契税和公共维修基金办理产权证，按揭银行就办理不了抵押手续，一直由开发商担保，一旦发生购房人不履行偿还贷款的义务，房地产商将承担连带责任。这个理由看似有一定道理，其实这个风险是不存在的，因为一旦出现这种情况，该房屋的所有权并没有发生转移，产权人还是房地产商，而购房人已经至少支付了20%的房款，房地产商完全可以以购房人违约为由，将房子另行出卖，补偿自己的损失（实际上现在房地产商在与购房人签定的商品房买卖合同补充协议都是这样约定的）。另外，如果购房人一次支付购房款，房地产商的这个理由根本就不存在了。房地产商的这种违反规定的做法为什么能大行其道呢？这主要是在具体操作上房地产商并没有违反各种规定，购房人在办理按揭贷款手续时，房地产商一般会要求购房人签署一份授权委托书，该授权委托书至少有两项内容，即代办产权证和代办缴纳契税和公共维修基金。因此房地产商收取购房人契税和公共维修基金是一种“自愿”的委托行为，而不是代征代缴行为，从而规避了有关规定。无论形式如何，实质是购房人在入住时就将契税和公共维修基金交到了房地产商手里，在房地产商交到国家有关机关之前，对购房人却真真正正存在很大风险。综上，缴纳契税、公共维修基金和办理产权证是不可分割的，如果每个购房人都自己办理这些手续在理论上可行，但实际操作恐怕有些困难，因为：第一，对房管局来说很难完成这个工作量，第二，大多数购房人可能没有办理这些手续的时间和精力。所以，个人认为：购房人在办理产权证之前将契税、公共维修基金交给房地产商办理产权证手续，这样的办法简单易行。望采纳

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  黎孤丝 2017-04-27 20:19

  公共维修基金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。时间一长，开发商不可能再负责维修，也不能由哪户业主单独维修，因此必须建立维修基金来加以保障，以保证物业的后续正常使用，维护物业产权人和使用人的共同利益。1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，商品住房在销售时，购房者和售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款２％至3％的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金应由业主向售房单位交纳，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。可见，这笔资金应该由业主向售房单位交纳，其性质是属于业主共有的。但是，在首期公共维修基金应由谁负担的问题上，建设部的“办法”与各地的地方性规章有不同的规定。例如，北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》规定，北京市商品房购房者缴纳公共维修基金的标准为购房款的２％。但《上海市商品住宅维修基金管理办法》却规定，首期维修基金由房地产开发企业和购房人共同交纳，区分配有电梯和不配电梯两种，规定房地产开发企业分别承担建筑面积成本价的４％和３％，购房人分别承担建筑面积成本价的３％和２％。首期公共维修基金确定为房地产开发企业和购房人共同承担比较合理，因为房地产开发企业对其售出的房屋的质量应当承担一定的责任，而缴纳前期公共维修基金即是一个重要的方面。公共维修资金该何时交？交给谁？这些问题各地都不统一，有些地方没有规定可依。北京市根据《北京市房屋土地管理局关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知》规定，商品住宅维修基金在办理立契过户手续时必须足额缴纳给房地产主管部门。实践中，一般是在新建小区尚未成立业主委员会的前提下，由物业公司代为收取这笔资金，由房地产主管部门代管，房地产主管部门设立维修基金专用账户，待小区成立业主委员会后，房地产主管部门应将所代管的维修基金及其利息或者净收益全额移交给业主委员会。而缴纳时间应当确定在办理房地产产权登记之前，收房时缴纳。因为房屋销售和办理产权中间存在时间差，而这期间的房屋一般处于保修期间，维修费用不应从公共维修基金中支取。而有些开发商要求在缴纳首付时一齐上缴，购房者可以说不。

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  羊新波 2017-04-27 20:15

  维修基金一般是在办理产权证（两证）的时候缴纳给房管部门的。新建商品房的“房屋维修资金”，是在开发建设单位取得入住许可证，业主办理了入住手续后，由业主向政府房管部门专设帐户的银行交纳，可以由开发商代收，但收据必须是政府房管部门专设帐户的银行出具，你有了这个收据才可以办理房屋产权证。住房专项维修资金（以下简称维修资金），是指业主或者公有住房售房单位一次性计提缴存，或者建设单位一次性缴存，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。住房共用部位、共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住房全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，和由住宅小区全体业主共同所有的共用设施设备。维修资金实行统一归集、专户存储、以物业管理区域为单位、按幢建账、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的管理原则，任何单位和个人不得挪作他用。商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。建设单位在办理商品房所有权初始登记前，业主、公有住房售房单位在办理房屋所有权分户、过户登记前，按照房产、房改部门出具的维修资金缴存通知中的数额，将资金缴存专户银行。专户银行应当向缴存人出具维修资金缴存凭证。国家建设部早在2003年就作了上述规定，特供参考！

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