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  你那么爱他_5924 2016-12-10 17:43

  土地增值税采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％，   
  增值额与扣除项目金额的比例不超过50％的部分,税率30%;超过50％～100％的部分税率40%；超过100％～200％的部分税率50%；超过200％的部分60%   
  具体计算步骤是：   
  1．计算评估价格。其公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。   
  2．汇集扣除项目金额   
  3．计算增值率   
  4．依据增值率确定适用税率   
  5．依据适用税率计算应纳税额   
  应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。   
  速算扣除数：30%档是0，40%档是5%，50%档是15%，60%档是35%

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  xiaoping123 2016-12-13 20:55

  出售办公楼应按销售不动产税目征收营业税，税率为5％。根据营业税暂行条例第一条规定，纳税人的计税营业额为纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。印花税，税率为万分之五。城建税、教育费附加和地方教育附加：内资公司出售办公楼应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税率计算缴纳城建税7％、5％、或1％。
  　　土地增值税以收入，减除取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的重置成本价格和营业税等税费等扣除项目，其增值额乘以适用税率计算税款；或者按税务机关规定进行核定征收。如核定征收请咨询当地税务机关查询当地土地增值税核定征收率，按转让收入乘以核定征收率确定。
  　　出售办公楼缴纳哪些税费
  　　１．公司出售办公楼应缴纳企业所得税：依据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，你公司转让办公楼取得的收益，应并入你公司应纳税所得额，计算缴纳企业所得税，法定税率25％。
  　　２．根据税法的规定：房屋建筑物不属于增值税征税对象，不征收增值税。自建自用建筑物，不属于营业税应税项目，不征收营业税。建造建筑物并非自用的，属于营业税应税项目，应当征收营业税，税率3％。销售不动产的，属于营业税应税项目，应当征收营业税，税率5％。
  　　３．据相关资料，现行税法对出售办公楼没有税收优惠规定，而且目前已将商铺、写字楼出租纳入日常的规范管理中，所以没有把非住宅纳入综合征收率范围内。此类房屋出租应缴税款的计算比较复杂，共涉及到6个税种：营业税；城建税：教育费附加；地方教育费附加；房产税；个人所得税。

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  忆苦思幻 2016-12-11 15:15

  按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
  预征的方法。
  　　预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。
  　　假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋， 2016年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2015年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

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