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  倒叙_7629 2016-11-23 15:44

  　　一、开发商交房的法定条件
  　　1、开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》、分户验收表、面积报告实测报告及室内环境检验报告：
  　　房地产开发企业交付预售商品房，应当取得建筑工程竣工验收备案表；取得商品房面积实测技术报告书；符合预售合同约定的其他交付条件。
  　　2、开发商应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：
  　　开发商在交付销售的新建商品住宅时，必须提供上述两书。若开发商不能提供上述任何一份材料，业主有权拒绝收房。
  　　具体解释如下：
  　　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据该条规定，竣工验收、规划、公安消防、环保等手续是房屋使用前必备的法定手续，而竣工验收备案则是验收合格后备案程序，与房屋能否使用并无关联。换言之，竣工验收备案表取得之前，建设工程已经验收合格，可以投入使用。因此，不宜将竣工验收备案表的取得作为交房时法定的必备条件，但如果具备了竣工验收备案表，就可直接认定具备了法定的交房条件。
  　　二、开发商交房的约定条件
  　　1、依据购房合同，开产商在交房时，应当实现对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺，否则，业主有权拒绝收房。
  　　2、购房合同约定的其它条件。
  　　约定的条件是指合同中关于房屋的其他特别约定，如小区的景观、绿化、会所等公共配套设施，车位、阳台等房屋的附属设施。合同中这些设施的约定也是开发商应尽的合同义务，如未满足这些条件，买受人能否以不具备合同约定为由拒收房屋并向开发商主张逾期交房的违约责任，值得探讨。实践中，对开发商未按约定提供房屋的相关设施等情形的，不能一概而论均认定开发商不具备约定交房条件而承担逾期交房的违约责任，例如，开发商未按约安装防盗门、在高层房屋中未按约安装安全玻璃等情形，就只能由开发商承担瑕疵履行的违约责任，而非买受人有权拒收房屋并向开发商主张逾期交房的违约责任。
  　　对于开发商的何种违约情形应当认定为开发商不具备约定的交房条件，应把握两点：一是开发商根本未履行约定的义务。如果部分履行或不完全履行，不宜认定为不具备约定的交房条件，而应由买受人另行主张瑕疵交付的违约责任；二是未履行约定的义务实际导致买受人对房屋的使用功能受到严重影响。如果未履行的义务完全独立于房屋之外，例如绿化、会所等，对买受人独立使用房屋不构成重大影响，亦不宜认定为不具备约定的交房条件，但买受人可以另行主张其他违约责任。

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  苗苗_2878 2016-11-22 21:18

  我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂
  《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
  国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。
  《建设工程质量管理条例》 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：
  （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
  （二）有完整的技术档案和施工管理资料；
  （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
  （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
  （五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

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  -丶- 2016-11-22 12:24

  结构：砖混结构，房屋底层采用防潮架空，屋面现浇叠合层，楼底搞震设防。   
  层高：建筑层高3.0米。   
  外墙：外墙面砖，色彩典雅。   
  内墙：白色腻子抹光。   
  地面：水泥砂浆拉毛面层。   
  门窗：单元入口设对讲程控门，进户均选带门铃外开多功能防盗门，室内门窗预留，外窗采用铝合金（银白色）门窗。飘窗及落地窗设铝合金防护网。   
  阳台：阳台设不锈钢栏杆。   
  厨房：墙面作抹灰平层。   
  卫生间：卫生间预留上、下出水口，外卫生间安装蹲式大便器。   
  空调：设空调机位及专用插座，预留空调管孔，设外机搁板，冷凝水专管排放。   
  供水：给水管采用PP－R聚丙烯管道，排水管采用PVC管道。   
  供电：设区内专用配电设备，一户一表20A－40A四回路供电。   
  电话系统：每户客厅及主卧均预留电话接口。   
  电视系统：每户接入光纤电视网络系统，客厅、主卧预留插孔。   
  集中抄表：每户独立水、电、气供应系统。

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