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  倒叙_7629 2017-03-25 08:34

  　　《物业管理条例》中华人民共和国国务院 第504号
  　　第二条 。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋机配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序的活动。
  　　关键词：按照合同约定
  　　费用通常包括9大项！具体收费标准商品房和经济适房又有区分，通常情况下，商品房收费为市场调节价，而经适房多为政府指导价（比如关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告
  
  　　发文单位：北京市发展和改革委员会
  　　文号：京发改〔2005〕2662号）这类就是地方性政策法规。
  
  　　国家发展改革委、建设部关于印发物业
  　　服务收费管理办法的通知
  　　（发改价格[2003]1864号）中提出
  　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
  　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
  　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
  　　4、物业管理区域绿化养护费用；
  　　5、物业管理区域秩序维护费用；
  　　6、办公费用；
  　　7、物业管理企业固定资产折旧；
  　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
  　　9、经业主同意的其它费用。
  　　关键词：共用设施，设备 业主同意的
  
  　　服务内容与标准
  　　按照物业服务合同分，您所享受的物业服务标准要看合同是如何约定的。
  　　中国物业管理协会（简称中物协）2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》
  　　从物业管理服务的基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务内容。制定了三个等级标准
  　　你所缴纳的物业服务费的基本服务费用不同的标准，测算出的费用也不同。
  　　比如一级服务标准，
  　　一 级
  
  　　项 目 内 容 与 标 准
  
  　　（一）基本要求
  　　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
  
  　　2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
  
  　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
  
  　　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
  
  　　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
  
  　　6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
  
  　　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
  
  　　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
  
  　　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
  
  　　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
  
  　　（二）房屋管理
  　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
  
  　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
  
  　　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
  
  　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
  
  　　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
  
  　　6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
  
  　　（三）共用设施设备维修养护
  　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
  
  　　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
  
  　　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
  
  　　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
  
  　　5、载人电梯24小时正常运行。
  
  　　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
  
  　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
  
  　　8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
  
  　　9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
  
  　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
  
  　　（四）协助维护公共秩序
  　　1、小区主出入口24小时站岗值勤。
  
  　　2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
  
  　　3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
  
  　　4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
  
  　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
  
  　　（五）保洁服务
  　　1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
  
  　　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
  
  　　3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
  
  　　4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
  
  　　5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
  
  　　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
  
  　　（六）绿化养护管理
  　　1、有专业人员实施绿化养护管理。
  
  　　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
  
  　　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
  
  　　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
  
  　　5、定期喷洒药物，预防病虫害。

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  -丶- 2017-03-25 08:41

  2017年天津一般物业管理费包括
  (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
  (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
  (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
  (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
  (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
  (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
  (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

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  Hzl_8542 2017-03-25 08:47

  1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
  2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；
  3、物业管理区域绿化养护费用；
  4、物业管理区域清洁卫生费用；
  5、物业管理区域秩序维护费用；
  6、办公费用；
  7、物业管理企业固定资产折旧费用；
  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
  9、经业主同意的其它费用。
  希望我的回答能帮到您

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