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存量房交易土地增值税计算方法谁能说说?

陶婷 | 被浏览128次 6个月前 |

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  • 请叫我雷锋 2016-10-08 11:57

    是住宅,满足条件可以上市交易。住宅的交易,不收土地增值税,商用房产的交易才收土地增值税呢。房改房上市要补交土地出让金,各地可能政策不同。   拿北京举例:城六区的房改虽然从理论上讲,50万在购买时包含了商铺和土地两部分的价格,但你无法将其分开,因此就无法确定土地的价款。   只有在原来支付时明确了是土地使用权价款的情况下(比如有合同、票据证明),才有可能。

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  • -丶- 2016-10-08 01:17

    计算公式如下:     
    (一)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额等于增值额乘以30%        
    (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%        
    (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%        
    (四)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%

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  • Hzl_8542 2016-10-08 00:18

    补交土地出让金,各地可能政策不同。拿北京举例:城六区的房改虽然从理论上讲,50万在购买时包含了商铺和土地两部分的价格,但你无法将其分开,因此就无法确定土地的价款。只有在原来支付时明确了是土地使用权价款的情况下(比如有合同、票据证明),才有可能。

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  (5)其他:_______________________________________________________________________________ 。   第三条 买方对购买情况的声明   1.买方已亲自实地看房,并对该房产的现状及疑虑询问过卖方,在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料,了解产权相关信息,愿意购买该房产。   2.买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效,否则由此产生的后果由买方承担。   第四条 房产成交价   买卖双方商定上述房产成交价为人民币(大写):__________________(¥:___________)【包括□、不包括□】该房产的附属设施、设备等物品(物品内容可另立清单附件)。   第五条 交易定金   买方应向卖方支付的定金为人民币(大写):______________________(¥:___________)。(说明:____________________________________________)   上述定金交由[买方直接支付给卖方]□、[存入______________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]□。   买卖双方约定定金通过经纪机构在银行设立的专用存款账户划转的,买方将定金在合同约定期限内存入专用存款账户的,即视为卖方收讫。在合同履行过程中,定金自动转为购房款,但买卖双方另有约定的除外。   第六条 房款交付   合同签订后,买卖双方同意,买方按下列第___________种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款:   (1)一次性付款:   买方于___________年___________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写):_______________(¥:__________)。   (2)分期付款:   ①买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写):_______________(¥:__________);   ②买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写):_______________(¥:__________);   ③买方于__________年__________月__________日前或__________将支付剩余购房款人民币(大写):__________(¥:__________)。   (3)买方向【银行按揭贷款□、公积金贷款□】方式付款   ①买方须于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币(大写):____________________(¥:__________),并在买方办理贷款审批时存入贷款银行指定帐户。   ②买方须于__________年__________月__________日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。   因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。   (4)买卖双方约定的其它付款方式:______________________________________________________________________________ 。   上述款项由买方【直接支付给卖方]□、[存入____________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转□]。   ____________________经纪机构设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户行为:______________________________,账号为:____________________。   买方在取得房屋所有权证书后,持卖方已登记在买方名下的产权证复印件到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。   第七条 交房保证金   为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视______________________________等所有费用,买卖双方协商同意从房产成交价中预留人民币(大写):______________________________(¥:__________)作为交房保证金(不超过交易总价款的__________%)。该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算,由买方【直接支付给卖方]□、[存入经纪机构专用存款账户划转□、其他:____________________□】   第八条 有关税费   1.买卖过户所涉及税、费,买卖双方约定按下列方式承担:   买方承担:________________________________________;   卖方承担:________________________________________。   【按有关规定,卖方需付税费:(1)营业税及附加(2)印花税;(3)个人所得税;(4)土地增值税;(5)交易手续费。买方需付税费:(6)印花税;(7)契税;(8)交易手续费;(9)房屋登记费。其它费用:以实际发生的税费为准。】   本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【卖方□、买方□】缴纳。   2.土地证办理费用:土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由【卖方□、买方□】承担;如房产所属土地为划拨地,则土地出让金由【卖方□、买方□】承担;双方约定其他承担方式:__________________________________________________。   3.配套设施过户费:配套设施的相关证件过户手续费用由【卖方□、买方□】承担。   4.买卖双方商定,对该房产的住宅专项维修资金,按照国家有关规定另行签订过户协议,结余部分随房屋所有权同时过户。   5.买卖双方商定,卖方在交付该房产时,对该房产附随的水、电、煤气、__________等度数进行确认,并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、____________________等费用,并经双方签字确认。   第九条 房屋的交付   卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起__________日内或__________年__________月__________日前,将上述房产正式交付给买方,并履行下列手续:   1.卖方在交房前保证维护上述房产的现有固定装修(固定装修指构成该房装修之固定部分,经拆除将破坏设施完整性,包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其它设施等),在买方接收时移交。   2.买方在接收该房产时对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等约定事项进行验收,交接确认后对该房产及附属配套设施负全责。   3.如双方认为在上述房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品的描述有不详尽之处,可另行补充书面约定,在交接时以书面约定为准,双方仅对书面内容承担责任。   第十条 房屋权属转移登记   按下列第项办理登记手续(选一项),选择第(1)项的第十一条不生效。   (1)买卖双方同意,自本合同签订之日起__________日内,双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。   (2)买卖双方在签订合同后__________日内共同向房屋登记机构申请预告登记。   (3)买卖双方在签订合同后__________日内由买受方单方向房屋登记机构申请预告登记。   第十一条 关于预告登记的约定   1.预告登记自__________内有效(约定的预告登记有效期最长不超过自预告登记之日起一年)。   2.申请预告登记的,在预告登记有效期内买卖双方共同办理该房屋预告登记转为房屋转移登记手续。   3.买卖双方因故终止存量房买卖合同时,预告登记的申请人应在__________日内向房屋登记机构办理预告登记注销手续。   第十二条 违约认定   1.买卖双方签订本合同后,一方未按合同约定擅自变更或解除合同的,或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的,视为违约。   2.卖方保证上述房产产权清晰,在房屋权属转移登记前,若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责,如因此造成合同履行障碍,视为其违约;若该房产已出租,卖方未在交房前妥善解决租赁事项的,视为其违约。   第十三条 违约责任   (一)自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。   (二)自违约行为发生之日起超过___________日,守约方即向违约方发出函件促其履约,发函即日起超过__________日仍未回复并履约的,守约方可解除合同。若卖方违约,则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外,还应向买方双倍返还定金;若买方违约,则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方,买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。(收件人地址以合同落款处所留地址为准,因地址不详或有误而无法送达,视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。)   第十四条 合同变更   本合同在履行期间,买卖双方任何一方要求变更合同条款的,应及时通知对方,并征得对方的同意后,在约定的时限内,签订补充协议,注明变更事项。未征得对方同意,擅自变更造成的经济损失,由责任方承担。   第十五条 因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行,买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责,双方应签订具结报告。   第十六条 争议解决方式   本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;也可请求当地消费者委员会调解处理,或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的,按下述第__________种方式解决:   1.提交__________仲裁委员会仲裁;   2.依法向人民法院起诉。   第十七条 合同附件   本合同未尽事项,可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。   第十八条 合同数量及持有   本合同经买卖双方签字即生效,本合同一式__________份,买方、卖方各执__________份,房屋产权登记机构__________份,具有同等法律效力。   第十九条 合同生效   本合同自买卖双方签字(或盖章)之日起生效。   第二十条、特别条款   卖方应当在所售房产所有权转移之日起日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买方支付____________________元的违约金;逾期超过__________日未迁出的,自逾期超过__________日起,卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款__________的违约金。(本合同履行过程中,若涉及户口问题,适用本条款。) 出售人:______________________ 买受人:___________________________ 电话:________________________ 电话:_____________________________ 代理人:______________________ 代理人:___________________________ 电话:________________________ 电话:_____________________________ 签约地点:____________________ 签约时间:________年______月_____日
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