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麻烦各位说说按揭中的二手房怎么买卖?

张普 | 被浏览146次 9个月前 |

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3条回答

  • 倒叙_7629 2016-10-08 10:32

     方法一: 提前还贷
      1、 前期准备
      (1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况,为了保险起见,买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;
      (2)如果确实存在抵押的情况,买方应了解卖方未还款期限和余额,已还款年限和金额,因为这要涉及到后续的可操作性问题,必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证;
      (3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法,双方应当对未付款项由谁支付进行协商,一般可以采取:由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担,办理交易时再做结算;
      (4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用,根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致,一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款,无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的,要支付一定数额的违约金,那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前,协商一致。
      2、办理程序:买方支付定金,并按照约定的方式提前还款,注销抵押
      特别提示:本过程较为关键,其中涉及到诸多手续,各个环节应当做好衔接,因为一旦衔接不好就会发生纠纷,双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作,他们作为第三方,具有一定的可信度和专业性。
      (1)双方按照约定准备未还贷资金,同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请,在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》,卖方收回《房地产其他权利证明》。
      (2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续,同时办理房屋交易手续。
      (3)如果提前还贷资金是由买方出的,那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保,以防款项落空。
      方法二:办理转按揭手续
      和上述方式不同的是,买方先到银行办理转按揭手续,分两种情况:一是同行转按,二是跨行转按,后者操作手续比较麻烦。
      1、 提交材料及流程:
      《购房抵押借款合同》原件
      买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)
      如银行审核同意,有关当事人签订《变更协议》
      办理贷款保险变更手续
      办理抵押登记变更手续
      2、 买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。

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  • 小小小帅 2016-10-08 08:56

    首先,未还清贷款的二手房在实际操作中是可以买卖的,但要在前期做好相应的工作。而具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。 其次,二手房产在交易之前最好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速,也会使购买方多一份放心。那么,呢?下面,我就为大家推荐几种买卖未还清贷款的房产的具体办法。请大家根据自己的具体情况和实际需要进行选择吧。
    买卖未还清贷款房产的具体操作:
    1、转按揭: 最简单直接的一种方法,在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 但北京等一些城市已经在07年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据我的了解,这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内专家分析得出的结论,转按揭业务应该不会被永久性叫停。所以,我推荐在考虑卖出未还清贷款的房产之前先去当地银行碰碰运气。
    2、用买方的首付款缴清剩余贷款: 这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
    3、利用银行贷款来缴清剩余贷款: 如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易的成功。
    4、典当融资: 典当融资的特点是下款快、手续便捷。只要有合法的抵押物(包括珠宝、汽车等)在估值之后就能马上放款。但典当融资的缺点是费率很高,融资方的利率负担沉重。所以,除非买方已经认可房屋并承诺一旦贷款还清即可马上成交,一般不推荐使用这种融资方式

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  • ld0617 2016-10-07 23:01

    一是自己有钱把楼从银行里赎出,或是找一家担保公司借款把楼赎出;二是如果有买家要买你的房话,可以协商叫买方的首期帮你赎楼。

    0 评论

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