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预售商品房认购书和商品预售合同的区别是什么?

张园平 | 被浏览170次 6个月前 |

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3条回答

  • ABCDEFG_0589 2016-09-14 16:08

    认购协议,只是意向性协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此,签订房屋认购协议行为显属违规,应认定为无效合同。

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  • -丶- 2016-09-14 12:05

    商品房订购书在性质上属于商品房买卖合同。订购书是预约。作为预约,商品房订购书效力的特殊性在于守约方除要求对方履行买卖合同的义务外,还可要求对方履行签署正式的商品房买卖合同的特定行为。   订购书是商品房买卖合同的一种形式。由于订购书具有合同内容的确定性,因此二者的实体内容是基本一致的。我们认为:首先,订购书一经签署买卖合同即已成立,双方均应受其约束。买受人不签署正式的商品房买卖合同的行为视为对合同义务的违反。其次,如买受人在签署订购书时对拟签署的正式商品房合同文本已经了解并认可,则买受人无权拒绝签署该合同。第三,如买受人认为前述合同文本部分条款显失公平,可依《合同法》关于格式条款的有关规定行使抗辩权,但不得拒绝履行订购书中已确认的其他条款内容。

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  • 请叫我雷锋 2016-09-13 23:08

    商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认,往往订立一个法律文书,通常称之为商品房预售认购书,实践中,认购书的名称也并不规范,又名认购意向书.购房订购单、购房临时证明单等。预售认购书是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书,是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。

    首先,预约合同最突出的特征在于,它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中,普遍引起争议的买方“签署契约”的义务,就应该界定为买方须为谈判磋商行为,以便达成一致意见,而不应理解为买方已做出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时,对行为的内涵有默示性的要求,即双方在为签订正式合同而谈判之际,须尽最大努力,确保公平的谈判,一方对另一方不得强加不合理条件,不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容,此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。

    其次,从商品房预售认购书的订立来看,认购书是预售人和预购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表示,其内容已具备了合同的标的、价款等契约一般条款,是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议,符合《合同法》第2条关于合同定义的规定,因此,认购书可以成为独立的合同。而意向书一般不具备合同的要件,实践中,在性质上多为要约邀请或要约。而将认购书看作商品房预售合同的补充协议,首先忽视了认购书的独立合同性质。再者,从补充协议和正式合同的签订先后顺序看,补充协议应该是正式合同的补充,形成时间应后于正式合同,而认购书先于商品房预售合同成立,显然不可能成为商品房预售合同的补充协议。

    最后,认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房预售合同。并且,认购书与商品房预售合同之间还存在许多不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房预售合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。

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  2.该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为:__,抵押登记部门为:___,抵押登记日期为:___。   3.该商品房在建工程已经设定抵押,抵押权人为:__,抵押登记部门为:___,抵押登记日期为:__。(2和 3可以同时选择) 抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。   第五条 计价方式与价款   该商品房为住宅的,出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中,该商品房为经济适用住房的,出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。 该商品房为非住宅的,出卖人与买受人约定按照下列第__种方式计算该商品房价款。   1.按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米___元人民币,总金额___仟__佰__拾 __万__仟___佰__拾__元人民币整(大写)。   2.按照建筑面积计算,该商品房单价为每平方米__元人民币,总金额___仟__佰__拾 __万__仟__佰__拾__元人民币整(大写)。   3.按照套(单元)计算,该商品房总价款为__仟___佰__拾__万___仟 _佰___拾___元人民币整(大写)。   4.其他约定。见附件四   本条所称建筑面积,是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 所称套内建筑面积,是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。   第六条 付款方式及期限   买受人采取下列第___种方式付款。   1.一次性付款。   2.分期付款。   3.贷款方式付款。   买受人可以首期支付购房总价款的___%,其余价款可以向__银行或住房公积金管理机构借款支付。   4.其他方式。 具体付款方式及期限的约定见附件五。   第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。   第八条 规划变更的约定   出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。 出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿。   第九条 设计变更的约定   (一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准,建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人。 1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向; 2.供热、采暖方式;   出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。   (二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。   (三)买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起___日内退还买受人已付房款,并按照__利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。   第十条 逾期付款责任   买受人未按照约定时间付款的,按照下列第__种方式处理:   1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)   (1)逾期在__日之内,自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 __的违约金,并于实际支付应付款之日起___日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。   (2)逾期超过___日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起__日内按照累计的逾期应付款的__%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 __(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起___日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。   2._________。   第十一条 交付条件   (一)出卖人应当在___年___月___日前向买受人交付该商品房。   (二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、_____、项所列条件;该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。   1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;   2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;   3.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;   4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;   第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件:   1.市政基础设施: (1)上水、下水:___年__月___日 达到___; (2)电:_年___月____日 达到___; (3)供暖:____年___月__日 达到___; (4)燃气:___年__月___日 达到___;   如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理: (1)_________; (2)_________   2.其他设施   (1)公共绿地:___年___月___日 达到___;   (2)公共道路:___年___月___日 达到___;   (3)公共停车场:___年___月___日 达到___;   (4)幼儿园:___年__月__日 达到____;   (5)学校:___年___月____日 达到___;   (6)会所:___年___月___日 达到____;   (7)购物中心:___年___月___日 达到____;   (8)体育设施:__年___月___日 达到_____;   如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理: (1)___; (2)__。   第十三条 逾期交房责任 除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第_________种方式处理:   1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加) (1)逾期在____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起 ____日内向买受人支付违约金,合同继续履行。 (2)逾期超过___日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起 ___日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的___%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之___(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起___日内向买受人支付违约金。   2.______。   第十四条 面积差异处理   该商品房交付时,出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书,并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的,双方同意按照第____种方式处理:   1.根据第五条按照套内建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:   (1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;   (2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款,并按照_________利率付给利息。 买受人不退房的,实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。    实测套内建筑面积-预测套内建筑面积    套内建筑面积误差比=——×100%预测套内建筑面积    2.根据第五条按照建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理: (1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测建筑面积结算房价款; (2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款,并按照_________利率付给利息。 买受人不退房的,实测建筑面积大于预测建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。    实测建筑面积-预测建筑面积   建筑面积误差比 =——— ×100%预测建筑面积   3.双方自行约定: ______。   第十五条 交接手续   (一)该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十一条约定的证明文件,并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十一条约定其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。   (二)验收交接后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的,双方同意按照下列约定方式处理: ____   (三)双方同意按照下列第____种方式缴纳税费:   1.出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。   2.买受人同意委托出卖人代交下列第_____、______种税费,并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。 (1)专项维修资金(公共维修基金); (2)契税; (3)第二十二条约定的物业服务费用; (4)供暖费; (5)_____; (6)_____。   3.买受人自行向相关单位缴纳下列第____、 ____种税费,并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。 (1)专项维修资金(公共维修基金); (2)契税; (3)第二十二条约定的物业服务费用; (4)供暖费;   第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定   (一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件,该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。   (二)出卖人和买受人约定如下:   1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还全部已付款,并按照___利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人要求继续履行合同的,应当与出卖人另行签订补充协议。   2.该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的,自该商品房交付之日起___日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款,并按照___利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不退房的或该商品房交付使用已超过___日的,应当与出卖人另行签订补充协议。   3.交付该商品房时,该商品房应当已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,且出卖人应当与买受人共同查验收房,发现有其他问题的,双方同意按照第_________种方式处理:   (1)出卖人应当于___日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。   (2)由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起____日内负责修复,并承担修复费用,给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。   4.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第__种方式处理:   (1)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。   (2)_________;   (3)_________。   具体装饰和设备标准的约定见附件六。   (三)出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的,任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测,双方均有协助并配合对方检测的义务。 _________。   第十七条 住宅保修责任   (一)该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。   (二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,双方有退房约定的,按照约定处理;没有退房约定的,出卖人应当履行保修义务,买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任。   第十八条 住宅节能措施   该商品房为住宅的,应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》(DBJ01-602-2004)的要求。未达到标准的,出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。   第十九条 使用承诺   买受人使用该商品房期间,不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外,买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施,并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。   第二十条 产权登记   (一)初始登记   出卖人应当在___年___月__日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列第___种方式处理:   1.买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起___日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的___%向买受人支付违约金。买受人不退房的,合同继续履行,自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之___的违约金,并于出卖人实际取得权属证明之日起____日内由买受人支付。   2._________。   (二)转移登记   1.商品房交付使用后,双方同意按照下列第___种方式处理:   (1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。   (2)买受人同意委托_________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用___元人民币(大写)。   2.如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起____日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第_________种方式处理:   (1)买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款,并按照___利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之 ____的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起___日内向出卖人支付。   (2)______。   第二十一条 共有权益的约定   1.该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有;   2.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有;   第二十二条 前期物业服务   (一)出卖人依法选聘的物业管理企业为:_____,资质证号为:_____。   (二)前期物业管理期间,物业服务收费价格为______/月/平方米(建筑面积),由物业管理企业按照【年】【半年】【季】收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、。 其中地上停车费___、地下停车费____。   (三)出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。   (四)物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约,同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务,遵守业主临时公约。   第二十三条 专项维修资金   买受人委托出卖人代交专项维修资金(公共维修基金)的,出卖人应当自受托之日起____日内,向买受人提交专项维修资金(公共维修基金)缴纳凭证。 买受人自行缴纳专项维修资金(公共维修基金)的,应当在商品房交付【时】【之日起____日内】,向物业管理企业提交专项维修资金(公共维修基金)缴纳凭证。   第二十四条 不可抗力   因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。   第二十五条 争议解决方式   本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的,按照下列第____种方式解决:   1.提交_____仲裁委员会仲裁。   2.依法向人民法院起诉。   第二十六条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效,未尽事项,双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。   第二十七条 本合同及附件共____页,一式____份,具有同等法律效力,其中出卖人____份,买受人 ___份,____份,__份。   第二十八条 自本合同生效之日起30日内,由出卖人向___申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的,买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的,预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。   出卖人(签章):_________买受人(签章):_________   【法定代表人】(签字):_【法定代表人】(签字):__   【委托代理人】(签章):_【负责人】(签章):______   委托销售代理机构(签章):_委托代理人(签章):____   _________年____月____日________年____月____日   签订地点:_________  签订地点:_________
    • 商品房预售许可证 商品房预售 装修协议范本 1年以前
  • 3 回答
    • 谁有商品房预售合同示范文本?
    • 蒙娜丽莎的小胖手 回答:商品房预售合同 预售人(下称“甲方”):_____________ 预购人(下称“乙方”):_____________ 甲方已领取___号《国有土地使用证》,依法享有南京市____区____地块的国有土地使用权;该宗地块地号为_________。 甲方获准在上述地块上开发建设的商品房【 】地名核准名称【 】暂定名称为 。 甲方已领取宁房销第_____号《南京市商品房预售许可证》,依法可以预售相应商品房。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规定,甲、乙双方就商品房预售事宜,经协商一致,订立合同如下。 第一条 合同标的基本情况 一、甲方预售给乙方的商品房(下称“该商品房”)为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的 号,该房号为【 】公安审定编号【 】工程暂定编号。该商品房所在楼幢的总平面位置见附件1总平面图,套型及分层平面位置图见附件2。 二、该商品房所在楼幢的主体建筑结构为_____,主体建筑层数为____层,其中+0.00米以下_____层,+0.00米以上_____层,该商品房位于【 】+0.00米以上【 】+0.00米以下第_____层。 三、该商品房设计用途为_____,层高_____米(与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注)。 四、该商品房的建筑面积_____平方米,其中套内建筑面积_____平方米,共有共用分摊建筑面积_____平方米。计入上述共有共用分摊面积的建筑部位见附件3。 五、该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。 六、该商品房占用范围内的国有土地使用权,其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时,由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为_____,土地使用年限自 ____年____月____日起至____年____月____日止。
    • 商品房预售许可证 商品房预售 施工合同示范文本 1年以前