银行贷款退房后怎么处理?

司帅 | 被浏览314次 1年以前 |

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  • 请叫我雷锋 2016-09-06 23:31

    申请个人住房贷款程序如下:
      一、   向银行提出贷款申请,提交如下材料:
      1、   身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)原件及复印件。外地人士还需提供配偶的有效证件及复印件,借款人与配偶不属同一户口簿的还要求提供婚姻证明;
      2、   房价30%外地人士40%或以上自筹资金的存款,以及具有偿还贷款能力的工作单位出具的经济收入证明;
      3、   向售房单位索要的:a、《上海市内销商品房预售许可证》(期房)或《上海市房地产权证》(现房)的复印件。b、售房单位的营业执照复印件;
      4、   抵押物或质物清单、权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的证明;
      5、   有权部门出具的抵押物估价证明;
      6、   保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
      7、   申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;
      上述“外地人士”是指外省市在沪工作人员,欲申请个人住房商业性贷款须具备下列条件:
      1、已满十八周岁以上,具备完全民事行为能力,有当地户籍所在地的户籍证明,并经过公证部门公证;
      2、   在沪有固定工作二年以上,并由工作单位出具职务、经济收入、联系地址的证明;
      3、   购买本市内销商品住宅,所购住宅属于房地产开发企业与各行各经办行(部)签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘;
      4、   在贷款行开立存款户,存款余额不低于购房款的40%,并以此作为购房首期付款。
      二、   贷款额度与期限
      1、   本市居民,贷款最高额度为房价的70%,贷款期限最长20年。
      2、   外地人士,贷款最高额度为房价的60%,且不超过30万元,贷款期限最长为10年。
      三、   贷款银行审查
      贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查,主要审查借款人是否属于借款对象,是否符合贷款条件,是否有足够偿还贷款本息的能力,然后确定实际贷款额度,并通知借款人承诺贷款。
      四、   签订合同
      1、   借款人、贷款银行和售房单位(保证方,保证期至将借款人房地产权证交贷款银行收押止)三方签订个人住房商业性借款合同。
      2、   借款人、贷款银行签订住房抵押合同。
      五、   办理住房抵押合同公证
      到当地公证处办理住房抵押合同公证,公证费由贷款银行负担。
      六、   办理房地产抵押登记
      持公证处公证后的住房抵押合同,到所购房屋所在区、县房地产登记部门办理房地产抵押登记,并携带下列资料:
      1、   经银行盖章的“授权委托书”和“房地产其他权利登记申请书”
      2、   经公证处公证后的住房抵押合同、借款合同。
      抵押登记费由借款人负担。
      七、   办理所购房屋的保险手续
      贷款银行收到借款人的住房抵押登记证明〔上海市房地产其他权利证明(期房)或房地产登记部门收件收据(现房)〕后,将为借款人代办保险业务,保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。
      八、   办理贷款
      以上手续办完后,银行将贷款划到借款人所购住房的售房单位。
      接下来的事情,就是分期偿还银行贷款,偿还期结束后,   凭银行出具结清凭证领取住房抵押证明,到原房地产登记部门办理住房抵押注销手续。

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  • 言尔无心 2016-09-06 21:17

    在房屋买卖关系中,银行作为提供贷款的第三人在整个房屋购买流程中起着至关重要的作用。现如今大部分购房人是通过银行按揭贷款方式购买的商品房,现在随着国家对购买二套商品房的限制力度加大,购房人从银行贷款的难度也随之增加,最近有石家庄的购房人在法律咨询中问,已经办理了银行贷款的房子是不是还能跟开发商退房?我们认为,退房实际上是买家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现,能不能退房跟办理银行贷款之间并没有直接的法律关系,因此,认为得到了按揭贷款就无法再退房,这是不对的。
    买家与贷款银行之间是一种借贷关系,买家与开发商之间是一种房屋买卖关系,两者虽有关系,但完全是两种独立的法律关系,所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱,其性质是一样的。作为债权人,银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款,但无权干涉买家的解约权利。  所以,只要出现了买家有权依法解约的情形,不管买家是否已经取得按揭贷款,都有权依法解除购房合同。
    那么退房以后,按揭贷款怎么办呢?有些买家有一种模糊的认识,即按揭贷款是由于买房才申请的,现在不买房了,所以按揭贷款也不用还了。这种认识肯定是不对的。买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,所以,解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说,买家虽然不买房了,但与银行间的债权债务关系仍然存在,这笔借款是一定要还的。怎么还呢?
    由于购房合同被解除,开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款,也是购房款的一部分,也应一并返还给买家。然后,买家应依据《贷款通则》第三十二条第五款,“借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商”的规定,与银行协商,将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
    购买房屋是人生中的大事,由于购买房屋程序比较复杂,很容易出现纠纷。希望广大的购房者在房屋买卖时出现不是很了解的问题时应及时咨询律师,以免个人权益受到损害。

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  • -丶- 2016-09-06 18:20

    首先由于购房合同被解除,开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款,也是购房款的一部分,也应一并返还给购房者。然后,购房者应依据《贷款通则》第三十二条第五款,“借款人提前归还贷款,应当与银行协商,将剩余贷款本息提前还给银行。”

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