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  estevez 2016-09-02 11:24

  近今年，因房屋买卖发生的纠纷很多，且很多只是签订了《房屋认购书》，《房屋认购书》具有怎样的法律效力呢？本律师简要分析如下：
  双方所签订认购书，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《合同法》规定的合同成立要件。认购书虽未冠以“房屋买卖合同”，但如果双方对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确的约定，依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”故根据该规定，认购书应当认定为房屋买卖合同。
  本律师提醒：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。出卖人通过认购、预定、订购等方式向买受人收受定金作为订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。商品房认购协议因出卖人原因解除，出卖人应返还房款，并赔偿由此造成的损失，包括直接损失和间接损失。
  相关法律风险提醒：
  1、在开发商未取得预售许可的情况下同购房人签订认购书，并收受定金或购房款的，是为变相的预售，如开发商在诉讼前委屈的预售许可证明，则合同无效，如诉讼前取得预售许可证明的，该预售合同有效。
  2、对于认购书签订后，约定后续签订正式《商品房买卖合同》期限的，对于到期未签署的违约责任，如购房人无相关证据证明其已就签约主动联系开发商，有可能会被认定为违约方。
  3、商品房认购书签订后，购房人无特殊原因，却因自身原因不愿购买所认购房屋，开发商不退还定金是合法的，但对于双方不能就合同具体条款达成一致而不能成就合同的，通常不会算购房人自身原因，但为避免争议，建议有必要在认购书上约定：“认购人应在签约之日起X日内与甲方签订正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应与退还。”
  4、“陷阱条款”：约定在一定时间内必须签约，否则构成违约的条款，是典型的“陷阱条款”。因为即使是政府部门公布的正式的合同样本，仍有可能会有不利于购房者的选择性内容。广大购房者应引起足够重视。
  希望帮助到你！

  2 评论
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  王彩虹12138 2016-09-02 14:49

  认购书是商品房买卖合同的的预约合同
  认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
  认购书不等于商品房买卖合同
  认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

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  -丶- 2016-09-01 09:47

  商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。因而，具有法律效力。

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