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集体企业改制土地出让金怎么处置?

闵丝雨 | 被浏览236次 5个月前 |

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3条回答

  • Hzl_8542 2016-08-06 21:01

    1.什么是土地出让金:
      土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
      土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。
      2.土地出让金的分类与计算
      土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2.38   万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300   万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。
      土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
      土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

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  • xiaoping123 2016-08-04 21:17

    由于集体所有制的特殊性,集体企业职工与企业之间具有双重关系,一是所有权关系,二是劳动关系。因此,集体企业在产权制度改革过程中应当特别注意处理好存量资产处置和职工分流安置两大问题。本文就集体企业改制中的若干政策和程序问题提出以下建议。一、关于存量资产处置和人员分流的原则1.谁投资谁拥有产权2.尊重历史、着眼发展、因企制宜3.兼顾各方、充分协商、留有余地4.坚持公开、公平、公正,依法操作二、集体企业产权改革的法律和政策依据1.中华人民共和国民法通则2.中华人民共和国公司法3.中华人民共和国城镇集体所有制企业条例4.《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》(国经贸企改[2002]859号文件)。三、关于职工分流安置的具体政策1.《劳动部关于违反和解除劳动合同的经济补偿办法》(劳部发[1994]481号)的适用:第五条适用于双方协商解除劳动合同的补偿。第八条适用于企业单方解除职工劳动合同补偿。2.参照适用国家经贸委国经贸企改[2002]859号文件:(1)改制分流过程中涉及资产定价、损失核销、产权变更等有关事项,参照财政部《企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定》(财企[2002]313号)办理。(2)改制企业可用企业净资产支付解除职工劳动关系的经济补偿金等,并按规定程序冲减净资产。(3)改制企业的净资产可参照国企有关政策规定进行各项支付和预留,剩余部分可向改制企业的员工分配。(4)参照国家土地管理的有关法律法规,改制企业占用的行政划拨土地,只要不改变土地用途,可继续以划拨方式使用;需要转让土地使用权的,依法办理转让手续;需要改变用途的,应按照《划拨土地目录》(国土资源部令第9号)核定,改变后的用途符合《划拨土地目录》的可继续以划拨方式使用,不符合《划拨土地目录》的,在依法办理土地有偿使用手续并向国家交纳土地出让金以后,允许将房地产项目的转让收益用于支付改制成本。3.涉及职工分流安置和用于安置职工的资产处置等有关事项,要经职工(代表)大会审议通过。四、关于参与集体资产存量分配的人员范围和决策方式1.慎重处理集体存量资产的分配问题。存量资产应当由全体在职职工依法进行处置。2.对于存量资产处置方案、企业改制方案、职工分流安置方案,由全体职工讨论通过。3.依法通知有权参与存量资产处置的所有人员参加企业改制。4. 集体企业共同共有资产的所有者对企业改制方案拥有决定权,企业必须确保企业改制过程的公开、公正、公平,并依法定程序和政策操作。

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  • -丶- 2016-08-04 13:57

    1、国家以出资方式处置
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    大型骨干企业,改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的,涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准,可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。国家以土地使用权作价出资(入股),是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2、以出让或租赁方式处置
      根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》,在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是:国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司;国有企业在改制中组建企业集团;国有企业改组为股份合作制;国有企业采用租赁经营方式;非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的,应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的,应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同,并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押,抵押权实现时,土地租赁合同同时转让。3、以保留原划拨方式处置
      根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》,在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是:(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,原土地用途不发生改变的,但改造或改组为公司制企业的除外;(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并,兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;(3)在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第(2)、(3)、(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

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