装修设计岂能 随意?做不后悔的定制设计,预约优秀设计师
* 设计本将严格保护您的隐私,请放心填写

谁知道商品房认购书效力是否具有?

湖俊杰 | 被浏览215次 1年以前 |

我来帮他解答

还可以输入9000文字

3条回答

  • 倒叙_7629 2016-07-29 17:36

    有法律效力,但不能排除认购方的权利。
    1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
    2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
    3、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
    4、 认购书与买卖合同有很大的区别,认购书的效力主要体现在以下三个方面:
    一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称,开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。
    二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务,特别是开发商不得利用自身的优势,免除自己的责任或加重买方的责任。
    三是持续谈判的义务,除非出现重大僵局或终止谈判的事由,双方当事人应恪守诚信义务,继续进行谈判。

    0 评论

  • 贾甘OOR 2016-07-29 16:05

    认购书只是双方约定的合法合同。但毕竟不是房屋购销合同。其违约责任也要小很多,只有约定多定金部分。所以认购之后,尽快进行购销合同和产权变更登记。

    0 评论

  • -丶- 2016-07-27 20:33

    目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。
    很多购房者认为,在整个交易过程当中,只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而商品房认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。其实这种观点是错误的。
    商品房认购书具有合同的法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心,尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同,从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。并且容易发生定金套牢购房人的问题。
    导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在:根据《民法通则》和《合同法》的规定,当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保,如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金。
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着,《商品房认购书》中一旦约定了定金,如果不想签订《商品房买卖合同》,开发商就有权“不返还”。当然,如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》,就要双倍返还。
    律师提醒,一旦看到“定金”两个字,就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。
    律师支招尽管房屋认购书常常将认购人套牢,但,只要注意以下几点,完全可以规避风险,防止被套。
    首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成,销售人员会使出“浑身解数”,所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段,无论是“最后一套”还是“明天就涨价”,无论是“小区配套完善”还是“智能管理”,无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”,都请您保持冷静,不要因为一时头脑发热而被“套牢”。
    其次是交钱之前请三思。为最大限度保护自己的利益,要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,消费者还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。
    第三,签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
    约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
    第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易抽身退出,尽量不要交“定金”。
    最后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的,并把销售人员的承诺写入,这样一旦出现违反约定的情况,消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。
    认购书可直接转成正式合同
    商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”,既然是初步意向,就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下,初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑,如果已经决定要买这套房,不妨利用这个规定,争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》,免去中间的夜长梦多。但是如果消费者还处于试探阶段,还希望能够有机会随时退出,那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细,防止初步意向直接转化成商品房买卖合同,为自己保留及时“退出”的机会。

    0 评论

相关问题

  • 3 回答
    • 问一下商品房认筹协议书有法律效力吗?
    • ABCDEFG_0589 回答::从性质上说是预约合同,但是如果具有了房屋买卖合同的实质内容的,根据具体情况有可能被认定为房屋买卖合同。要求换号售楼处属违约,可以要求他们承担相应的责任。在开发商办理出预售证后,跟开发商签订的商品房认购协议书是具有法律效力的! 如果开发商还没有办理出预售证的话,你们之间的协议是不受国家法律保护的! 希望有帮助!
    • 认筹金可以退吗 认筹是什么意思 地产认筹 11个月前
  • 3 回答
    • 房屋认购协议书有怎样的法律效力?
    • 王彩虹12138 回答:认购书是商品房买卖合同的的预约合同 认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国合同法第二条规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”,认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。 认购书不等于商品房买卖合同 认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房买卖合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
    • 商品房认购书 购房认购 房地产认购 10个月前
  • 3 回答
    • 预售商品房认购书和商品预售合同的区别是什么?
    • ABCDEFG_0589 回答:认购协议,只是意向性协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此,签订房屋认购协议行为显属违规,应认定为无效合同。
    • 商品房预售许可证 商品房认购书 商品房预售 10个月前
  • 3 回答
    • 谁知道柔性天花吊顶天花具有哪些优点?
    • Hzl_8542 回答:这主要看房子的楼高、朝向、大小、户型及装修风格等,尤其是风格,比如中式风格有中式的专用线条,欧式风格有专用的欧式线条,各自造型不同,中式比较中规中矩,欧式不拘一格。 南北通透的房子光线好,吊顶可以吊深些,房子层高一般,吊浅些。面积不大的空间可以吊浅些,而且中间不要吊太复杂的天花造型,这样不会有压抑感。 天花还会于地面空间分割有关,比如客厅和餐厅之间有过道,过道吊顶很可能就会和餐厅客厅的分开,以体现空间感。
    • 金属天花吊顶 天花吊顶 吊顶天花 10个月前