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办公楼设计重点是什么?

家惠 | 被浏览214次 8个月前 |

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  • 这妞很酷 2016-05-09 15:10

    一,、高层写字楼电梯的服务面积
    写字楼由于下面经常有商业裙房,所以计算面积的时候,要将裙房的面积扣掉,首层不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算,是理所当然的事。如一栋40000平米写字楼,首层加裙房商业10000平米的话,我们算电梯时,就依30000平米来计算,一般写字楼用6台1吨,或4台1600kg的客梯就基本正确。
    二,客梯厅的理想布置
    客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用.当然一对以上,如3台为一组也可以,但横向最好不要超过3台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去也不是办法.如果面积偏大,也可以用1吨以上的电梯来调节,如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。
    电梯群控能充分发挥电梯的效能,我的经验是群控不要超过4台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台很不理想。因为群控多了有一个毛病,即有时这台电梯人刚进完,门刚关上,外面有人按信号按钮,门又自动开了,有时会有多次开关,这是群控台数太多造成的问题,所以群控的电梯不宜过多。
    一个失败的过宽的电梯厅是北京饭店(虽不是写字楼,但可借鉴),电梯厅是8M宽,由于8台群控,经常来回走,再加上地毯产生的静电,常常在按钮时打电,非常恐怖。
    另外有一种常常出现的问题是,由于很多城市地处地震区,核心筒的墙,作为抗震墙是理所当然的。但建筑师们很容易将电梯门的短墙也设计成抗震墙,而抗震墙一般比较厚,当三台或四台成排的时候,客人往往看不见后面两台电梯门开了没有,等到发现有人进去而赶过去的时候,门已关上了,感到特别的烦恼。其实只要将该墙不要设计成厚的抗震墙,而设计成填充墙,就会薄得多,那样就看得见了。
    那么墙薄了,对抗震是否不利呢?其实不然,因为该墙的洞口很多,对抗震起不了很大作用。如果这道墙减薄0.2M,而将电梯背后的墙加厚只要0.1M,其抗震的作用反而更大些,岂不合适吗。再者,这道墙改成填充墙后,还有一个好处是,不管电梯定那个厂商的型号,不管电梯的信号箱是何种样子,反正当填充墙砌的时候,肯定已经定货了,所以可以轻松出图,何乐不为呢?
    此外对上下分区的电梯组,由于低区电梯的上空是不用的,那么由于不是抗震墙,上面就可以变成一个大房间,可作为会议室或数据库,增加投资的回收,一举数得。小小的研究,可以将被动变成主动。
    洗手间:
    写字楼的洗手间,是根据人数来的,人数根据有了,厕位的数量就可以计算出来了.一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位,洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定,高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好,最高档的卫生间,手盆可以多一点一厕一盆的也有。还有残疾厕位及清洁间也要注意不要漏掉。最高级的写字楼还有要求一个咖啡时间的备餐间,也应注意,由于核心筒的设计,都要求十分紧凑,任何缺一点内容,就要改一次图,所以在方案阶段就要想清楚这些内容很有必要。
    虽然算出这些数量,但高级写字楼的首层最好不设厕所,因首层停留的人少,万一管理不善,大堂有了异味,其大厦的等级就没有了。解决的办法,可以上二层或地下一层设置,加上明显的标致就行,这样较为妥当。

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  • 小小小帅 2016-05-09 11:57

    一、 写字楼的核心筒:
    问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积,大致是70%,这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易,尤其是超高层,电梯占用面积比较多,所以,我们要把30%的核心筒设计好,才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么?除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚:就是要两个防烟楼梯,其前室面积是6平米,每1500平米要一个消防电梯,前室也是6平米,当两种前室合并的话,其合用前室是10平米,这方面大家都知道。但其他内容书上找不到,在审查图纸时就没根据了,尤其是客梯。
    二、 写字楼的客梯数量:
    说到客梯,电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设,人数有10、11、12平米使用面积/每人不等,高峰等候时间40秒,50秒,60秒或者40秒以下的35-30秒等,电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种,再加上电梯速度的变化,所以他们用“电脑计算”来使人们认为是一种很复杂的计算公式,吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂,我遇到的绝大多数境内外很有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询,看来大家都被电梯商给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有数了。我们的一层设计室40多人,700多平米,大体是15平米/人。北京市曾在报纸上公布过一个公务员标准是16.5平米/人。电梯商实际也是根据15平米/人,但他们有时用10平米/人(使用面积),有时用11平米/人(使用面积),实际就是使用系数67%-73%之间,也就是70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢?本来一栋建筑物还没有建成,还没有使用,即使使用以后,一栋高层建筑至少也要用50年,50年里是否会永远人数不变?事实上本来就是一种模糊统计的数字,本身就不是计算出来的,所以不是只有电梯商才能够说出的数据。为此,我问过境外的机电顾问公司:你的使用面积那里来的?他说是根据方案图,而我们的设计图纸还在方案阶段,我又问我们方案不断修改,你是用什么办法跟上的,他答不上来。实际没有方案图,有总面积,有层数,他们就是根据70%的系数来决定的。所以,我们在设计初期时只有建筑面积(平方米),为什么不用平方米自己来推算呢?我工作的办公楼15000平米,两台1000kg客梯,合7500平米/1吨电梯,上下班特别紧张。办公楼是21层,越是紧张越是站站停,十分着急。后来改成单双号停,好了一点,但还是不能承受,于是使用了十多年的大楼,正在想办法加电梯。由此说明合理的话,一定在7500平米/1吨以下才行。
    二十多年前,我从当时先进国家的书本、杂志、图纸中,统计出了很多大楼的数据,粗略统计的平均数字是5000平米/1台,但由于书本、杂志的比例不清楚,不知1台是多少重量的。但客梯大多在1000-1600kg之间,而高层写字楼的柱网也大多是8-9M之间。反算的话,是5000平米/1吨-5000平米/1.6吨之间。为什么我用“5000平米”及“1吨”这两个数字为基础呢?是为了容易记住。用1000kg-1600kg反算的话即是:5000平米/1吨-3125平米/1吨之间。这是非常宏观的数据,但已很清楚地说明写字楼的等级就在这几个简单数据之中,没什么好神秘的。
    由此得出一般写字楼5000平米/1吨客梯。
    高级写字楼4000平米/1吨客梯。
    超级写字楼3000平米/1吨客梯这个宏观数据的规律。
    后来经过20多年的很多工程实践证明,并通过很多电梯商用精确的电脑计算出来的数字基本是吻合的。而电梯商的数据往往略为偏大一点,是可以理解的,他们要推销商品么!让他们降一点下来,他们认为也没有问题。因为电梯计算不只是重量一个参数,还可以用速度来调节,而我们的设计图对载重是设计中最重要的数据,有了载重就可以有电梯井道的具体尺寸,设计就好做了。
    同时我还推论的公寓在10000平米/1吨-6000平米/1吨之间,也是普通、高级及豪华公寓之分。
    对旅馆客体的数量是每100间客房/1000kg-1600kg之间,也就是三星、四星及五星之间的区分。
    而商住楼虽是居住建筑,但作为小公司办公者居多,所以用写字楼的下限5000平米/1吨为好,这方面很多设计人用了居住的概念,每每大量地等候,是一种常见的错误,要特别提醒注意。大量的实践证明这些数据是可行的。另一种思路可以旁证,如超级写字楼3000平米/1吨客梯,相当于200人用1吨客梯,1吨客梯可载14人,即高峰时200人要载14次,再去掉满住系数,以及去掉非高峰人数,打两个八折的话,高峰时不过运载9次就行了,再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节,就会得出高峰等候的时间。根据这样的分析,是不是心里有点底数了。当然非超级的高级写字楼及一般写字楼,由于电梯的吨位和数量相对少,其等候时间会长一点。
    三、高层写字楼电梯的服务面积
    写字楼由于下面经常有商业裙房,所以计算面积的时候,要将裙房的面积扣掉,首层不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算,是理所当然的事。如一栋40000平米写字楼,首层加裙房商业10000平米的话,我们算电梯时,就依30000平米来计算,一般写字楼用6台1吨,或4台1600kg的客梯就基本正确。
    四、客梯厅的理想布置
    客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用.当然一对以上,如3台为一组也可以,但横向最好不要超过3台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去也不是办法.如果面积偏大,也可以用1吨以上的电梯来调节,如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。
    电梯群控能充分发挥电梯的效能,我的经验是群控不要超过4台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台很不理想。因为群控多了有一个毛病,即有时这台电梯人刚进完,门刚关上,外面有人按信号按钮,门又自动开了,有时会有多次开关,这是群控台数太多造成的问题,所以群控的电梯不宜过多。
    一个失败的过宽的电梯厅是北京饭店(虽不是写字楼,但可借鉴),电梯厅是8M宽,由于8台群控,经常来回走,再加上地毯产生的静电,常常在按钮时打电,非常恐怖。
    另外有一种常常出现的问题是,由于很多城市地处地震区,核心筒的墙,作为抗震墙是理所当然的。但建筑师们很容易将电梯门的短墙也设计成抗震墙,而抗震墙一般比较厚,当三台或四台成排的时候,客人往往看不见后面两台电梯门开了没有,等到发现有人进去而赶过去的时候,门已关上了,感到特别的烦恼。其实只要将该墙不要设计成厚的抗震墙,而设计成填充墙,就会薄得多,那样就看得见了。
    那么墙薄了,对抗震是否不利呢?其实不然,因为该墙的洞口很多,对抗震起不了很大作用。如果这道墙减薄0.2M,而将电梯背后的墙加厚只要0.1M,其抗震的作用反而更大些,岂不合适吗。再者,这道墙改成填充墙后,还有一个好处是,不管电梯定那个厂商的型号,不管电梯的信号箱是何种样子,反正当填充墙砌的时候,肯定已经定货了,所以可以轻松出图,何乐不为呢?
    此外对上下分区的电梯组,由于低区电梯的上空是不用的,那么由于不是抗震墙,上面就可以变成一个大房间,可作为会议室或数据库,增加投资的回收,一举数得。小小的研究,可以将被动变成主动。
    五、客梯的上下分区
    当高层或超高层,层数多的时候,可以上下分区,以提高效率,分区以50M高度左右一区为宜,因为50M左右,大约10-12站,以1000-1500平米一层来算,大约12000-18000平米,正好是2-3台一组,即使达到20000平米左右,也不过4台,又因结合避难层,容易安排中间的电梯机房,比较理想。
    第一个50M用最慢的一种常规速度,过去是1.5M/秒,现在有1.75M/秒,价格差不多,所以近来都用1.75M/秒的产品。
    每隔50M升一级,每升一级可加1M速度,即50-100M高用2.5M/秒,100-150M高用3.5M/秒,150-200M高用4.5M/秒,200-250M高用5.5M/秒……,以此类推为什么我敢大胆的用这个宏观数字呢?因为50年以前美国的电梯最高速度是6M/秒,而当初的建筑高度没有超过300M的,后来经过实践,20年前我在深圳设计的218M高的建筑,就用自己的经验数字,电梯商是认可的。用每秒的速度在平时很少有对比物,但用每分钟就有点数了,6M/秒相当于360M/分钟,300M高的建筑不到1分钟就到最高层,速度已很快了。
    当然,现在科技更进步了,我在十年前看到三菱在日本横滨的一栋300M高的建筑上用了12M/秒的电梯,直达最高层只用了20秒钟,所以在高级或超高级的大楼可以利用这种新技术,可以提高一级。即每隔50M,每升一级加1.5M,即50-100M用3M/秒,100-150M用4.5M/秒,150-200M用6M/秒……,以此类推,肯定会提高效率,现在北京正在建设的330M最高建筑用了8M/秒,相当于480M/分钟,已相当快了。
    六、客梯的门宽
    高挡一点的写字楼最好不用1吨的电梯,因为1吨电梯的门偏小,只有1M宽,1150kg的电梯可以做到1.1M的门,这样进出就比较理想。也有1600kg电梯能做到1300门宽的,对特大型建筑人数特多的建筑应该考虑,门宽可以提高效率。
    七、客梯厅宽及直达梯的等候电梯厅
    也不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在2.5M-4M之间合适,太宽了,来回走,很不方便,如上面谈到的老北京饭店,厅有8米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门.值得注意的是,在首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是3M的话,口部也应是3M,因为首层的人数是标准层的10-12倍,要十分注意这个口部,为什么我要提醒这个问题呢?因为很多设计单位做居住建筑多了,居住建筑经常是电梯厅就是消防的合用前室,做防火门习惯了,所以我经常发现此问题而特别提醒大家。
    一般在150M到200M以下的建筑,上述的规律可以运用,但150M以上,甚至到了300M及300M以上,那种超高层,每层面积很大,而总面积更大,造成安排进电梯的核心筒的面积过大,而150M以上部分的核心筒无论内容或结构、抗震诸方面都没有需要那么大,那么多的电梯筒里空走的浪费面积过多。所以结合这种特高的大楼,就要分析它的功能。例如上半段很可能有旅馆,很可能有供观光的并带有餐饮的楼层,也可能上面有公寓。因此应该充分利用核心筒下半层电梯井道的上半部分,怎么利用呢,可以在首层的大堂里安排直通上半段的高速直达的电梯,一站到达150M以上的空中转换层。然后再像下面一半的办法,重新分成2-3段,这样核心筒就在150M以上缩小了,这样可以节约出很多净使用面积来。
    关于最高层的观光层的电梯,应该是直通的,最近媒体报导的阿联酋迪拜的最高楼是10M/秒,比日本的横滨的12M/秒稍慢一点,这种电梯起速较慢,逐步加速,快到的时候逐步减速,以减少失重感,为什么迪拜不用12M/秒最先进的产品?可能报导有误。
    这种负担大楼一半人数的到达空中转达大厅的客梯,要注意在首层大厅在高峰时候得集中人流,往往在4M宽的电梯厅里就使分紧张,由于不是消防梯,所以可直接使用大堂,以扩展人流德等候空间。
    八、货梯及消防梯兼货梯
    客梯解决之后,就是货梯,由于写字楼客户的可变性比较大,经常要做装修,所以货梯的数量就要研究。
    由于一般写字楼才2-3万平米,消防电梯就够用了。但面积较大,且高度很高时,货梯设计往往不够,这是需要注意的问题。但由于数量较多,占核心筒的面积太大时,可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题,例如2000kg-3000kg的货梯,就可以代替一般1000kg的货梯。货梯与客梯的比例大约1:4的关系,大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。
    消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要,消防梯不需到地下室,而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。所以不要以为消防梯要下到地下室.这是两个概念,不要混淆.但货梯也不一定下到最底层,而是应该根据需要来决定。由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了要在消防电梯的井底设排水设施,很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层,甚至审图单位也是这种解释。其实,在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层,有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话,这条就没必要写了。消防梯是解决高层建筑的,不是解决地下室而设置的,低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。
    超高层的消防梯,虽然照消防规范最多1-2台,但美国的9.11后,我们要深思,是否应该也像客梯一样,上半段另加一些消防电梯,当然也可客、消两用,这个问题是供探讨用。
    九、 多电梯的电梯厅:
    写字楼电梯厅的口部,往往很拥挤,因为口部在高峰的时候要有楼上的10倍甚至20倍以上的人流,而超高层有时高达60-80倍的人流,而电梯厅不可能做得很宽,因为上面没有需要,我们还常常看到首层还做防火门,这样更将口部缩小,问题更大。
    所以首先要将口部放足。此外一组电梯最好不超过6台。4台以下更好。但超高层的电梯数量多,所以要注意一个方向来人很可能对大堂压力过大,所以应该有两个面的入口较好,必要时四面都能进门,或大堂里不设商业。
    在很多超过200M高的建筑,往往是城市的标致性建筑,因为高了,一般也比较粗,每层的建筑面积就很大,电梯的数量很多,占用核心筒的面积也很多,在首层的人数也特多,所以有时可以设双大堂,即首、二层都设大堂,以解决疏散进出的拥挤,在首层大堂单设自动扶梯直接上二层大堂。
    也有另一种办法,由门厅设一定数量的直通电梯上到空中门厅,例如在100M以上来转化,其电梯筒就可以重叠使用,以节省核心筒的尺寸,节省面积,提高使用率。这种直达梯由于人数多,在电梯厅里不好办,也可以直接在厅的一侧解决,下面一个实例就如此处理,非常理想。
    十、 洗手间:
    写字楼的洗手间,是根据人数来的,人数根据有了,厕位的数量就可以计算出来了.一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位,洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定,高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好,最高档的卫生间,手盆可以多一点一厕一盆的也有。还有残疾厕位及清洁间也要注意不要漏掉。最高级的写字楼还有要求一个咖啡时间的备餐间,也应注意,由于核心筒的设计,都要求十分紧凑,任何缺一点内容,就要改一次图,所以在方案阶段就要想清楚这些内容很有必要。
    虽然算出这些数量,但高级写字楼的首层最好不设厕所,因首层停留的人少,万一管理不善,大堂有了异味,其大厦的等级就没有了。解决的办法,可以上二层或地下一层设置,加上明显的标致就行,这样较为妥当。
    洗手间的细节也是很重要的。卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见到设计到位的。例如挡视线的问题,往往就解决不好,尤其是男卫生间,一开门就看到小便斗,让人家不得不挂布帘子,布帘子几天就脏了。甚至于男女卫生间还经常门对门。我还见到连浴室的更衣间也有门对门的?有的设计还做两道门,当正好两道门都开的时候还是看得见,而况两道门费用要多,还经常遇到门把是湿的,不很理想。其实只要动一点脑筋,里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了,君不见很多国外的电影里,不少镜头里看到,写字楼里的女职工受委屈之后,在卫生间里哭泣,之后又在卫生间里补妆,所以挡视线很重要,是能做到的。有些人多的公共卫生间完全可以不做门,因为卫生间是负压设计,气流是向里走的。
    还有卫生间里的厕位小隔断,1.2M宽加外开门,一进卫生间看了很乱.其实做向里的内开门,其隔断1.5M也够了,再紧凑一点的话,1.4M也够了,这样的卫生间,既省面积又看上去文明多了。
    在美国,我还看到一些设计得很好的卫生间,他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上,小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以,而隔断呢?是吊在顶上的。离地150mm,在清洁时非常方便,由于没有死角,特别干净。

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  • -丶- 2016-05-07 10:56

    办公楼设计重点
    ①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动大楼建筑主体和承重结构。   
    ②扩大承重墙上原有的门窗尺寸,缩小承重主柱、支撑墙体,连接等的尺寸,拆除连接墙的砖、混凝土墙体。   
    ③对楼层上、下楼板大面积打孔。     
    ④将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。     
    ⑤损坏大楼原有节能设施,降低节能效果,损坏移动采光通风与固定标识物等。
    ⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。
    ⑦在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等,侵占公用空间,损害公共部分及设施。     
    ⑧改变租赁区域或楼外立面结构,色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。
    2、租赁方对承租区域的室内装饰装修,未经物业管理处同意,不得有下列行为:
    ①对地板的装饰,对吊顶的拆换装饰。
    ②搭建建筑物、构筑物。
    ③拆改供冷、供暖管道和设施。     
    ④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。
    ⑤室内墙壁装饰、改色。     
    ⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色,粘贴、设置广告物或其它类似行为。
    ⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。

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