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怎么签订购房合同,有什么好注意的?

于燕 | 被浏览160次 7个月前 |

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  • 奋斗_9500 2016-04-12 19:58

    签订购房合同:
                     第一购买之前签订的合同,一个非常重要的一点,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。
      第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证,最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证,按照北京市的相关规定,销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂,可以在售楼现场看到证件的原件,如果你看到这个项目是现房,开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证,应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件,还可以通过上网查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。
      再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
      第三,要携带相关的一些证件,如果是北京人,需要携带身份证,如果是购买经济适用房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业照的复印件等等。
      第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。

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  • prettygirl 2016-04-12 19:39

    一、产权问题:   所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲,在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定,但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以,我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。   

    1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。   

    2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。   

    3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。   

    4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。   

    5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。   





    二、所购房屋的质量保证:   

    1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。   

    2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。   

    3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。   

    4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。   

    5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。   

    6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。   





    三、开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。   





    四、交房条件约定:   

    1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。   

    2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。   

    4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。   

    5、收房时应交纳的费用。  

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  • Hzl_8542 2016-04-12 19:22

    一、首先看开发商是否具备“五证”
      “五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
      二、使用规范的合同文本
      许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。
      三、查验有关证明文件
      买期房必须要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
      四、买期房要注意建筑面积的约定
      在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。
      五、买期房要约定资讯条件和时限
      所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
      六、签约时要注意房屋质量问题
      购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
      七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
      八、注意合同文本中补充协议的内容
      购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
      九、注意约定违约责任
      违约责任包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

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