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  ag123456 2016-04-04 12:22

  贷款买房首先要弄清保与不保的问题。银行给借款人以房贷险自由选择权，对于减轻借款人的购房成本压力无疑是个利好，那些资金较紧的购房者由此能省下数千元的保费支出。然而，房产毕竟是人们一生中比较重大的一项资产，那些保险意识较强的消费者，也完全可能会因自己的房产没有保险而感觉不踏实。因此，保不保房贷险，最好还是从自己的实际情况出发来权衡和抉择。如果手头资金相对充裕，那么，购置一份房贷险也是个不错的选择，因为时下的房贷险综合了财产险和人身险两部分内容，而保费却只相当于市场上同类房屋财产险的一半左右，性价比还是较高的。决定了投保房贷险后，问题并未就此终结，借款人马上又会面临下一个选择：是一次性趸交，还是分年支付？其实，这只要对两种保费支付方式作一番比较就可明了。“分年付”每期保费是按：“保险费＝保险金额×0.1%”公式计算确定的，而“趸交”保费则是按：“保险费=借款总额÷10000×借款年限相对应的每万元保险费”公式计算确定的。表面看好像都是保险额乘保险费率，但“趸交”的保险额指的是贷款总额，而“分年付”的保险额则是指每期剩余的贷款本金，两者是有明显差异的。也正因为如此，“分年付”要比“趸交”具有至少三项优势：其一，克服了趸交方式因一次性付清保险费而造成的集中性支出较大的弱点，减轻了借款人的购房初期的资金负担。其二，当借款人部分提前还贷时，其下个年度的保险费将按照实际剩余的贷款本金来计算，提前还贷部分的保险费当然也就不用支付了。其三，当借款人提前还清全部贷款时，余下年限的保费将全都自动终止，因此，既可避免到保险公司办理退保手续的麻烦，也可节省退保手续费的支出。另外，由于“分年付”属于一种延迟支付方式，而资金是具有时间价值的，也就是说，早支付的钱要比晚支付的钱更值钱，故分次延期支付要比一次性支付更优惠。事实上，如果按活期利率将“分年付”未来各期保费全部“贴现”至首期再与“趸交”保费总额相比，就可证明这点。贷款买房一定在自己的能力范围内，不要让自己的生活压力过重，可以的话适当地理财会为你减轻很多还贷的负担，你可以到理财教育社区看看人家是怎么理财还房贷买房的，还有很多人如今投资房产来赚钱的，多看看别人的经验相信会让你受益匪浅。

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  Standby凡 2016-04-04 10:39

  在中国人的传统观念里，会觉得贷款买房压力山大，贷款时间越长利息就越多，最好能早点还清，所以很多人会选择提前还款。对于不会理财的人确实如此，但是对于精通理财的人来说，则希望贷款额尽量多、期限尽量长，而自己的钱可以用于投资理财。
  目前，银行所有贷款产品中，房贷利率相对较低。我们可以算一笔账，总额250万元、期限30年的购房贷款，利率为基准4.90%。采用等额本息还款法，每月应还13268元，30年利息一共220多万。如果全款买房看似可以省下这一大笔利率，但如果将这250万用于理财和投资，只要收益率高于房贷利率，则总收入会大于利息支出。
  也许有人会说，谁也无法保证投资或者理财一直稳赚不赔，一旦投资收益率低于房贷利率怎么办？这个问题很容易解决，一旦投资不赚钱了，购房者再提前还款也不迟。
  如果你具备不错的理财能力且有一颗抗压的心脏，那么贷款买房是最佳选择。但是如果你不善于理财，可以选择提前还款。对于提前还款，有两点要注意：
  　　一、等额本金还款，还款额已达到总贷款额的三分之一，或者等额本息还款，还款额已达贷款总额二分之一时，这两种情况下选择提前还款偿还的更多是本金，故不划算。同时享受了7折利率的也不适合提前还贷，因为以现在的利率计算，比多数理财产品利率还低，还不如将提前还贷的钱投资理财。
  　　二、如果预计未来有大额支出最好不要选择提前还款。原因还是房贷利率在所有贷款中最低，如果把钱用于还房贷以后需要用钱时再去贷款，利率则高得多。

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  99小小毛 2016-04-04 09:18

  关键要看个人的资金情况、投资渠道与投资能力。如果没有能力一次性支付购房
  款，但有稳定的收入足够支付每月的按揭款，选择按揭贷款将非常适合。
  　　　购房者办理楼盘按揭的具体程序如下：
  　　(1)选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的
  内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，
  还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺
  利取得。
  　　(2)办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向
  银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备
  有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
  　　(3)签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购
  房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者
  即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
  　　(4)签订楼盘按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银
  行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷
  款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
  　　(5)办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及
  购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更
  抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要
  求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷
  款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之
  前，保险单交由银行执管。
  　　(6)开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约
  定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账
  户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭
  贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性
  将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

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