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  Hzl_8542 2016-03-28 21:36

  业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应着重注意以下几点：
  一、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专门提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只管理某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
  例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容，而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业管理内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价，而其他的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准，如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细的服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。只有这样才能避免使业主花高价享受低质服务的情况。
  二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权，但是如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。还有，业主委员会如果没有固定的办公场所，就无法正常召集会议形成决议，自然也就影响业主权利的行使；业主委员会的主要成员要花大量的时间精力为业主争取利益，如果他们总是无偿劳动的话，势必影响他们的工作积极性，所以他们从物业费中领取相应的薪金是必要的，但如果在合同中没有约定的话，物业公司肯定是不愿拿这笔费用的。因此，业主委员会在和物业公司签合同时，应约定物业公司在收取物业费后，将该费用存于业主委员会的账户，由业主委员会根据小区费用的支出情况分期拨付给物业公司；物业公司应为业主委员会提供相应的、固定的办公场所；业主委员会的主要成员有权按时从物业费中领取薪金；业主委员会对物业公司的财务具有调查权和监督权、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。
  三、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能的明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗、保安殴打业主的问题，物业公司应承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，都必需有明确的记录并向业主委员会公开全部的账簿等义务。
  四、对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司赖着不走的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。   
  希望能够帮到你。

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  Standby凡 2016-03-28 20:30

  1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。 2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。 3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。 5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

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  -丶- 2016-03-28 18:46

  一、新建社区一般由建设单位与确定的物业管理企业签订了书面的物业服务合同，业主可对此企业进行资质审查，以往项目管理质量和前期物业服务。但是，业主大会成立后，业主委员会具有选聘物业管理企业的权利。二、签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等）。不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准；关注收费项目是否符合有关规定。对于相关的增值服务项目的费用收取要进行合理性征询。三、购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。四、合同期限。即该合同的起止日期；违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

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