商品房竣工验收程序是怎样的?

jiaju | 被浏览450次 1年以前 |

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  • dxjian 2016-03-27 14:50

    工程竣工验收备案程序:(一)工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。实行监理的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。(二)建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组,制定验收方案。(三)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。(四)建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;3.实地查验工程质量;4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价,形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时,应当协商提出解决的方法,待意见一致后,重新组织工程竣工验收。第七条     工程竣工验收合格后,建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况,建设单位执行基本建设程序情况,对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价,工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式,工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件:(一)施工许可证。(二)施工图设计文件审查意见。(三)本规定第五条(二)、(三)、(四)、(九)、(十)项规定的文件。(四)验收组人员签署的工程竣工验收意见。(五)市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料。(六)施工单位签署的工程质量保修书。(七)法规、规章规定的其他有关文件。第八条     负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反建设工程质量管理规定行为的,责令改正,并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。第九条     建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

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  • No1等 2016-03-27 11:19

    商品房竣工验收备案表

      《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写,但要得到有关部门同意备案,是需要向备案部门提供规划

      、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的,购房人可由

      此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本,并检

      查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

      竣工验收备案表

      《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用,这是国家强制性

      规范。依据有关规定,我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》,因

      此,出卖人在交付房屋时,应向买受人出示竣工验收备案表原件,否则,买受人有权拒绝交接,由此产

      生的逾期交房责任由出卖人承担。

      如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表,其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的

      缺陷(但并不代表就一定有缺陷),同时,竣工验收备案表直接关系到房产证的办理,一旦将来发现该

      房屋始终无法拿到竣工验收备案表,房产证则始终无法办理。

      根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法及省市的有关规定,竣

      工验收备案表通常包括以下内容:1、工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可

      证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名

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  • Standby凡 2016-03-27 10:19

    一、商品房竣工验收目的和方式
    建设项目的施工达到竣工条件进行验收,是项目施工周期的最后一个程序,也是建设成果转入生产使用的标志。
    (一)竣工验收的目的
    国家有关法规规定了严格的竣工验收程序,其目的在于以下几方面。
    1.全面考察工程的施工质量:竣工验收阶段通过对已竣工工程的检查和试验,考核承包商的施工成果是否达到了设计的要求而形成的生产或使用能力,可以正式转入生产运行。通过竣工验收及时发现和解决影响生产和使用方面存在的问题,以保证工程项目按照设计要求的各项技术经济指标正常投入运行。
    2.明确合同责任:能否顺利通过竣工验收,是判别承包商是否按施工承包合同约定的责任范围完成了施工义务的标志。完满地通过竣工验收后,承包商即可以与业主办理竣工结算手续,将所施工的工程转交给业主使用和照管。
    3.建设项目转入投产使用的必备程序:建设项目竣工验收也是国家全面考核项目建设成果,检验项目决策、设计、施工、设备制造和管理水平,以及总结建设项目建设经验的重要环节。一个建设项目建成投产交付使用后,能否取得预想的宏观效益,需要经过国家权威管理部门按照技术规范、技术标准组织验收确认。因此,《建设项目工程)竣工验收办法》中规定,“已具备竣工验收条件的项目,3个月内不办理验收投产和移交固定资产手续,取消企业和主管部门的基建试车分成,由银行监理全部上交财政。如3个月内办理竣工验收确有困验,经验收主管部门批准,可以适当延长期限。”
    (二)竣工验收的方式
    为了保证建设项目竣工验收的顺利进行,必须遵循一定的程序,并按照建设项目总体计划的要求,以及施工进展的实际情况分阶段进行。项目施工达到验收条件的验收方式可分为项目中间验收、单项工程验收和全部工程验收三大类,见表1。规模较小、施工内容简单的建设项目,也可以一次进行全部项目的竣工验收。
    表1不同阶段工程验收的特点
    虽然项目的中间验收也是工程验收的一个组成部分,但它属于施工过程中的管理内容,因此以下仅就竣工验收(单项工程验收和全部工程验收)的有关问题予以介绍。
    二、竣工验收范围和依据
    (一)竣工验收范围
    按照国家颁布的建设法规规定,凡新建、扩建、改建的基本建设项目和技术改造项目,按批准的设计文件所规定的内容建成,符合验收标准,即:工业项目经过投料试车(带负荷运转)合格,形成生产能力的,非工业项目符合设计要求,能够正常使用的,都应及时组织验收,办理移交固定资产手续。对某些特殊情况。工程施工虽未全部按设计要求完成,也应进行验收,这些特殊情况是指以下几种。
    1.因少数非主要设备或某些特殊材料短期内不能解决,虽然工程内容尚未全部完成,但已可以投产或使用的工程项目。
    2.按规定的内容已完建,但因外部条件的制约,如流动资金不足,生产所需原材料不能满足等,而使已建成工程不能投入使用的项目。
    3.有些建设项目或单项工程,已形成部分生产能力或实际上生产单位已经使用,但近期内不能按原设计规模续建,应从实际情况出发经主管部门批准手,可缩小规模对已完成的工程和设备组织竣工验收,移交固定资产。
    (二)竣工验收条件
    按照国家规定,建设项目竣工验收、交付生产使用,应满足以下条件:
    1.生产性项目和辅助性公用设施,已按设计要求完成,能满足生产使用。
    2.主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格,形成生产能力,能够生产出设计文件所规定的产品。
    3.必要的生产设施,已按设计要求建成。
    4.生产准备工作能适应投产的需要。
    5.环境保护设施、劳动安全卫生设施、渤海防设施已按设地要求与主体工程同时建成使用。
    以上是国家对建设项目竣工应达到标准的基本规定,但各工程项目除了应遵循这些共同标准外,还要结合专业特点确定具体竣工应达到的条件。表2中简要列出了几种专业工程施工应达到的条件,以供参考。
    (三)竣工验收依据
    进行建设项目竣工验收的主要依据包括以下几方面。
    1.上级主管部门对该项目批准的各种文件。包括可行性研究报告、初步设计,以及与项目建设有关的各种文件。
    2.工程设计文件。包括施工图纸及说明、设备技术说明书等。 
    3.国家颁布的各种标准和规范。包括现行的《工程施工及验收规范》。
    4.合同文件。包括施工承包的工作内容和应达到的标准,以及施工过程中的设计修改变更通知书等。
    三、竣工验收程序
    工程竣工验收可分为单项或单位工程完工后的交工验收和全部工程完工后的竣工验收两大阶段。
    (一)承包商申请交工验收
    整个建设项目如果分成若干个合同交予不同承包商实施,承包商己完成了合同工程或按合同约定可分步移交工程的,均可申请交工验收。交工验收一般为单位工程,但在某些特殊情况下也可以是单项工程的施工内容,如特殊基础处理工程,电站单台机组完成后的移交等。承包商的施工达到竣工条件后,自己应首先进行预检验,修补有缺陷的工程部位。设备安装工程还应与业主和监理工程师共同进行无负荷的单机和联动试车。承包商
    在完成了上述工作和准备好竣工资料后,即可向业主提交竣工验收报告。
    (二)单项工程验收
    单项工程验收对大型工程项目的建设有重要意义,特别是某些能独立发挥作用、产生效益的单项工程,更应竣工一项验收一项,这样可以使工程项目及早发挥效益。单项工程验收又称交工验收,即验收合格后业主方可投入使用。初步验收是指国家有关主管部门还未进行最终的验收认可,只要施工涉及的有关各方进行的验收。
    由业主组织的交工验收,主要是依据国家颁布的有关技术规范和施工承包合同,对以下几方面进行检查或检验。
    1.检查、核实竣工项目准备移交给业主的所有技术资料的完整性、准确性。
    2.按照设计文件和合同检查已完建工程是否有漏项。
    3.检查工程质量、稳蔽工程验收资料,关键部位的施工记录等,考查施工质量是否达到合同要求。
    4.检查试车记录及试车中所发现的问题是否已得到改正。
    5.在交工验收中发现需要返工、修补的工程,明确规定完成期限。
    6.其他涉及的有关问题。
    验收合格后,业主和承包商共同签署《交工验收证书》。然后由业主将有关技术资料,连同试车记录、试车报告和交工验收证书一并上报主管部门,经批准后该部分工程即可投入使用。
    验收合同的单项工程,在全部工程验收时,原则上不再办理验收手续。
    (三)全部工程的竣工验收
    全部工程施工完成后,由国家有关主管部门组织的竣工验收,又称为动用验收。业主参与全部工程竣工验收分为验收准备、预验收和正式验收三个阶段。
    整个工程项目运行竣工验收后,业主应迅速办理固定资产交付使用手续。在进行竣工验收时,已验收过的单项工程可以不再办理验收手续,但应将单项工程交工验收证书作为最终验收的附件而加以说明。
    (四)竣工验收中遗留问题的处理
    一个大型工程建设项目,在竣工验收时不可能什么问题都已处理干净,不留尾巴。因此,即使已达到竣工验收标准,办理了验收和移交固定资产手续的投资项目,可能还存在某些影响生产和使用的遗留问题。
    《建设项目(工程)竣工验收办法》规定,“不合格的工程不予验收,对遗留问题提出具体解决意见,限期落实完成。”对这些问题,应实事求是地妥善加以处理,常见的遗留问题主要有以下几方面。
    1.遗留的尾工又分三种情况:
    (1)尾于承包合同范围内遗留的尾工,要求承包商在限定的时间内扫尾完成。
    (2)尾于各承包合同之外的工程少量尾工,业主可以一次或分期划给生产单位包干实施。基本建设的投资(包括货款)仍由银行监理结转使用,但从包干投资划归生产单位起,大中型项目即从计划中销号,不再列为大中型工程收尾项目。
    (3)分期建设分期投产的工程项目,前一期工程验收时遗留的少量尾工,可以在建设后一期工程时一并组织实施。
    2.协作配套问题应考虑两种情况:
    (1)投产后原材料、协作配套供应的物资等外部条件不落实或发生变化,验收交付使用后由业主和有关主管部门抓紧解决。
    (2)由于产品成本高、价格低,或产品销路不畅,验收投产后要发生亏损的工业项目,仍应按时组织验收。交付生产后,业主应抓好经营管理、提高生产技术水平、增收节支等措施解决亏损。
    3.“三废”治理:“三废”治理工程必须严格按照规定与主体工程同时建成交付使用。对于不符合要求的情况,验收委员会会同地方环保部门,根据“三废”危害程序予以区别对待:
    (1)危害很严重的,“三废”治理未解决前不允许投料试车,否则要追究责任。
    (2)危害后果不很严重,为了迅速发挥投资效益,可以同意办理固定资产移交手续,但要安排足够的投资、材料,限期完成治理工程。在限期内,环保部门根据具体情况,如果同意,可酌情减免排污费。愈期没有完成时,环保部门有权勒令停产产或征收排污费。
    4.劳保安全措施:劳动保护措施必须严格按照规定与主体工程同时建成,同时交付使用。对竣工时遗留的或试车中发现必须新增的安全、卫生保护设施,要安排投资和材料限期完成。
    5.工艺技术和设备缺陷:对于工艺技术有问题、设备有缺陷的项目,除应追究有关方的经济责任和索赔外,可根据不同情况区别对待。

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