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怎样签定装修合同?要注意什么?

邢亦飞 | 被浏览189次 1年以前 |

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3条回答

  • -丶- 2016-03-18 16:53

    你好,签定装修合同三大窍门
    关于设计图纸:很多家庭装修的纠纷都反映在对工程项目的理解上。比如对一些项目造型的理解,由于没有较为详细的图纸,可能设计师和消费者在理解上会有一些差距,有的项目由于图纸不明确,在具体尺寸上会存在差距。因此,在签合同的时候,尽量把图纸准备齐全,避免开工以后再进行这些方面的工作,出现不必要的麻烦。

    关于合同文件:一个比较完整的家装合同除了工程预算、设计图纸以外,还应该包括关键施工项目的施工工艺、施工计划以及甲乙双方的材料采购单。而施工工艺,是一个约束施工方严格执行约定工艺做法、防止偷工减料的法宝。因此在合同中应有详细的施工计划,主要是因为目前家庭装修拖延工期的现象比比皆是,而消费者又很难在施工方开始拖延工期的时候就发现问题,所以,一份比较严谨的施工计划就是消费者保护自己的必要武器。现在很多的家装合同对于合同甲乙双方的材料采购单都不太重视,尽管合同里做了一些规定,但是大多比较粗浅,主要反映在对于材料的品牌、采购的时间期限以及验收的办法、验收人员没有做出明确规定。因此,上述在家庭装修合同中一般容易忽视的一些文件尽量不要遗漏。

    避免做不到的条款:有的合同条款规定了在相关的工程报价之下根本达不到的施工质量,有的合同条款规定了在任何条件下都不可能做到的室内环境条款。如一位业主在合同的附加条款中要求“装修完工后,请专业检监测机构对室内环境进行监测,要求室内绝对环保”。但什么是“绝对环保”?首先在概念上搞不清楚,更何况凡是装修过的住宅都会不同程度的存在一定的环境污染问题,任何人或任何公司都做不到“绝对环保”。因此,国家有关部门在进行合民认证时对这一要求一般不予支持。

    1 评论

  • 清水一掬 2016-03-19 15:04

    注意一:思考是不是已经到达签合同的阶段
    由于各方面的原因,很多消费者在家庭装修的谈判过程中签合同之前往往比较仔细,节奏也比较慢;但是一旦这个过程接近面临签合同时,消费者就开始急躁,希望尽快和装饰公司签合同,尽快进入施工阶段。这样的消费者一般都有这样的想法:用了这么多时间和精力,就是这个吧!这样多少给人有点撞大运的感觉。在此建议您,前期多用些时间,后期的烦恼才会少一些。所以这时一定要考虑清楚您与装饰公司之间有关价格、材料、施工方案等等,是不是还有没搞清楚的地方?心里是不是还有一些疑虑,但是又说不大清楚的地方?笔者建议您,先回家去,把装修的事情放在一旁,两天以后再和装饰公司的设计师探讨,到那时,大脑思路也许就会变得十分清晰。
    提示:没有进入签订装修合同的阶段千万别着急,否则后面的麻烦比前面还会多!因为隐患都是自己留下的,到时候谁也解释不清楚。受损失吃亏,哪样也少不了!


    注意二:检查装饰公司的手续是否齐全
    一个合法经营的装饰公司,营业执照是必要的。现在很多公司都开设了分支机构,对这样的公司您还应该检查对方是否有法人委托书。至于人常说的资质证明,只要您的工程不是大得惊人,没有必要要求过高的资质等级:一般家庭装修、装饰公司有四级资质足矣。
    提示:千万不要和只有一张营业执照复印件的人谈家装工程,因为谁也不知道那是哪里来的。


    注意三:检查装饰公司的设计方案资料是否齐全
    可以开始进入签订装修合同的阶段了,首先,应该检查装饰公司提供的各种资料,无论这些资料是免费的还是收费的,应该尽可能齐全。那么,应该包括哪些资料呢?第一,一个完整的家庭装修设计方案,首先设计图纸应该齐全,它应该包括房间的平面图,必要的立面图,必要的天花图、水电图,以及现场制作的家具图,等等;可能有人会问,“必要”是什么意思?这里所说的“必要”就是,有设计的部位就需要设计师给消费者提供设计图纸,而没设计的部位就不需要图纸了;此外需要审查设计图纸的诸因素是否齐全,这几个因素包括图纸的尺寸、比例,选用的材料以及简单的工艺做法;如果有缺项应该要求设计师补齐。第二,审查工程预算是否已经按照双方约定的做好,把缺项漏项在合同签订之前做好。第三,检查甲乙双方的材料提供一览表,对于表中的材料、种类、数量、参考价格、送达时间、验收人应该十分明确。第四,为保证家庭装修的工程质量,合同当中施工工艺的说明应该占有重要位置,而不应该像目前一些消费者与装饰公司签订合同时那样,对材料重视,对工艺忽视。
    提示:如果签订家庭装修合同时,需要的资料不齐全,需要开工以后再补齐,也许从这时起,您就给自己下套了。


    注意四:预习装饰公司提供的“上海市家庭居室装饰装修施工合同”
    如果消费者不了解这份合同的内容,反而可能给自己留下隐患。所以,建议您在签合同之前,先把合同拿回家看一天,心里有了“谱”再回来与装饰公司签合同。
    提示:您和这份家装合同如果是生面孔,签合同的时候就难以保证不出错。


    注意五:与装饰公司共同填写装饰工程合同
    曾经有一个装修过房子并且有被骗感觉的消费者说过,他在与装饰公司签合同的时候,被对方用某个理由支了出去。等他回来的时候,合同内容已经填好,就等他签字,等发现问题,一切都晚了。所以,这项注意特意把没有实际内容的“共同填写”拿出来,算是给还没有签装修合同的消费者一个小小提示。


    注意六:合同中的几个关键项
    对北京市通用的家装合同,作者认为有下面几个条款在填写时需要特别注意:第一,合同甲乙双方合同当事人的联系方式,一定要填写清楚。有的家装合同,在委托代理人、工程设计人以及施工队负责人的联系方式上都仅填写公司的电话,这是不够的,一旦工程发生问题时,找对方公司能够管事儿的人就成为大问题。第二,“合同第九条———质量标准”,大家都认为工程质量越高越理想,但是俗话说“一分钱一分货”,所以如果希望过低的报价选用过高的质量标准是不现实的,因此,北京市的“家庭装饰工程质量验收标准”就足以满足我们大多数消费者的要求了。第三,关于分阶段验收的问题,由于家庭装修的特殊性,我们随着工程的进行对工程进行验收是十分必要的。大多数家装合同把验收阶段分为———隐蔽工程验收、饰面工程验收、工程竣工验收。阶段划分是正确的,各阶段具体到工程上应该有一个明确的解释,并且需要有一个时间表。第四,关于家庭装修付款方式中与支付二期工程款有关的一个概念“工程进度过半”。这个概念解释起来五花八门,有的说指工期过半,有的解释为“木工收口”,等等,从行业角度也难以解释,所以合同双方填写内容应是一个双方都接受的概念。第五,关于违约责任。家庭装修过程中甲方的违约一般是指延误工程款的支付,乙方的违约责任是指工程因乙方责任造成的延期。根据笔者的经验,这个违约责任的赔偿金额比例不宜过高,一般不超过3‰,如果过高,出现问题,也不一定能够解决。第六,由于每个家庭的装修千差万别,消费者希望仅凭上述内容就可以进入保险箱是不现实的。所以,本合同还有一项条款“其他约定条款”,就是说,如果合同双方还有某些合同条款需要加在合同里,也可以有补充条款。第七,关于本合同的一系列表格,所反映的正是目前家庭装修当中存在的隐患,所以填写时应该把项目、数量、位置等搞清楚,如果合同当中不能充分地把应该说明的内容反映出来,可以用补充的表格进行详细说明。第八,需要强调一点,家庭装修时甲乙双方都有可能采购材料,但是什么时候采购运输到工地需要根据工程进度安排,采购的材料是否能够得到另一方的认可需要有一个验收手续以及另一方安排好的验收人员,所以,合同中还应该明确材料供应时间以及验收人。


    注意七:装饰公司签合同的人员是否被授权
    消费者常去的家装市场里的装饰公司有两种情况,一种是比较大型的装饰公司在这个市场里设立的分支机构,另一种就是一些把总部设在家装市场里的小型公司。消费者如果与前一种公司签订家装工程协议,就必须检查与自己签订合同的人是否得到装饰公司法人的授权;第二类公司,如果是法人亲自签合同,基本不会发生法律方面的问题,如果是委托其他人签协议还应该检查该人是否得到法人授权。


    注意八:家装市场是否对合同进行认证
    现在,消费者在家装市场里与装饰公司签订家装合同有一个保障:就是市场的管理部门会对工程进行过程监督,但是有一个前提,家装合同必须经过市场相关部门的认证。为什么要进行合同认证?原因有三:第一、市场专业人员对合同内容进行审查,审查合同是否有不利于合同任何一方的内容;第二、市场管理部门要对合同建档,进行合同管理;第三、对合同的执行情况进行监督;第四、出现问题,市场管理部门出面协调解决。
    而一些公司为逃避市场的监督检查,就会使用某些手段引诱消费者不在市场进行合同认证;消费者信以为真,也就同意场外签订家装合同。可是一旦出现问题,市场就很难出面协调解决。

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  • prettygirl 2016-03-19 14:27

    一、装修合同签订需要注意许多细节:

    1、工期约定:一般2居室100平米的房间,简单装修的话,工期在35天左右,装饰公司为了保险,一般会把工期约定到45-50天,如果您着急入住的话,可以在签订时和设计商榷此条款。

    2.了解装饰公司工程及施工资格

    和装饰公司洽谈时,要了解装饰公司的工程施工资格。装饰公司必须有进行装饰工程施工的资格,还要检查该公司的营业执照。此外,公司有无正规的办公地点,是否能出具合格的票据等,都是需要仔细考察的。室内设计师的水平和资历,直接关系到设计水平的高低,所以要对这家公司的设计师详尽询问。如果是朋友介绍,可以通过熟人来了解公司的情况。但有时亲朋好友并不是这方面的“行家”,难免会有“误导”,所以还是要亲力亲为。

    3、初步接洽家装公司

    目前装饰公司的报价方式有两种:一种是业主报出想投入多少钱,由装饰公司结合业主的要求,开始设计和报价;另一种是业主提出居室装修的具体要求,由装饰公司报出实现业主的要求要花多少钱。

    许多消费者都愿意采用第二种洽谈方式,其目的是为了避免装饰公司把“底”探走。消费者都想让装饰公司先报价,自己也有个比较和还价的余地。

    其实,所有正规的装饰公司的利润率都相差无几,所不同的是设计力量和售后服务有好有坏。业主这样做只会耽误自己的时间,从而拖延施工进度。所以在与装饰公司开始接触时,最好直接将自己准备花多少钱,想达到什么样的效果,向装饰公司表达。如果装饰公司同意承接业主的家庭装修工程,才能进入具体的设计、报价和协商阶段。

    4.按图施工:严格按照您签字认可的图纸施工,假如在细节尺寸上和您在设计图纸上的不符合,您可以要求返工。一般到工程结束,水电费加起来是笔不小的数字,这笔用度应该谁来支付,在合同中也应该标明。那么这些项目的单价究竟应该是多少呢?假如等到已经开工后,那这可能就是设计说了算了。但是一个工地往往是多项目交叉功课,正规的工期过半应该是:木器制作结束;厨卫墙、地砖、吊顶结束;墙面找平结束;电改造结束。

    5.考查施工队

    装修质量的好坏,很大程度上取决于施工队的素质。所以在装修之前,业主还要考察一下装修公司所用的施工队。从目前情况看,在全国各大城市从事家庭装修的施工队,绝大部分都是外地人员。目前装饰工程电动化程度很高,一般有实力的施工队为了提高质量和效率,都开始使用电气泵、射钉枪等工具。因此业主从工人使用的工具上,就可判断施工队是否具有相应的素质。

    6.付款方式:一般的装修合同,约定首付60%,木工验收合格后交纳35%,完工后交纳5%。如果按照这样的付款形式的话,在工期过了一半左右后,您就已经向装饰公司交了95%左右的费用,如果装修的后期出了什么问题的话,就很难在钱上面制约装饰公司了。所以建议在签订合同时候,能把首付压到30%,中期交纳30%。中期款:一般合同上约定的中期付款时间,只是简单的标明“工程过半,木工收口”。但是一个工地往往是多项目交叉作业,正规的工期过半应该是:木器制作结束;厨卫墙、地砖、吊顶结束;墙面找平结束;电改造结束。

    7、增减项目:装修过程中,很容易有增减项目,比如多做个柜子,多改几米水电路等等。这些都要在完工的时候交纳费用的。那么这些项目的单价究竟应该是多少呢?如果等到已经开工后,那这可能就是设计说了算了。所以如果有可能,最好能复印一份装修公司的最初给您看的完整报价单,以免在签订合同或是增减项目时,装修公司偷梁换柱,改换价格。还要注意一点,最后结算费用的时候,你应该支付的增减费用,都应该是在该项目施工前,由您签字认可的,如果是您没有签字认可的,您一概可以不支付相应的费用。

    8.杜绝装修合同漏洞

    在认可了报价之后,正规的装饰公司还要和业主签订一份施工合同或协议书。在这份合同中,业主要注意以下3个问题:

    1.合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时,没有注意这两点,给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期埋下了“伏笔”。

    2.在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌或型号,以防装饰公司以次充好。

    3.合同中有关保修的条文是必不可少的,而且要分清责任:如果属于施工或材料的质量问题,装饰公司应承担全部责任;如果属于用户使用不当,双方可协商处理。

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    • 落幕后悲伤 回答:第一项:关于五证 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项:关于公摊面积 陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。 对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款: 双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项:关于房产证 陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理: 1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。 第四项:关于书面通知 陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。 对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。 律师建议增加补充条款: 本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项:关于所售房屋的坐落位置 陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款: 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项:关于所售房屋的抵押 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。 对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项:关于物业管理公约 陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款: 出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。 第八项:关于各方责任范围 陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。 对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下: 出卖人的责任范围: 1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。 通常情况下,房屋验收的条件有:  房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及时解决。 凡竣工的工程,一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。 高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是靠自己打井取水,为了保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。 高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证。 高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。 房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,功能可靠,手续完备。 房屋验收还需仔细检查商品房质量: (一)检查房屋有无裂缝 首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。 看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。 看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能报侥幸心理。 (二)检查房屋有无倾斜 虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。 (三)检查房屋有无渗漏 购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。 (四)检查墙面、地面 对于已做过粗装修交房的居室,检查墙面是否平整,不能有很明显的起伏;地面应光洁,不能起砂。 检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均,用铁器敲打“爆点”时,就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。 检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。 (五)检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理 主要是为了自然排水(决不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内),看水是否能通畅无阻地排向出水口。 (六)检查门窗 门窗的密实度是否合适,开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实,不应有缝隙。 何时办理产权证? 房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。 产权证办理的基本程序? I、买卖双方至产权登记部门,上交办理产权证的相关资料: 商品房:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书(或预售合同书)、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。 拆迁安置房:个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。 单位新建房:法人资格证明(法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告)。 个人新建房屋:个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。 2、申请人上交资料后,房屋产权登记部门会开出收件收具,注明领证日期,领证日期一般距交件日期10天3个月左右。 3、产权登记部门将对所收资料进行审核,如发现申请人所交资料不全等特殊情况.会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人.并顺廷办证时间. 办理产权证注意事项: 一、交易时确定卖方双证齐全,买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效,应防止代签或漏签。 二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的,因此事前一定要尽量明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费。 三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,或过户后房与款两清。 四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中,以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。 五、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用,防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。 六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清,以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。 房贷的注意事项 随着住房金融业务的发展,越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦,提高了本人与家庭的居住质量。但是,在借款人办理银行贷款时,银行专家发现,不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此专家向广大读者介绍,在办理贷款时的注意事项: 一、申请贷款额度要量力而行   在申请个人住房贷款时,借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断,同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。 二、办按揭要选择好贷款银行   对借款人来说,如果您购买的是现房或二手房,您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细,您将获得灵活多样的个人金融服务,以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑,无疑市民拥有越多的选择权越好。 三、要选定最合适自己的还款方式  目前基本上有两种个人住房贷款还款方式:一种是等额还款方式,另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。 四、向银行提供资料要真实  申请个人住房商业性贷款,银行一般要求借款人提供经济收入证明,对于个人来说,应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平,而你没有足够的能力还贷,却夸大自己的收入水平,很有可能在还款初期发生违约,并且经银行调查证实你提供虚假证明,就会使银行对你的信任度大大降低,从而影响到自己的贷款申请。 五、提供本人住址要准确、及时  借款人提供给银行的地址准确,就能方便银行与其的联系,每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率,您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外,特别提醒借款人注意的是,当您搬迁新居,一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。 六、每月要按时还款避免罚息  对借款人来说,必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金,防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息,千万不要因为自己的一时疏忽,而造成资金损失,同时,在银行留下不良信用记录。 另外还要注意 一、申请贷款前不要动用公积金  如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这样您的公积金贷款额度也就为零,也就意味着您将申请不到公积金贷款。 二、在借款最初一年内不要提前还款  按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。 三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行   当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑,可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,银行就会受理您的延长借款期限申请。 四、贷款后出租住房不要忘记告知义务  当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。 五、贷款还清后不要忘记撤销抵押  当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。 六、不要遗失借款合同和借据  申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件,由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据,同时认真阅读合同的条款,了解自己的权利和义务。 购房保险常见问题 为什么要买住房贷款保险?  购房者在贷款买房时,大多数银行都有“强制性”的规定,必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。  住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障,因为个人贷款业务期限往往较长,当中可能会出现变数,银行希望借款人在无力偿还贷款时能保障贷款的偿还,而借款人则希望这一保障能使其保留房产;而这种保障是双方都无法解决的,因此引入了住房贷款保险:保险费=保险金额(即总房价)×保险费率×保险期限。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付,而交保人出险后也可保住房产。  住房保险主要有个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险和个人购置住房抵押贷款保证保险。而家庭财产保险的投保范围包括房屋及其附属设备,衣服、卧具,家具、燃气用具、厨具、乐器、体育器械,家用电器;附加险有盗窃、抢劫和金银首饰、钞票、债券保险以及第三者责任保险。而个人住房抵押贷款险的保险金额分年计算,保险费率高于抵押贷款屋保险,保险期限不超过20年。由于此种保险类似寿险,是针对投保人发生人身意外等事故的保险,保险公司为此承担的风险较大,其保险责任也制订得较为严格。  我国现有的几种住房保险形式  1、 财产保险。  目前许多城市开展个人住房贷款时要求借款人对抵押物进行财产保险,财产保险只是对贷款所购得住房在遭受火灾等意外事故时对抵押物的价值补偿,以保证抵押权的实现。  2、 综合保险  以苏州、北京为代表,从1993年开始为配合职工购建住房低息贷款的开展,降低贷款风险,保证贷款资金安全,由中国人民保险公司苏州分公司开展了综合保险,综合保险责任包括三项内容:  一、对借款人抵押的房产进行财产保险;  二、借款人因意外事故或疾病丧失部分或全部还款能力;  三、借款人因其他原因无法归还贷款或故意赖帐等造成的贷款本息损失。  保险期限为自取得贷款之日起至贷款全部还清之日止。在保险期内,由于上述保险责任中的原因造成贷款本息损失的,由保险公司负责赔偿。与财产保险不同的是,综合保险除包括财产保险外,还对借款人的人身及信用进行了全方位的保险,因而对贷款人的资金安全起到保障作用。  北京市的购房抵押贷款保险与苏州综合保险在财产险和人身意外险相同,第三种保险责任为借款人所在单位倒闭、撤销、被兼井、政策性裁员而失业或收入下降等社会原因致使无法还贷超过3个月时,由保险公司负责偿还24个月的贷款本息。  3、 信用保险。  目前成都、上海等城市正在探索由一个有一定资格的社会中介服务机构即住房置业担保公司对借款人提供信用担保的形式。当个人向银行申请贷款购房时,由住房置业担保公司为个人提供专业担保,当借款人不能按贷款合同还贷时,由住房置业担保公司承担连带责任,负责偿还贷款。住房置业担保公司为个人提供担保时,应当同时要求被担保人以其所购、建住房以抵押方式向住房置业担保公司提供反担保。住房置业担保公司承担连带还贷责任的同时,行使抵押权,依法处分抵押物;并负责将抵押人迁出抵押住房,妥善安置抵押人。需要提出的是,与一般保险不同的是,住房置业担保公司有处置抵押物并受偿的权力。  房地产保险合同的主要内容  ①保险人名称和住所。 ②投保人、被保险人名称和住所,以及人身保险的受益人 的名称和住所。 ③保险标的。 ④保险责任和责任兔除。 ⑤保险期间和保险责任开始时间。 ⑥保险价值和保险金额。 ⑦保险费以及支付办法。 ⑧保险金赔偿或者给付办法。 ⑨违约责任和异议处理。 ⑩订立保险合同的日期。  房屋保险中现房、期房的保险费是如何计算的?  总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数  其中:保险金额为购房总价款;基本险费率为0.8‰,附加地震险费率为0.2‰;缴费系数根据不同的贷款年限确定,实际上是贴现系数。  期房的保险费如何计算?  目前有很多贷款购房人购买的是期房,往往要在几个月或一年以后入住,所以我们计收从入住日到贷款结束日的保险费。另外,由于保险费是在贷款发放时提前交纳的,在保险生效前,即入住前尚有一段时间,我们还将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房期的按照一年定期存款利率计算,一年以内期房期的按照活期存款利率计算),就是说,购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。  个人购房如何办理保险?  个人在购买住房时并无强制保险,但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时,贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押,其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。 住房保险属财产险,与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房,不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险,是因为在购房借款时住房投置了抵押,抵押物的安全关系到抵押行为的有效性,通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高,普通家庭需长期积累才能购置,家庭经济承受不起不测的灾祸,就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。  当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种,投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益,当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时,保险公司先予以赔偿,使银行及时收回贷款和利息,然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息,如借款人无力偿还债务,则保险公司有权处置抵押住房。  作为购房贷款须保险的,银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险,然后办理抵押登记,最后办理放款。  如何签订房地产保险合同?  办理房地产保险,应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是:  第一,填写投保单。投保单的内容有:投保人的名称、投保日期,被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量,保险责任起讫时间,保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保的依据的文件。  第二,签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后,应对投保单的内容逐一审核并实地勘查,在确定符合保险条件后可签发保险单。  第三,收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托来办理,如抵押房地产保险可委托银行办理。  什么是住房保险?住房保险对住房者有什么好处?  一般说来,在住房生产。流通、消费过程中,风险事故可能给住房造成损坏,给住房者带来经济、生活上的困难。为消除可能出现的不利影响,住(租)房人可与保险公司达成一项协议,被保险人通过交付一定的费用以获得保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以住房及其有关利益为保险目标的保险,称为住房保险。  那么,住房保险对住房者有什么好处呢? 住房保险无论对生产、经营企业,还是对居民个人都有十分重要的作用。主要表现在:  一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时,获得一定的经济补偿,为居民的日常生活提供安全保障。  二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后,住房受损,房租因风险事故中断。如果投保了住房保险,就可以使经营者在这方面的利益获得保障。  三、住房保险可增加被保险人的信用程度。保险具有提高信用,促进资金融通的作用。 例如,以住房为抵押物申请银行贷款时,银行常要求申请人将其住房投保,以增加住房的价值,故住房保险有助于住房所有人信用的提高。  购房怎样投保?  当人们用半生甚至是一生的积蓄,花巨款购买了一套住房、且费尽心机进行装修后,这一巨额房产一旦遇到天灾人祸,怎样可以挽回损失?有资料表明:目前不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60%以上;自己主动投保的只占20%左右。这说明了解住房投保,以及选择相关险种就非常重要。  一、如果是贷款买房,可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额,年保险费率为1‰。保险金额按购房合同的实际价值确定。另外,保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长,因此在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人还可选择其它贷款住房保险。  二、如果已经购买住房,可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋、室内装饰财产列为特约承保财产,可以普通险、长效险两种形式承保。还可选城镇住房定额保险,该险种的保险责任,一是火灾、爆炸;二是暴风、暴雨、雷电、洪水、海啸、龙卷风造成的保险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝;  三、为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗。其保险期限由投保人选定,普通保期为一年,长效险期为5年,期满后退还全部储金。该险种每份2万元,购买多份可合并计算保险金额。签订保单时,被保险人姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人变动,应及时通知保险公司,办理批改手续。发生灾害事故时应尽力抢救,保护好现场,并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时,应提供保险单和损失清单,有关证明。  发生提前还款的情况时,如何处理房屋保险?  如果购房人提前偿还了银行贷款本息,可以选择如下两种方法处理未到期的房屋保险合同:  1. 变更受益人,由原来的贷款银行变更为购房人本人,保险合同继续有效; 2. 退保,按照未到期保险费的75%退还保险费,保险责任终止  房屋保险的赔款接受人是谁?  在贷款期间内,由于房屋的抵押权人是贷款银行,所以房屋保险的第一赔款接受人,即第一受益人是银行。当本保险公司赔偿时,首先支付贷款购房人所欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分,赔款剩余部分支付给购房人,贷款购房人实际上是第二赔款接受人,即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高,其受益程度也随之提高。  怎样确定房屋财产保险的保险金额?  根据我国财产保险制度规定,确定房屋财产的保险金额,将依据房屋所属是企业还是家庭有所不同。  企业房产保险金额的确定有三种方式:  (1)按照账面原值确定保险金额。账面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按账面投保是一种不足额的投保。  (2)按照账面原值加成数确定保险金额。账面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下,在房产账面原值的基础上再附加一个成数,使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。  (3)按重置重建成本投保,重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。  家庭财产由于没有账册可依,因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值,自行估价确定。
    • 购房合同补充协议 购房合同什么时候 购房合同需要注意 1年以前
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    • 签定购房合同有哪些注意事项?
    • 蝌蚪 回答:买房签合同注意事项:   1、首先看开发商是否具备“五证”   五证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证,国有土地使用证,商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。   那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。   2、使用规范的合同文本   一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。   3、查验有关证明文件   买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。   4、买期房要注意建筑面积的约定   在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。   5、买期房要约定条件和时限   所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。   6、签约时要注意房屋质量问题   购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。   7、签约时明确物业管理事项   合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。   8、注意合同文本中补充协议的内容   购房者应谨防有些开发商,将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。   9、注意约定违约责任 这里指的违约包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
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