3条回答

• 

  prettygirl 2016-03-13 19:11

  　　一、关于各方身份与证件
  
  　　三方均承诺，各自身份真实，提供的身份证件，房屋产权证书、房屋地产证书、相关产权人的委托及公证书等文件真实、有效;三方均确认，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上相关内容，是按原件认真填写并经反复核对无误。
  
  　　如果《合同》(指双方已签之《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以下同，不再说明)生效后，交易中发现卖方的身份不实(并非产权人);或出现了委托人中途放弃、出现了、委托人以外新的产权人，干预、阻挠交易进行;或是卖方所提供的证件不实，如交易中发现房地产证书的内容与房产部门登记不符，损伤了买方权益，买方可认定为卖方“有欺诈行为”，中介亦负有连带责任，要求卖方与居中方承担违约责任，并按已发生交易金额的二倍赔偿损失。
  
  　　二、关于标的产权与现状
  
  　　在房屋买卖交易中，卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁与户口等有可能影响交易的真实信息。卖方已告之此房现在抵押中，尚有抵押余额X万元，交易需要先“赎楼”，并承诺所售房产无承租，户口将按时《合同》中约定时间签迁出。
  
  　　如果《合同》生效后，赎楼不顺利，《合同》被迫中止，卖方承担违约责任，同意双倍退还定金(至少如数返还定金)。居中方也只收取相应服务费(原定佣金的X%)。
  
  　　如果《合同》生效后，执行中出现了房屋被租凭、户口尚未(或未能及时)迁出，甚至又卖于第三者等情况，给买方带来了不能及时过户、收房、入住、迁户口的困扰，甚至致使《合同》不得不中止，买方均可认定卖方有欺诈行，中介亦负有连带责任，要求卖方与居中方承担违约责任，并按已发生交易金额的二倍赔偿损失。
  
  　　三、关于房子售价与付款
  
  　　(1)买卖双方在《合同》约定，该房地产转让总价款为人民币：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)。该转让价款(不含税费)为交易最终金额，《合同》在双方签字后即为生效。此后，无论国家出台什么新政策、房地产市场出现新什么变化，双方均不得提出变更要求。如果一方单方毁约，致使《合同》无法执行，毁约方必须按地产总价二倍的金额赔偿对方。
  
  　　(2)该房地产交易定金为人民币：________亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)。买方同意《合同》约定期限与金额，分两次支付。办法为：买方将定金在《合同》约定期限内存入“以银行为第三方，为双方设立的监管帐号”，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款。双方不再另有约定。此后，如果因买方原因中止《合同》，定金归卖主方所有，买方不得提出异议;如果因卖方原因中止《合同》，卖方必须按定金的双倍金额退还给买方;如果因为居中方违规操作(如一房多卖，择优成交)，造成中止《合同》，买卖双方均可认定其为欺诈行为，并要求其按定金的双倍金额赔偿损失。
  
  　　(3)为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方在《合同》中约定“从交易总价款中预留人民币：______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)作为交房保证金。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为：“存入以银行为第三方，为双方设立的监管账户”。在卖方向买方交房前，买卖双方中任何一方，只可以查询不可动用，待一切事宜办完，最后结清账目时，方能由买方正式转给卖方。如果发现单方动用此款，动用方必须以该款的双倍金额赔偿对方。
  
  　　(4)定金、交房保证金之外的购房款人民币：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)，买方将按《合同》约定时限，以向银行抵押付款方式支付。抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;银行承诺发放贷款不足以支付房款余额部分，双方约定：买方于银行出具贷款承诺函之日起X日(时间可商量，最好能充裕一点，比如十天或两周)内补足应交款。此款也以存入买卖双方约定的以银行为第三方的监管账户的支付。在卖方向买方交房前，买卖双方中任何一方，只可以查询不可动用，待一切事宜办完，最后结清账目时，方能由买方正式转给卖方。如果发现单方动用此款，动用方必须以该款的双倍金额赔偿对方。
  
  　　买方交付给卖方的定金、首付款、剩作房价款及最后结清的购房保证金，卖方在收款后均要向买方出具符合税务规定的收款凭证。
  
  　　四、关于交易流程与约定
  
  　　1、买方逾期付款(含追加首期款)，卖方有权要求买方承担违约责任。买方愿以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。但因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外。
  
  　　2、《合同》签定后，居中方在买方完成与房屋交易相关的各种税费上缴、去银行做理资金监管和贷款手续、办理房地产证书及各种收费户主变更手续时，均负有提示、指导、协助责任。如果因为居中方的提示、指导、协助不力出现疏漏，导致买卖双方权益受到损伤，居中方应承担相应责任，按造成损失金额的 10——50 %(数额可商量)接受扣减佣金处罚。
  
  　　3、买方首期款筹好后，在居中方要协助买方手续办好贷款手续后，买方需按协议先付给居中方一半佣金，另一半待交易交房后付给。居中在收款后要向买方出具符合税务规定的收款凭证。如果未能及时给付，影响了交易流程的正常进行，责任由买方承担。如果按时完成了给付，由于居中方原因影响了交易流程正常进行，责任由居中方承担，按造成损失金额的10—50 %(数额可商量)接受扣减佣金处罚。
  
  　　五、关于最后验收与结算
  
  　　1、买方取得新房证后，卖方方能取得首付款，居中方要监督买卖双方履行好支付手款;并提醒买方在留取新房证的复印件后，及时把原件交回产权交易中心，完成抵押贷款
  
  　　2、卖方收取房款后，居中方要协助买卖双方完成验房、收房;结清水电费、物业管理费及帐户变更手续。
  
  　　3、买方收房时，卖房人要将原购入的商品住房出售时，开发公司提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》和房屋建筑图纸，装修标准和用料清单，一并交给买方(买受人享有两书规定的权益)。并按签约时商定的条件和登记的家私清单，一一移交。如有缺损，卖方应折价赔偿。
  
  　　六、关于补充协议的有效性
  
  　　买方、卖方、居间方在本签订本协议均在场，本协议是《合同》的重要附件，具有与《合同》相同的法律效应。本协议自三方签字后即刻生效，如果在内容上有与《合同》不附之处，以本协议为准。本协议留存份数与《合同》数相同。

  0 评论
• 

  ag123456 2016-03-13 18:16

  （一）谨慎对待销售人员的宣传
  为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，请购房者一定要谨慎分析销售人员的促销手段，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。
  （二）交钱之前请三思还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉购房者支付钱款。
  （三）签订《商品房认购书》并非必经程序
  虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
  （四）把“诱饵”写进《商品房认购书》
  销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”，为了防止口说无凭，建议购房者将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。
  购房合同一般是在楼盘开盘之后，购房者选好房源后签订的文件，这一文件如果签订时不注意相关细节就容易掉入开发商设置的陷阱，不能够防范商品房买卖的风险，所以为了有效的保护自身的合法权益，最好先咨询专业的房产律师，看看怎样签订商品房买卖合同以及如何防范商品房买卖的风险。

  0 评论
• 

  -丶- 2016-03-13 13:47

  最重要的是验证开发商是否合法经营.
  一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
  由于合同本身是一种书面依据,开发商不会轻易玩文字游戏.如果内容不符合合同法等相关法律法规,也过不了司法这一关.因此,只要合同中对双方的权利和责任的规定是明确的公平的,对此有不明了的地方搞清楚就行了.

  0 评论