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经济适用房买卖合同的效力要如何认定

蒋宋英 | 被浏览394次 8个月前 |

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3条回答

  • 灯泡大怪兽 2016-03-12 21:01

    (一)现行法律对合同效力的规定
      关于合同无效的情形,《合同法》第52条规定了五种合同无效的情形,一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二是恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。二手经济适用住房买卖合同纠纷诉讼中,主张合同无效一方通常以第四项和第五项为主要理由。这里涉及到两个关键词,即公共利益和强制性规定。
      关于公共利益,目前尚没有法律对其定义和范围作出明确规定。公共利益不仅出现在合同法,在我国的宪法和物权法等法律规定中都有体现,作为一个抽象的概念,如何理解公共利益?有学者认为,公共利益所包括的范围是非常宽泛的,它既可能是经济利益,也可能是教育、卫生、环境等各个方面的利益。一些学者尝试将公共利益类型化为国家主权利益、国家利益、交易安全、消费者利益等,但无论进行何种程度的列举,公共利益的内涵和外延都是无法明确描述的。这不仅是因为公共利益的内容具有宽泛性,更在于公共利益本身就是一个开放的、发展的概念。也就是说,公共利益类型繁多,常常与国家政策和不同时期的社会需要紧密联系,并且随着社会的发展而不断发展。[1]司法实践中,面对当事人提出的损害社会公共利益的主张如何掌握和适用,目前尚无统一标准。有学者根据《合同法》的相关条款规定,将公共利益分为四种类型:第一种是不特定第三人的利益;第二种是与基本法律价值密切联系的生命利益、健康利益、人身自由、人格尊严的利益;第三种是弱势群体的利益;第四种是违背最低限度道德要求的方式损害他人的私人利益。[2]学者虽然通过列举对公共利益的概念进行描述,对利益类型进行归类,但笔者认为,鉴于公共利益在概念上的抽象性,在法律规定中的不具体性、概括性,审判实践中,否定合同效力应当尽量引用明确具体的法律规范,谨慎适用以违反社会公共利益为由否定合同效力。避免出现以维护公共利益为名过度干涉合同自由,损害民事主体合法利益。
      关于强制性规定,其概念现行法律中也没有明确的规定。《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第14条,对强制性规定作了限缩性解释,即《合同法》第52条中的强制性规定是指效力性强制性规定。然而对于什么是效力性强制性规定没有进一步说明。如何理解效力性强制规定?在理论界,学者从法律规范的角度将强制性规定划分为效力性规定和取缔性规定(又称管理性规定),二者区分标准:第一,法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的,该规定属于效力规范。第二,法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立,但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,也应当认为该规范属于效力规范。第三,法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的,违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人的利益,在此情况下该规范就不应属于效力规范,而是取缔规范。[3]根据此种判断标准,违反了效力性强制性规定的合同将导致合同无效或不成立,而违反了取缔性强制性规定合同,将导致行政管理部门的取缔或行政处罚。当然笔者还认为,在司法实践中对于前面表述的“国家利益和社会公共利益” 判断标准还有待于进一步明确。
      此外,《中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同效力应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。故认定违反的强制性规定应当是违反了法律或行政法规中的效力性强制性规定。
      (二)对相关行政规章和政策性文件的理解与适用
      目前,我国经济适用住房相关规定以2007年建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》为主,辅以国务院各部委出台相关政策性文件中的政策性规定,如2010年《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等。行政规章的法律效力层级较低,在司法实践中,如何对待这些行政规章和政策性文件,认定二手经济适用住房买卖合同纠纷中是否可以适用或参考这些规章和文件,各地法院认识不一。有的法院直接将上述行政规章作为当事人双方违反法律法规的强制性规定的法律依据加以引用,笔者认为这种法律援引不符合现行法律的规定,属适用法律不当。有的法院将双方当事人违反上述行政规章和政策性文件的规定认定为损害了社会公共利益,似乎并不违反现行法律的规定,但实体法律依据仍显不足。最高人民法院有观点认为,如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益,则完全可以根据《合同法》第52条第(4)项的规定,以损害公共利益为由确认合同无效。[4]笔者认为,上述观点对《合同法》第52条第(4)项的适用仍是建立在假定社会公共利益受到损害的前提下,但如何界定构成损害了社会公共利益,这个标准还值得商榷。
      在司法实践中还应当考虑的一个客观情况是,我国经济适用住房建设开始于上世纪九十年代,而关于经济适用住房的规定在2007年《经济适用住房管理办法》实施后才相对趋于完善的。考虑到经济适用住房开建之初对购买者准入制度、交易管理等规定的并不完善、不严格,且法律文件不应当具有追溯既往的效力,以现行的经济适用住房相关行政规章和政策性文件来认定管理办法实施前的交易行为损害了社会公共利益,似乎对交易双方过于苛刻。当然还应当看到经济适用住房是享受国家多项优惠政策的一种保障性住房,现阶段已经明确体现出很强的政策性、保障性和针对性,如何在司法实践中既实现当事人双方利益平衡,又能使国家这项利民政策落到实处,避免经济适用住房成为部分人牟利的工具,造成社会分配不公,这在国家政策层面、法律层面乃至司法实践领域仍是一个难点。
      北京市高级人民法院于2010年出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》,对于二手经济适用住房买卖合同效力的认定和认定后的处理方式值得借鉴。该指导意见根据北京市政府出台的政策性文件《关于已购经适房上市交易的有关通知》,确定了2008年4月11日作为二手经济适用住房买卖合同效力认定的分水岭,将限制上市交易期内转让己购经济适用住房作为认定合同无效的一般原则,同时结合经济适用住房发展历程中的实际情况实行“老房老政策、新房新政策”。对于“老房”,在一定条件下可以认定买卖合同有效。对于“新房”,满5年后上市出售时,应根据原购买经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似商品房价差的70%补交土地收益等价款。这种较高比例补交土地收益的政策,对利用经济适用住房牟利的行为起到一定的抑制作用。该指导意见虽未触及经济适用住房在限制上市交易期内的所有权问题,但其中一些规定,如确认合同无效后在认定买受人损失数额时应当综合考虑房屋升值等因素的规定,对于目前解决此类纠纷、化解矛盾、维护交易双方利益公平有着十分重要现实意义,可谓是司法机关结合政府政策在司法实践上的一次有益探索。
      (三)对限制上市交易期内经济适用住房物权性质的认识
      对经济适用住房在上市交易期内的产权性质,实践中有不同的认识。笔者认为,考虑到物权的种类及权利内容的设定应当由法律规定的原则,对经济适用住房在限制上市交易期内的产权性质也应当通过法律的形式予以明确规定。目前《经济适用住房管理办法》及有关政策性文件对产权性质的表述,笔者认为均属于对经济适用住房在市场管理的角度制定的管理性规定。在法律未对其物权性质作进一步明确前,笔者认为在限制上市交易期内经济适用住房的购买人即为所有权人。
      纵观二手经济适用住房买卖合同纠纷中,还折射出这样一种现象,出售方在诉讼中经常以不同的理由主张双方签订的经济适用住房买卖合同无效,即对自己与对方合意作出的合同行为从法律效力上进行否定,这种自我否定的行为属于恶意抗辩,与诚实信用原则相悖。故对诚实信用原则的正确理解和应用有助于法官准确适用法律判断合同效力。
      三、诚实信用原则和公序良俗原则在合同效力认定中的应用
      诚实信用原则作为我国《合同法》的基本原则之一,在理论界,有学者称其为“帝王条款”,将其作为指导、衡量民事行为的最高指导原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。同时,诚信原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。[5]理论界通说认为诚实信用起源于罗马法的善意原则、诚信诉讼、诚信契约等法律制度。诚实信用在法国、德国、瑞士等大陆法系国家民法典中均有体现,并逐步从一般法律规范发展为民事基本原则,在英美两国商法中诚实信用也被作为一项重要的原则。我国在1986年颁布《民法通则》时就将诚实信用作为民事制度的重要基本原则。《合同法》总则在将诚实信用纳入基本原则的同时,在分则中关于缔约过失的规定,以及关于当事人履行通知、保密等合同附随义务等规定中均体现了遵循诚实信用原则。可见,诚实信用原则在我国法律规定中既有概括性原则规定,又有具体应用之规定,其理念已经贯穿于《合同法》全部。然而分析学者对诚实信用原则所作的定义,不难发现即使通过《合同法》分则对诚实信用原则具体应用加以详细列举,仍难免挂一漏万。现实是诚实信用原则适用民法各个领域中,其具体应用在理论和实践上都得到了不断发展。
      在理论界有学者认为,我国诚实信用原则理论体系是建立在“一般条款说”基础上,“一般条款说”认为,诚信原则是不确定但具有强制性效力的一般条款,除了指导当事人正确进行民事活动外,还具有授予法官自由裁量权填补法律漏洞、引导法律与时俱进的作用。而诚实信用原则的立法意义在于,诚信原则涉及当事人之间的利益关系和当事人与社会间的利益关系,诚信原则被认为具有实现这两个利益关系之平衡的目的。[6]据此,诚实信用原则在实践中发挥着如下主要功能,一是指导当事人进行正确民事活动的指引功能;二是赋予法官在司法中的自由裁量权,对法律进行解释和漏洞填补,对民事行为进行评价,寻求各方利益平衡的功能。诚实信用原则虽已由一种道德规范上升为基本法律原则,但其内涵和外延是无法通过立法而详尽体现在法律规定中的。因此学界的理论探讨和司法实务界对诚实信用原则的应用,对正确运用诚实信用原则都具有重要参考意义。
      在司法实践中如何应用诚实信用原则。有学者通过对《最高人民法院公报》中涉及诚实信用原则的案例进行实证分析,将司法实践中法官对诚实信用原则的应用方式分为两种,一是单独适用。按说理顺序又具体分为,一种是先列举诚信原则,再按照该原则对法律关系进行分析;另一种是先对当事人的行为进行分析,再对行为是否符合诚信原则进行评价。二是结合其他法律规范共同适用。共同适用按照诚信原则与其他法律规范的作用关系又分为三种,第一种是将诚信原则作为确定当事人是否违反其他法律规范的标准;第二种是将其他法律规范作为确定当事人的行为是否违反诚信原则的标准;第三种是将诚信原则与其他法律规范并列作用。[7]通过实证分析,可以看出诚实信用原则的司法应用已经较为普遍,其应用得到最高审判机关的认同。此外,在应用诚实信用原则时应在发挥诚实信用原则的各项功能基础上,突出其立法本意,即平衡利益关系的目的。在引用法律条文时也应引用法律条款中明确规定有诚实信用情形或相关的规定,并在此基础上进行法律解释、漏洞填补等。同时应用诚实信用原则时要兼顾诚实信用原则与其他原则之间关系,如与合同自由原则、公序良俗原则等。
      在前述纠纷中,出售经济适用住房一方以合同损害社会公共利益为由,对自己做出的民事行为效力进行自我否定,其行为并非出自善意,其实质是以合同行为损害社会公共利益为名,行恶意抗辩之实。面对此种公共利益与诚实信用相冲突的情形,如何选择?在我国民法体系中,理论界通常认为《合同法》第7条中规定的“尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”即等同于公序良俗原则。公序良俗原则在《法国民法典》总则中表述为“个人不得以特别约定违反有关公共秩序和善良风俗的法律”。在文义上,该原则涵盖了公共(或社会)秩序、公共利益和伦理道德,其中损害社会公共利益又在《合同法》中进一步具体化为认定合同无效情形之一,可见公序良俗原则侧重于维护公共利益,而非个体或局部利益,一旦认定构成损害了社会公共利益其结果将导致对合同效力的否定,故笔者对司法实践中适用以公共利益为侧重的公序良俗原则否定合同效力持谨慎态度。与之相比,诚实信用原则更侧重于平衡各方面利益,倡导善意的方式履行民事行为,其对于倡导合同自由、意思自治、鼓励交易更具有积极的意义。
      此外,鉴于公共利益所涵盖的内容在社会发展不同阶段是不同的,并且是不断发展变化的,实践中认定是否损害公共利益要注重分析法律、法规以及相关政策制定的初衷。纵观我国房改政策实施,房改的最初目的就是改变住房分配体制,实行住房供应体制多样化。经济适用住房正是在住房体制改革过程中产生,并且对象越来越明确,即由原来的中低收入家庭演变为只针对城市低收入住房困难家庭。如果说经济适用住房政策推行中涉及了公共利益,那么这种公共利益就应当是城市低收入群体所应享受的利益,即在购买经济适用住房时所享受到的国家在住房建设中的税费减免等优惠,其实质是国家给予的一种经济上的利益。这正是学者所划分的公共利益类型中的“弱势群体的利益”。而经济适用住房的原购买人在购买经济适用住房后,又将经济适用住房出售或是为实现经济利益的最大化,或是为进一步改善居住条件。低收入家庭获取并追求这种经济利益的最大化与国家通过经济适用住房政策给予其经济上的利益并不矛盾。故笔者认为,经济适用住房的原购买人出售经济适用住房的行为并不损害公共利益,因国家原本就是要给予这部分群体在经济上的一定的利益,这种特殊群体获得的利益符合国家政策的根本目的,司法实践中,不宜以损害公共利益为由来否定二手经济适用住房买卖合同的效力。当然,为了规范这种利益的取得,避免投机获利,使国家的经济适用住房政策真正惠及应当给予的群体,应当首先在购房者准入方面严格控制,使真正符合条件的人享受国家的政策优惠;其次通过完善相关法规、政策中经济适用住房上市出售的规定,控制或调节原购买人转售时获取的高额利益;第三确定此类特殊群体享受国家优惠政策的一次性原则。

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  • dxjian 2016-03-12 19:40

    经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策,符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此,经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质,土地使用权的性质为国家划拨,与房屋买卖涉及土地使用权流转一样,经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的,一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设,该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。
      因此,规范经济适用房的相关政策规定,经济适用房的购买者仅拥有有限产权,其转让必须符合一定的条件,即,购买经济适用房已满5年,且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购。
    在司法实践中,一般有两种做法。
    一种做法是以该买卖合同有效,但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续,故根据合同法有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。理由是,现行的经济适用房制度仅为七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规,均不属于导致合同无效的法律、行政法规的强制性规定。因此,该合同应为有效。但该合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续,故属于无法履行的合同。对于该类合同,应判决予以解除。
    另一种做法是,该类房屋买卖实质上涉及到国有划拨土地使用权的流转问题,而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释,划拨土地使用权转让须经依法审批,且补交土地出让金
    ,因此,判断该类合同效力的标准是是否补交了土地出让金,若补交了土地出让金,该合同有效,反之,则违反土地法的有关强制性规定,应属无效。

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  • 蒙娜丽莎的小胖手 2016-03-12 19:28

    您好, 经济适用房买卖合同效力的认定:   1、合同是否有效应参照以下法规:《中华人民共和国合同法》第四十四条 “依法成立的合同,自成立时生效。”第五十二条 “有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”   2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题,有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章,不是行政法规,但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号(十一)条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规,效力高于国务院部委的规章,且属于行政法规的强制性规定,违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售,应当认为是无效的。   3、从近几年来北京(如大兴及顺义)、黑龙江、河南省等地法院的判例看,经济适用住房未满5年按市场价格上市出售,多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。也有个别案例认定,涉案房产交易时(2003年)没有无论是国务院部门规章,还是北京市地方政府规章,对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定;而且,违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效,最终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。   4、经济适用房在满五年后出售,政府行使优先购买权政府并无明确的细化规定,买卖双方只要达成合议,签订了买卖合同,该合同即为有效;经济适用房在满五年后出售,但在交易中出于避税目的,将交易价格做低,房屋买卖合同仍有效,但是应纳税方应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》补缴税款,并缴付滞纳金。

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