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谁有高档住宅小区物业管理方案

莫华 | 被浏览211次 11个月前 |

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  • 家和往事兴 2016-01-14 20:41

    某高档住宅小区物业管理方案 高档住宅小区占地面积7.1万平方米,建筑面积28.86万平方米,小区有九幢高层(15-31层)、四幢小高层(12层)住宅塔楼(共1440户),二层商业裙房,一个会所和幼儿园及一层半地下室组成,整个项目分三期开发。其中:高档住宅一期建筑面积113359.99平方米,共4幢楼 11个单元464户,小区有蒂森电梯(德国)17部,会所建筑面积1059.1平方米,幼儿园建筑面积1140.3平方米,商业内街494平方米,A区商铺建筑面积4999平方米,B区商铺建筑面积4246平方米,地下机动车库建筑面积10031.1平方米,有329个车位,非机动车库8057.17平方米。小区实行人车分流,机动车进出口各一,有4个自行车出入口。 一、 高档住宅小区概况 二、 管理目标: 三、 组织架构及管理服务内容 四、 管理方式及服务宗旨 五、 员工编制、分工及任职条件 六、 管理服务分项指标及措施 七、 高档住宅物业管理服务模式设计 八、 高档住宅社区文化活动设计 九、 高档住宅员工的人员培训 十、 高档住宅管理处(第一期)物资装备的配置(略)

    十一、 小区经费收支概算(略) 十二、 会所、幼儿园及商业街部分的物业管理方案(另列) 十三、 高档住宅人事管理及分配制度构想

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  • Hzl_8542 2016-01-14 14:56

    小区全套物业管理方案

    第一部分前言(省略)
    第二部分物业管理的整体构想与创优规划
    XXXX住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现
    出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
    针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
    一、管理思想
    公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
    二、管理组织
    公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
    1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。
    2、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。
    3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。
    4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。
    5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。
    三、管理特色及创新点
    公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
    1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。
    2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。
    3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。
    四、创优规划
    (一)、近期工作目标
    第一年内,业主开心入住,装修无违规现象;
    第二年内,创市物业管理示范住宅小区;
    第三年……   保市优、创全国物业管理示范住宅小区;
    (二)、实施方案
    1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。
    2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。
    3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
    4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
    5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

    第三部分管理机构设置和管理人员
    的配备、管理及物资的配备
    一、管理机构模式
    东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
    组织结构图

    二、管理人员的配备
    管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
    接待员:2人,接待业主的来访和投诉并及时处理。
    文员:1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
    财务:1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
    卫生清洁工:21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
    绿化管理养护工:2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。
    治安员:54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;
    维修工:7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
    三、管理人员的录用与考核、培训计划
    (一)、管理人员的录用要求
    分类岗位职责条件备注
    管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派
    综服科科   长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派
    保安科科   长全面负责社区安全管理和车辆管理

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  • 一追再追 2016-01-13 17:10

    高档住宅小区物业管理: 1、实行标准规范的酒店式的房间清洁服务。 2、实行24小时全封闭、智能化的全天候保安服务。 3、实行24小时及时周到高效的维修服务。 二、特约服务需求更多 对于普通小区来说,物业管理公司不会提供过多服务。

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    • 住宅物业管理合同范本谁有
    • ag123456 回答:  本合同双方当事人   委 托 方(以下简称甲方):深圳市罗湖区xx大厦业主大会   受委托方(以下简称乙方):xx物业管理(深圳)有限公司   根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对(聚龙大厦)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。   第一条、 物业基本情况   座落位置:深圳市罗湖区文锦中路号;   占地面积:5893.2平方米;   建筑面积:58448.2平方米;   物业类型:住宅、商业。其中:住宅面积44293.29平方米,商业7089.1平方米,公共面积7065.81平方米。   第二条 物业管理服务项目   1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。   2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。   3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场)的维修、养护和管理。   4.本物业规划红线内商业网点的维修、养护和管理。   5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集和清运、小区消杀、公共区域绿化。   6.对聚龙大厦实行24小时服务式管理,对聚龙大厦范围内进行全天候监控巡视,实行外来人员检查登记制度,配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任),并提供社区文化活动场地、完善有关文化设施,组织小区的社区文化娱乐活动。   7.做好聚龙大厦的物业服务及物业管理档案、资料的建立和保存,开展有效的社区文化活动和便民服务工作。   8.做好政府法规和行业政策规定由物业管理公司承担的其它事项;   第三条 合同期限   本合同期限为 五 年。自 2011 年 4 月 10 日起至 2016 年 4月 9 日止。   第四条 甲方的权利和义务   1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;   2.对乙方的管理实施监督检查,发现问题有权向乙方提出,要求乙方限时整改,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;   3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金;   4.甲方无偿给乙方提供管理处办公室;   5.因聚龙大厦小区所有物业管理资料已由开发商全部移交给乙方,甲方不再负责移交有关档案资料;   6.不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;   7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;   8.法规政策规定由甲方承担的其他责任。   9.检查并查阅乙方所保管的物业档案资料及定时或不定时派代表了解乙方的收支情况,合同期满与乙方共同聘请专业的会计师事务所对乙方收支帐目进行审计。   第五条 乙方的权利和义务   1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。   2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价及降价,不得只收费不服务或多收费少服务。   3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。   4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;业主欠费按照《物业管理条例》有关规定执行。   5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人。   6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。   7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。   8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门的批准后方可实施。   9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况(该资料由开发商直接交给乙方)。   10.提供社区文化活动场地,完善有关文化设施,并组织聚龙大厦小区的社区文化娱乐活动。   11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计。   12.乙方应按照物业管理服务合同的约定提供相应的服务,未能履行物业管理服务合同的约定,导致业主人力、财力、安全等受到损失的,应当承担相应的法律责任,其责任由司法机关裁定。   第六条 管理目标   乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。小区管理服务标准见附件一(聚龙大厦物业管理服务标准)。   第七条 管理服务费及其管理   l、本物业的管理服务费经双方协商按下列标准执行:   聚龙大厦住宅每月每平方米建筑面积3.00元;商业每月每平方米建筑面积8.00元。原物价局审批价格(深物价罗[2000]40号聚龙大厦住宅每月每平方米建筑面积3.20元;商业每月每平方米建筑面积8.00元)。   2.物业管理服务费收支情况,将按照甲乙双方议定本小区年度收支预算方案执行。   3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其他特约服务,按双方协议价格收取;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行监督。收费价格公开透明。   4.业主应自觉按时交纳物业管理服务费以及代收的水电费,不得拖欠,逾期欠费业主将按每日万分之五的标准缴纳滞纳金,乙方有权按政府有关物业管理法规和规章执行。   5.因开发商责任而造成的物业空置房并产生的管理费用,按深圳市政府相关规定执行。   第八条 专项本体维修基金的收支与管理   1、聚龙大厦专项本体维修基金按政府收费标准,随物业管理的服务费一齐由乙方直接向业主收取,按政府规定的专项本体维修基金专款专用。   2、聚龙大厦专项本体维修基金的使用,按物管公司先立项报批,承交业主委员会审核签字或按照条例规定的程序办理。   3、专项本体维修基金的收支、使用帐目每三个月向业主公布一次,接受全体业主的监督,公布的时间为每季度后的次月15日以前。   4、业主拖欠专项本体维修基金的,由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。   第九条 奖惩措施   1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励;   经过考核,乙方确实完成年度的管理目标任务;   合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。   2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:   ①由于乙方管理不当导致本小区出现重大责任事故;   ②乙方出现重大违约责任。   以上事实需经市政府物业管理主管部门认定,如属乙方责任,甲方有权提前终止合同,并追究相应责任。   第十条 违约责任   1.甲乙双方务必要严格履行本合同各项条款,不得违约。   2.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标,责任由甲方承担,乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。   3.如因乙方原因,造成不能完成管理目标,责任由乙方承担,甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。   4.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)   第十一条 其他事项   1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。   2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。   3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。   4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。   5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。   本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。   6.本合同正本连同附件共七页,一式四份,甲方一份、乙方两份、政府物业管理主管部门(备案)一份,具有同等法律效力。   7.本合同自签订之日起生效。   甲方(签章):深圳市罗湖区xx大厦业主大会   法人代表:   乙方(签章):xx物业管理(深圳)有限公司   法人代表:   年 月 日   附件一   聚龙大厦物业管理服务标准   物业服务内容 物业服务标准   物业共用部位、共用设备设施维护  设备房建立巡查制度。    建立设备管理台帐。    停水停电提前通知(市政突发停水停电除外)。    二次供水水箱清洗:1次/年,水质合格。    电梯困人: 20 分钟到达现场处理。    房屋外观定期巡查,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。    设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。   公共秩序维护  安全岗位实行24小时值班和巡逻制度。    对偷盗、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有相应预案。    经营性停车场有合法手续,有交通标识和进出凭据。    消防演习:2次/年。    定期开展消防和居家安全宣传。   清洁卫生维护  楼道清洁:清扫1次/天 拖洗1次/天。    公共场所、绿地、道路:清扫1次/天。    沟渠池井、标识牌、信报箱:清洁1次/周。    垃圾清运:1次/天。    消杀:蚊虫消杀4次/月(春夏) 2次/月(秋冬)。    公共雨、污水管道疏通:1次/年。    流行性病毒及SARS期间的预防:电梯按钮、公共扶手、游乐设施等公共区域公共设施每天消毒一次。    泳池水质合格。   绿化养护  花草树木长势良好,修剪整齐美观,及时防治病虫害。    做好防台风工作。    乔木修剪:2次/年。    灌木修剪及时。    草坪修剪及时。   客户服务  报修服务时间:24小时,急修:5分钟到达。    向业主公布紧急联系电话,日常服务电话和公司投诉电话。    适应业主需求,开展有偿代办服务,公示服务项目及价格。    设立客户意见箱,每半年召开一次客户恳谈会,每年进行一次客户满意度调查。    客户投诉:收到投诉2个工作日内反馈处理意见,每月公布共性投诉处理情况。    社区文化活动:1次/季度。    公布服务费收支情况:1次/季度。    公布维修基金收支情况:1次/季度。   甲方签章: 乙方签章:   法人代表: 法人代表:   年 月 日
    • 施工管理 9个月前
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    • 谁能给份物业管理接管验收方案
    • ag123456 回答:1、接管验收的准备工作 (1)新建物业竣工验收后、业主入住前,物业部应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。 (2)成立物业接管小组 ①在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组; ②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成: ——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; ——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作; ——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 (3)接管验收前的准备: 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: ①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; ②派出先头技术人员前住工地现场摸底,制定好接管验收计划; ③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数; ④准备好接管验收记录表格: ——《房屋本体接管验收表》; ——《公共配套设施接管验收表》; ——《机电设备接管验收表》; ——《接管验收问题整改表》。 2、接管验收的工作程序 (略) 3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 (1)物业产权资料: ①项目开发批准报告; ②规划许可证; ③投资许可证; ④土地使用合同; ⑤建筑开工许可证; ⑥用地红线图。 (2)综合竣工验收资料: ①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图); ②建设工程竣工验收证书; ③建设消防验收合格证; ④公共配套设施综合验收合格书; ⑤供水合同; ⑥供电协议书、许可证; ⑦供气协议书、许可证; ⑧光纤合格证; ⑨通信设施合格证; ⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料: ①地质报告书; ②全套设计图纸; ③图纸会审记录; ④设计变更通知单; ⑤工程预决算报告书; ⑥重要的施工会议纪要; ⑦隐蔽工程验收记录; ⑧沉降观测记录; ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料: ①机电设备出厂合格证; ②机电设备使用说明书(要求中文); ③机电设备安装、调试报告; ④设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料: ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等; ②已够房业主的付款情况或付款方式。 4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别 (1)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 (2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。 5、接管验收标准和验收方法 (1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。 (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。 6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准 (1)主体结构: ①外墙不得渗水; ②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 (2)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。 (3)内墙面: ①抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍; ②块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。 (4)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。 (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。 (6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 (7)门、窗 ①门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形; ②门锁、窗销连接牢固,开启灵活; ③玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤; ④油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整; ⑤电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹; ⑥不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形; ⑦高档装饰门装饰完整。 (8)楼梯、扶手: 钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑; 砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。 (9)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。 (10)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。 (11)油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。 (12)电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。 (13)光纤已开通,收视良好。 (14)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。 (15)灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。 (16)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。 (17)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。 (18)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。 (19)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。 (20)门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。 (21)防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、 (22)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
    • 新房验收 完工验收 施工管理 9个月前