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小产权房合同有效吗?

林武 | 被浏览175次 11个月前 |

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3条回答

  • q747572634 2015-12-28 19:33

    所谓“小产权房”指农民的合法建筑,没有使用土地的权利、违反农用地用途改变 的法律限制或者违反建筑物安全规范的 违法建筑不在此列。本文所谓小产权房买卖,指农民将自己所有的房屋卖给本集体经济组织 以外的人,尤其是卖给城市居民。 这是没有效的,

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  • 99小小毛 2015-12-28 10:53

    非集体组织成员买卖“小产权房”合同是否有效具有很大争议。目前大体有两种观点。一种为
    有效论。理由是:其一,最高人民法院(1992)民他字第8号复函肯定了农村房屋买卖原则上不
    以所有权登记为生效要件,同时也间接地肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的;其二,从《土
    地管理法》第62、63条立法本意来分析,其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让,但在宅
    基地上的房屋所有权发生流转的情况下,该宅基地使用权的附随转让并不禁止;其三,认定小
    产权房买卖合同有效符合《合同法》规定小产权房买卖是一种合同行为,对其效力的认定当然
    要基于《合同法》的有关规定,只要合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,形式也
    符合《合同法》的规定,就应该认定为有效合同,因此只要小产权房买卖合同具备合同要件,
    就应当认定为有效。另一种观点为无效说。理由是:根据《土地管理法》第62条及其他相关
    条款的规定,农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。由于“地随房走”的制度,如果
    允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致宅基地使用权享受主体的扩大化,这与
    《土地管理法》规定显然是矛盾的。其次,根据《物权法》规定,宅基地使用权属于用益物
    权,而用益物权是一种不完整和受限制的所有权,其上所盖房屋自也不具有完整的所有权,故
    其流转条件不能简单等同于其他具备完全所有权的财产,而应受到限制,其转让合同的效力不
    能径直认定为有效。
      笔者认为,由于房屋与土地的不可分离的属性,决定了房屋权属与土地使用权之间的相关
    性。虽然,我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护,但基于对农村土地的特殊社会负
    担考虑,现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。而且,农村住宅用地制度是具有我国特
    色的福利性分配制度,是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施,具有很强的身份
    性。如果允许其向外进行流转,便导致流转标的不适格,造成集体资产的流失,违反了公平的
    原则,违背农村住宅用地分配制度的本意。根据《民法通则》第6条规定,民事活动必须遵守
    法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。法院在审理案件的时候,如果法律对某类纠纷没
    有明确规定,应该查找国家政策对此规定。国家政策有规定的,适用国家政策进行裁判。因
    此,根据“地随房走”的制度和我国现行法律和有关政策规定,非集体组织成员买卖小产权房
    合同应当认定无效。

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  • Standby凡 2015-12-28 09:41

    一、是否为大产权房很容易判断:
    1,我们所说的商品房(大产权房)是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
    2,大产权的商品房土地性质为国有出让性质的(可以办理出《国有土地使用证》),小产权多为集体土地性质的(办理不出《国有土地使用证》的)。
    3,大产权房是可以办理出预售证的,而小产权房是明令禁止买卖的,更不用说没有预售证了。
    4,大产权房是可以网签,在房管局做备案的,小产权不能在房管局做备案的。
    5,大产权房是可以支持银行按揭贷款的,小产权房是不能做银行抵押贷款的。
    二、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。
    三、乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

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