签订购房合同要注意什么?

刘海川 | 被浏览 8年以前 |

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    3条回答

    • 没有昵称_0108 2015-12-16 09:19

      1.你首先要注意交定金是以认购书的方式还是仅仅只是简单的定金条或其它类似的定金收据,这本来是不合规矩的,国家其实已有政策要求取消这种方式,只是行业内在营销上默认操作而已,说白了收定金本就是违规操作,但开发商为了保证销售的稳定也不得不这样,只要不过分,大家都互相理解一下。
      这里你要注意条款,一般来说有认购书或详细的定金说明文本的话,会约定交款签合同时间,如果之前没约定时间,那有可能开发商还没有办理好《商品房预售许可证》,这样他们就无法确定具体能签合同的时间,看你提到的说短信通知哪天来交就必须哪天来,应该是他们还未办理好。这个其实你不用担心,这是营销手段,若收到短信,而你碰巧那天又有事情无法前往办理,应提前电话与置业顾问沟通,看你这情形置业顾问态度也不怎么好,建议录音,呵呵。

      2.现在签合同都是在网上输入相应信息后再打印,客户看看直接签字确认,俗称网签合同,但要不了4个小时,因为很多条款早已在房管局统一范本格式下修改并在网络后台填好,只需要输入买房人相关信息和房源信息以及价格和付款方式就可以了,加上签字付款这些流程最多1个小时/人(看打印机好坏,呵呵)。

      3.合同中需要注意几个地方:
      ×重要的:
      A.是否有商品房预售许可证号
      B.是否有土地许可证号
      C.是否有建筑施工许可证号
      ×这3个很重要,按理说缺一不可,否则就很有问题(当然不是一概而论,因为有些开发商还在办理当中,可能是先和你签范本合同,拿到证后再让你来换正式合同,看开发商操作),顺便说一下,其实你去买房时应注意大厅里是否挂有相关证件的原件或影印件,如:上面提到的三证,还有建筑施工规划许可证,企业营业执照,税务登记证,资质证书或暂定资质证书等,按要求这些是必须要做公示的,也就是说你是可以要求开发商提供给你看看的!
      D.建筑施工时间,竣工时间
      E.房屋结构(砖混、框架、框剪等)反正卖房的给你说的什么结构,那合同中应该要体现出来
      F.房屋用途,土地用途
      G.土地年限(这要解释一下,一般来说都是70年,但有些开发商拿地途径不同,可能实际达不到70年,当然能达到最好,不过可以谅解,只要他们能有一个合理的解释,但一定不能低于50年)
      H.逾期交房的违约责任,赔付的方式,不过这个一般都是开发商定的,他们说怎么赔就怎么赔的,没法商量
      I.小区内的设施提供,如水电气光纤,花园之类的
      J.交房时间
      K.办证时间,国家规定原则上是2年之内办齐双证,一般是从交房时间算起,第一年内办好房产证,从办好房产证的时候算起次年内办好土地证,这个看开发商怎么约定,有些开发商会直接把办证时间约束到2年
      L.物管,要注意有没有物管公司的名称和资质证号,还有就是物管费收取标准

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    • 沧海逸趣 2015-12-16 09:07

       第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴款时间应注明。 
      第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
       第三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,发展商还要退款。 
      第四,应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定,必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 
      第五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。 第六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言,签约时最重要的就是上述几个问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研究,一定要做一个明明白白的购房人。

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    • prettygirl 2015-12-15 22:53

      一、产权问题:   所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲,在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定,但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以,我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。   

      1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。   

      2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。   

      3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。   

      4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。   

      5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。   





      二、所购房屋的质量保证:   

      1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。   

      2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。   

      3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。   

      4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。   

      5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。   

      6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。   

      三、开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。   


      四、交房条件约定:   

      1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。   

      2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。   

      4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。   

      5、收房时应交纳的费用。   

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