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签订购房合同要注意什么?

刘海川 | 被浏览288次 1年以前 |

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3条回答

  • 没有昵称_0108 2015-12-16 09:19

    1.你首先要注意交定金是以认购书的方式还是仅仅只是简单的定金条或其它类似的定金收据,这本来是不合规矩的,国家其实已有政策要求取消这种方式,只是行业内在营销上默认操作而已,说白了收定金本就是违规操作,但开发商为了保证销售的稳定也不得不这样,只要不过分,大家都互相理解一下。
    这里你要注意条款,一般来说有认购书或详细的定金说明文本的话,会约定交款签合同时间,如果之前没约定时间,那有可能开发商还没有办理好《商品房预售许可证》,这样他们就无法确定具体能签合同的时间,看你提到的说短信通知哪天来交就必须哪天来,应该是他们还未办理好。这个其实你不用担心,这是营销手段,若收到短信,而你碰巧那天又有事情无法前往办理,应提前电话与置业顾问沟通,看你这情形置业顾问态度也不怎么好,建议录音,呵呵。

    2.现在签合同都是在网上输入相应信息后再打印,客户看看直接签字确认,俗称网签合同,但要不了4个小时,因为很多条款早已在房管局统一范本格式下修改并在网络后台填好,只需要输入买房人相关信息和房源信息以及价格和付款方式就可以了,加上签字付款这些流程最多1个小时/人(看打印机好坏,呵呵)。

    3.合同中需要注意几个地方:
    ×重要的:
    A.是否有商品房预售许可证号
    B.是否有土地许可证号
    C.是否有建筑施工许可证号
    ×这3个很重要,按理说缺一不可,否则就很有问题(当然不是一概而论,因为有些开发商还在办理当中,可能是先和你签范本合同,拿到证后再让你来换正式合同,看开发商操作),顺便说一下,其实你去买房时应注意大厅里是否挂有相关证件的原件或影印件,如:上面提到的三证,还有建筑施工规划许可证,企业营业执照,税务登记证,资质证书或暂定资质证书等,按要求这些是必须要做公示的,也就是说你是可以要求开发商提供给你看看的!
    D.建筑施工时间,竣工时间
    E.房屋结构(砖混、框架、框剪等)反正卖房的给你说的什么结构,那合同中应该要体现出来
    F.房屋用途,土地用途
    G.土地年限(这要解释一下,一般来说都是70年,但有些开发商拿地途径不同,可能实际达不到70年,当然能达到最好,不过可以谅解,只要他们能有一个合理的解释,但一定不能低于50年)
    H.逾期交房的违约责任,赔付的方式,不过这个一般都是开发商定的,他们说怎么赔就怎么赔的,没法商量
    I.小区内的设施提供,如水电气光纤,花园之类的
    J.交房时间
    K.办证时间,国家规定原则上是2年之内办齐双证,一般是从交房时间算起,第一年内办好房产证,从办好房产证的时候算起次年内办好土地证,这个看开发商怎么约定,有些开发商会直接把办证时间约束到2年
    L.物管,要注意有没有物管公司的名称和资质证号,还有就是物管费收取标准

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  • 沧海逸趣 2015-12-16 09:07

     第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴款时间应注明。 
    第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
     第三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,发展商还要退款。 
    第四,应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定,必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 
    第五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。 第六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言,签约时最重要的就是上述几个问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研究,一定要做一个明明白白的购房人。

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  • prettygirl 2015-12-15 22:53

    一、产权问题:   所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲,在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定,但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以,我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。   

    1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。   

    2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。   

    3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。   

    4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。   

    5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。   





    二、所购房屋的质量保证:   

    1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。   

    2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。   

    3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。   

    4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。   

    5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。   

    6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。   

    三、开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。   


    四、交房条件约定:   

    1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。   

    2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。   

    4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。   

    5、收房时应交纳的费用。   

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    • 签订购房合同需要注意什么?
    • dys19951122 回答:签订购房合同需要注意啥 第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴款时间应注明。 第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 第三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,发展商还要退款。 第四,应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定,必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。 第六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言,签约时最重要的就是上述几个问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研究,一定要做一个明明白白的购房人。 识别对购房人不利的合同条款 一、合同约定:暂测面积与实测面积的允许误差在5%,如误差超过5%,按实际情况多退少补。从目前了解的情况看,购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少,如果互不结算,吃亏的肯定是购房者,由此可见,上述条款对张先生的不利是十分明显的。 二、合同约定:购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等,而发展商若没有按时交房,却什么惩罚措施也没有。 律师说法:这是一条明显不公平的内容,许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮,购房者却无可奈何的情况,就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施,比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样,出现问题购房者才有计可施,有权可维护。 三、合同约定:若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与开发商无关,开发商不负违约责任。 律师说法:这是强词夺理,法律没有规定施工问题属不可抗力,若真的因施工问题延期交房,开发商应当承担违约责任,所以,这一条应当从合同中删去。 四、合同约定:发展商交房后三个月内负责办理产权证。 律师说法:这里面有两个问题,交房以什么为标准,很多人没有意识到。甚至出现这样的事:发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙,而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙,否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此,律师建议购房者应将交房的含义具体化,即规定为:交房屋钥匙。否则,应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办,很多合同里却没有规定,以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为:若不能按时办理,则可约定违约金或可解除合同,要求退房。这样,购房者的权益才能得到充分保障。 五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里,只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用,不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的,希望也能引起其他购房者的注意。 慎签购房合同 许多购房者买房时,往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规,在没有明确房屋是否是合法销售的情况下,就匆匆向开发商交付定金或购房款,结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走,违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题: “五证”要严格审查 购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件,五证指:《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。在“五证”中,最重要的是《土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检 站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 认购协议要慎签 购房者在签订正式《商品房买卖(预售)合同》前,开发商往往要求购房者签订《认购协议》,并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间,有些购房者可能不想购买已预订的房子,也有部分购房者由于不能与开发商达成一致,而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。 如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同,逾期购房者所交认购金(或定金、诚意金)不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据,证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。 合同附件不可缺 目前使用的《商品房买卖合同》,除主合同要件外还包括四个附件,即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分,是对主合同约定不明条款做出的明确约定,是对主合同没有约定部分的重要补充。 合同附件与主合同具有同等的法律效力。 购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传,购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果开发商没有实现这些承诺,购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任并赔偿损失。 心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同 看完房子以后,就要签合同了,现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书,然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一:在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。 对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。 同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。 陷阱二:合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。 另外,也有可能该项目是A公司开发的,实际上却是由B公司投资,作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。 对策:在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。 陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。 对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮你的忙。 陷阱四:“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不知道。 合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五:约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。 对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 陷阱六:卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 这显然是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%的价款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。 对策:依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七:处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。 对策:购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。 陷阱八:以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。 对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。 陷阱九:拒签补充协议 前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。举个简单的例子,你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯,是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办?不要小看这个问题,为了出面积、增利润,现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下班高峰时间极为不便,这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢? 但是,就像你可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的,特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。 对策:不管开发商态度如何,购房者还是要争取这个权益。实在不行,又觉得没有把握,那就只好放弃了购房. 合同附件“文章”多 1、附件一是房屋平面图。一般情况下,开发商提供的平面图非常简单,既无尺寸也无比例,一旦发生争议,购房人明显处于劣势地位。对此,购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据,并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权,也是今后解决争议的主要依据。 2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是,凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施,均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应按京国土房管权字(2000)第369号文件执行。双方应约定,出卖人违背该分摊原则的,应退还不应计入分摊面积部分的相应价款,并按该价款的10%支付违约金。 3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言,此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。 4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议,对此,购房人要仔细阅读、审查,防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次,购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。例如,在前期物业管理中,由于业主委员会尚未成立,此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的,为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准,购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体约定。   5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说,因为开发商与银行事先都签订了合作协议,因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因,银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现,购房人将有巨大的付款压力,难以继续履行购房合同,面临违约风险。有鉴于此,建议购房人在附件五中,除了约定好付款方式及期限外,还要明确约定:“如果购房人的贷款申请未获银行批准,则购房人有权与出卖人协商,采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时,出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。” 签补充协议抓住八大要点 在签订购房合同时要增加补充协议,目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢?补充协议太少,不能充分保护购房者的利益,起不到补充协议的作用;但补充协议太多,动辄上百条,别说一般购房者,就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事,其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商,即使条款很少,也能起到保护购房者利益的作用,而又使开发商能够接受,不影响交易的进行,这应是购房者明智的选择。 从整个《商品房买卖合同》来看,开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分,只要针对这八个部分来签订补充协议,就基本可以保护购房者合法权益不受侵害: 第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围,目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题,应约定在这种情况下购房者可以选择退房,开发商退还首付款和定金,目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。 第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据,应约定如果开发商提供不了,购房者可以退房或者拒收,而开发商要按日支付违约金,目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。 第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额,目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准,而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。 第五要约定精装修房屋的具体装修标准,不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确的说明误导,要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素,目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。 第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间,合同里约定的只是开发商提交材料的时间,目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证,影响购房者行使所有权。 第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有,开发商使用要经过业委会同意,目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。 第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的,可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。 置业指南:合同附件陷阱逐个提 合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间,更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足,附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时,不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力,附件不重要,况且几十页的内容也懒得读。    实际上,根据《合同法》规定,若合同正式文本与附件内容有矛盾,以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此,建议买家签合同附件时最好慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款,买家可以此为鉴。    在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第三项处理:详见补充协议”,但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。 专家评点:依据《合同法》的规定,买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间,如果出卖人未能及时办证的,买受人有权选择退房,由出卖人退还房款,并按已付房款支付一定比例的违约金,或者不退房,取得违约金。    在合同附件中约定“商品房交付时,如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时,买受人同意接受交付时的实际面积”,或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米,该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准,误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。 专家评点:花园面积能否出售,目前法律未有明确规定,但这部分面积属于全体业主共有产权部分,买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权,这一点买受者一定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积(套内面积+分摊面积)、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理:1、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。2、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。3、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。”    专家评点:以上条款既确定了建筑面积不变价款不变,又约定套内面积不变,价款不变,而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整,这个约定违反了建设部2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市2001年出台规定,商品房应按套内面积销售。而2001年实施的《商品房预售合同》约定的售房条款,也明确规定“该商品房属预售,按整套(整层)出售,如套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米(币)元,总金额(币)元,公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价;如整幢出售,按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾,且违反有关法律规定,应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项,不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款,银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行,与买受人无关。《买卖合同》所称的累计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和,不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款,银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行,与买受人无关。”    专家评点:买受人向银行申请按揭,贷款已划入出卖人的银行账户,买受人实际上已经支付房款,出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款,显然有失公平,且与商品房预售的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后,应由代表律师向乙方发出交付使用通知书,自交付使用通知书发出之日起一年内,甲方负责‘该物业’的结构保修期,并对‘该物业’结构建筑质量问题负责保修,但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任何破损及以下情形,甲方不负保修责任。”    专家评点:根据1998年9月1日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。    住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,并非从“交付使用通知书发出之日起一年内”,且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算,而非“甲方(发展商)代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书30天后”。“为保障各业主及用户的所有权和使用权,乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。”    专家评点:根据《广东省物业管理条例》(从1998年10月1日起施行)之规定:“物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过一年的,应当依照本条例规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。”(第七条);由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第21条规定:“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后,方可将其管理权移交给业主委员会,未经综合验收的物业,建设单位不得移交,并应当继续承担物业管理费用。”“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的,才视为违约。”    专家评点:人为约定了六十天的免责期限,对乙方不公平。 购房合同如何签之:买房警惕数字游戏 购房人要把房地产商的承诺写进合同,首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚,并尽可能利用合同第三条后面的空白行,要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时,应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定,第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。 8号楼变成4号楼 如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了,您信不信?这并非是耸人听闻,已有几位买房人问我在这种情况下怎么办? 现在有不少国人对数字非常重视,为了一个靓号,不惜一掷千金,有些房地产商为了迎合人们的心理,卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、 24等数字,有的是跳过,有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此,购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料,自己所买的房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。 如果不一致,对数字特别在意的人就要有心理准备,房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌号发生变化怎么办?现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了,挑了8字的人实际收到的成了7字,甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题,房子是可退还是可换,不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约,但由于没有具体赔偿依据,凭法官自由裁量,购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。 图纸尺寸、用途、净高要标明 合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图,房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图,购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图,而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸,需要文字说明的尽量详细,平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全,房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚,并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。 在这里需要提醒购房人注意的有两点: 1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓,这是一种似是而非的写法,公寓就是住宅,不要以为公寓就可商住两用。到目前为止,商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词,国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益,但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”,则是有百害而无一利。 2.层高包括楼板的厚度,购房人自己在房间内量的高度叫净高,因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。 容积率和绿地率 购房人在关注自己所买房屋平面图的同时,还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上,在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率,并确定自己所购房屋采光有无遮挡。 购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清: 1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金,人防工程属国家所有,不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金,往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率,它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积,包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词,根据园林专家介绍,这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中,准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 签订商品房买卖合同时,最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的,较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系,因此,采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉,即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同,购房时也应注意以下几个问题。 1、认购书问题。 在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种情况的认购书,由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房的,而依据我国《合同法》第52条的规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布,于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。根据该条规定,在取得预售许可证之前所签订的认购书,如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证,该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证,那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样,即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。 第二种情况的认购书,需要看认购书是否满足了合同成立的要件,主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定,笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定,反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书,就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备的基本条款,不具有法律效力。 2、补充协议问题。 在商品房买卖过程中,开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外,还要求购房人签订一份补充协议,该补充协议的内容很多,由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款,如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面,甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定:“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误,导致开发商不能按期交付房屋,开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋,而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。 开发商为宣传、推销其商品房,一般都散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书,广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请,不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为,购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任,但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,不仅要承担行政违法责任,而且要依法承担民事责任。因此,购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导,就要及时向政府有关管理机关举报,申请予以查处,或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 同时,国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定,购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦,购房人最好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,使其成为合同内容的一部分,以便在广告名不副实时告开发商违约。 4、样板房问题。 目前在商品房销售过程中,开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后,发现房屋和样板房有差距,当购房人要求退房时,开发商却认为样板房不是“样本房”或 “样品房”,设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时,购房人有权退房,因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明,致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的,购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定,请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题。 有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定,开发商在交付商品房时,应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,是购房合同的重要组成部分,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收,是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定,在下列情况下,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 总之,你在签订商品房买卖合同时,不要着急,尽可能多咨询一些专业人士,这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。
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