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  wangsanbao123 2015-12-05 10:09

  　一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
  
  　　其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
  
  　　而公用建筑面积由以下两部分组成:
  
  　　（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
  
  　　（2）套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
  
  　　即: 公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）
  
  　　其中:
  
  　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面＋阳台建筑面积
  
  　　套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1/2＋非共用墙水平投影面积
  
  　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内筑面积
  
  　　而: 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和
  
  　　主体结构
  　　根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求:
  
  　　(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
  
  　　(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;
  
  　　(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
  
  　　外墙
  　　(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点;
  
  　　(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。
  
  　　楼地面
  　　(1)面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;
  
  　　(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。
  
  　　装修
  　　(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全;
  
  　　(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;
  
  　　(3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固;
  
  　　(4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;
  
  　　(5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。
  
  　　电气
  　　(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直; 过墙导管连接必须紧密;
  
  　　(2)照明器具等安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好;
  
  　　(3)检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。
  
  　　水、卫、消防
  　　(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;
  
  　　(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;
  
  　　(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅;
  
  　　(4)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固。
  
  　　不合格怎么办
  　　在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:
  
  　　(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
  
  　　(2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单，或要求开发商退房并赔偿损失。
  
  　　北京市现行房地产住宅项目收房标准
  　　1 房地产商签发入住通知前，应规矩地做好那些工作？
  
  　　1.1 关于交楼要房地产商出示“大房产证”或政府发的“入住许可证”问题---在建设部新的《房屋买卖合同示范文本》中确实有这种选择，不过选择并不是必须，北京的购房人想作这种选择，目前还现实。
  
  　　1.2 北京交楼标准随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”
  　　对于这个《办法》中的规定，房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况，业用依据法律法规和政府规范性文件。
  
  　　1.2.1 对于北京交楼的第一个标准：房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。
  
  　　1.2.2 对于北京交楼的第二个标准：房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见规定：
  
  　　1.2.2.1 2003年2月1日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。
  
  　　1.2.2.2 2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，

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  可爱的橙子 2015-12-05 14:08

  商品房经综合验收合格的标准
  商品房验收合格标准交房,是商品房买卖合同中开发商的主要义务,同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。所以,在签订商品房买卖合同时,一定要对交房条件、交房期限等作出详细的约定。
  《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项:
  1.该商品房经验收合格;
  2.该商品房经综合验收合格;
  3.该商品房经分期综合验收合格;
  4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;
  5.___________。
  一般来说,这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。这里,谈谈我对于这些交房条件的一些认识。
  一、该商品房经验收合格 《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用” ,《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的,不得交付使用。由此可见,对未经验收合格的商品房,法律已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民房地产开发主管部门提出竣工验收申请,并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定,商品房只有经过了上述部门的验收并合格后,才能算是达到了交房条件。 由法律规定的角度来看,这种“该商品房经验收合格”,对开发商的约束是比较严格的。但是,由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收,也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件,所以在实践中缺乏统一的操作标准。如开发商发出了个“交楼通知书”就要求购房人收房,购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房,而究竟要开发商出示什么东西才收房,购房人自己也很困惑,这样一来二去就形成了开发商与购房人之间的矛盾冲突。 所以,当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时,双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件(如《建设工程竣工验收报告》),这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。
  二、该商品房经综合验收或分期综合验收合格 根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可知,综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设。

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  亮123 2015-12-05 14:58

  你好，商品房综合验收合格的规定：根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可知，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人权益的有效保障。 可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话;而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。 综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。

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