签订二手购房合同注意事项有哪些

历笑容 | 被浏览 8年以前 |

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    3条回答

    • 热心网友 2015-11-28 14:16

      所谓主要条款,是指在签订二手房合同时,这些条款是必不可少的,否则就会造成不必要的纠纷和麻烦。反过来说,有了这些主要条款,一份让双方满意的合同就基本成型。这些主要条款包括:
        选择有良誉的中介公司,并验明其真实性和资质
        通过中介公司购买二手房,要先同中介公司签订房产经纪合同,待产权交易即将形成时,再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前,一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书,以确认中介方是原房主的合法代理人,避免遭遇欺诈。另外,要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。
        要严格核实并写明签约的三方主体,防止受欺诈
        买卖双方在签订二手房买卖合同前,首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下,该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题,就有可能上当受骗或者遗留后患。
        注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间
        在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
        约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额
        房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款,在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时,它也是救济手段。
        准确注明购房者付款和双方过户时间
        对首付款和尾款,房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是,某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后,仍会带其他客户看房,谁出价高他们就把房子卖给谁,为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。
        近年来,二手房的合同纠纷一直在不断的增加。都说有买卖就会产生纠纷,的确如此,近几年来,二手房市场的火热带来了更多的纠纷,其中合同纠纷是产生的比较多的。下面就为大家整理了一些避免二手房合同纠纷的方法,希望对各位有所帮助。
        由于买卖双方通常不注意将一些如申请贷款能否成功,物业管理交接等细节方面写入合同,由此引发纠纷,如果合同未作出明确约定,纠纷通常无法得到妥善满意解决。在签定二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况。主要包括几个方面:
        第一,检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全(有些房本是两证合一的)。
        第二,是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。
        第三,检查房屋本身的质量。除了以上几点之外,还要注意房屋是否被卖房人出租。
        第四,要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。
        第五,看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷。
        第六,对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。
        第七,买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。
        第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方的解决办法。
        在购房合同中应该注意事项:
        1、条款要完备:当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主要条款外,还应当根据具体要求,结合具体情况,列入其他一些必要的条款。
        2、形式要得当:二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来,否则一旦发生纠纷难于举证,不便于有关部门及时处理。
        3、手续要完善:合同要有双方当事人的签字盖章,当事人约定必须签证或公证的合同,要到工商行政管理部门签证或到公证机关公证。
        4、文字表达要准确:当事人签订合同,必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语的准确性,常出现一些模棱两可、词不达意的情况,结果各有各的理解,各有各的解释,很容易发生纠纷。
        5、合同具体内容要详细:二手房交易签约不仅在总体上把握,更要从具体内容上把握,签订交易合同应注意下列几项:
        (1)房屋的客观情况:在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。
        (2)房屋的价款及付款方式:付款方式有一次性付清的,也有分期付款的,因此,在合同中必须明确规定房价交付的总额和交付方式,并经双方逐一核算清楚。

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    • 木椿mf 2015-11-28 14:09

      签订二手房买卖合同前应有的注意事项:
        一、确认产权的可靠度
        1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
        2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
        3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
        4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
        二、考察原单位是否允许转卖
        1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
        2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
        3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
        三、查看是否有私搭私建部分
        1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
        2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
        3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
        四、确认房屋的准确面积
        1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
        2、产权证上一般标明的是建筑面积;
        3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
        五、观察房屋的内部结构
        1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
        2、管线是否太多或者走线不合理;
        3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
        六、考核房屋的市政配套
        1、打开水龙头观察水的质量、水压;
        2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
        3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
        4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
        5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;
        6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
        7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
        8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
        七、了解装修的状况
        1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
        2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
        八、查验物业管理的水平
        1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;
        2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
        3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
        4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
        九、了解以后居住的费用
        1、水、电、煤、暖的价格;
        2、物业管理费的收取标准;
        3、车位的费用。
        十、追溯旧房的历史
        1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;
        2、哪些人住过,什么背景,是何种用途;
        3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;
        4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。
        十一、了解邻居的组合
        1、好邻居会生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
        2、拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;
        3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

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    • 没有昵称_0108 2015-11-28 13:57

      1、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证,产权是否清晰;还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前,作为买方,可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件,并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断,获得确认后,交易才可进行。
      2、注意交易房屋的权属情况.主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人,根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让.另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。
      3、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外,还要明确交易税费的承担。
      4、注意对交房情况进行严格审查。包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
      5、注意确定违约责任条款和救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生,维护守约方的权益。合同应该对如何承担违约责任,违约金、定金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。

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