3条回答

• 

  最亮的小太阳 2015-11-25 21:28

  　根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
  
  　　第一条　物业基本情况
  
  　　座落位置：市　区　路(街道)　号;占地面积：　平方米;建筑面积：　平方米;其中住宅　平方米;物业类型：　(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。
  
  　　第二条　委托管理事项
  
  　　1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
  
  　　2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
  
  　　3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
  
  　　4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、)的维修、养护和管理。
  
  　　5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
  
  　　6.交通、车辆行驶及停泊。
  
  　　7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(但不含人身、财产保险保管责任)。
  
  　　8.社区文化娱乐活动。
  
  　　9.物业及物业管理档案、资料;
  
  　　10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
  
  　　第三条　合同期限
  
  　　本合同期限为　年。自　年　月　日起至　年　月日止。
  
  　　第四条　甲方的权利和义务
  
  　　1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;
  
  　　2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同;
  
  　　3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的
  
  　　责任人采取停水、停电、等催缴催改措施;
  
  　　4.甲方在合同生效之日起　日内按规定向乙方提供经营性商业用房　平方米，由乙方按每月每平方米　元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
  
  　　5.甲方在合同生效之日起　日内按政府规定向乙方提供管理用房　平方米(其中办公用房　平方米，员工宿舍　平方米，其它用房　平方米)，由乙方按下列第　项使用：
  
  　　①无偿使用。
  
  　　②按每月每平方米建筑面积元的标准租用。
  
  　　6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料、。)，并在乙方管理期满时予以收回;
  
  　　7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
  
  　　8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
  
  　　9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
  
  　　10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
  
  　　11.
  
  　　12.
  
  　　第五条　乙方的权利和义务
  
  　　1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。
  
  　　2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
  
  　　3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
  
  　　4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
  
  　　5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;
  
  　　6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督;
  
  　　7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。
  
  　　8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
  
  　　9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
  
  　　10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
  
  　　11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
  
  　　12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
  
  　　第六条　管理目标
  
  　　乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后年内达到的管理标准;年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。
  
  　　第七条　管理服务费用
  
  　　l. 本物业的管理服务费按下列第　项执行：
  
  　　①按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积　元
  
  　　②按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积　元;
  
  　　③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积　元;支付期限：　方式：[page]
  
  　　④
  
  　　2.管理服务费标准的调整按下列第　项执行：
  
  　　①按政府规定的标准调整;
  
  　　②按每年　%的幅度上调;
  
  　　③按每年　%的幅度下调;
  
  　　④按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
  
  　　⑤按双方议定的标准调整;
  
  　　3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
  
  　　4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
  
  　　5.本物业的公用设施专用基金共计　元，由甲方负责在　时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

  0 评论
• 

  Andy421 2015-11-25 20:48

  市场物业管理方案如下：
  一、前期管理
  （一）、人员安排
  管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。
  ①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。
  ②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
  ③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。
  （二）、前期管理及监督
  管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；
  治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；
  车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；
  垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。
  （三）、配合工作
  与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。
  与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。
  二、入住管理
  （一）、举行简朴温馨的入住仪式
  为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。
  （二）、办理入住手续采取的便利措施
  办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。
  1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。
  2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。
  3、提供集体办理和上门服务等服务项目。
  （三）、收费标志上墙及宣传工作
  1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。
  2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。
  3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。
  三、装修管理
  （一）、装修控制流程
  1、业主办理入住手续；
  2、对业主装修队进行装修讲解；
  3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；
  4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；
  5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；
  6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。
  （二）、装修宣传
  为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。
  （三）、装修备案
  1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。
  2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。
  3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。
  4、装修材料符合防火规定。
  （四）、装修跟踪监管体系
  业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。
  （五）违章装修处理
  业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。
  四、入住期间的安全防范措施
  （一）入住期间的治安分析
  1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。
  2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。
  3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。
  （二）、具体防范措施
  针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。
  1、治安队伍建设
  按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10％末位淘汰制。
  2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制
  ①人流控制
  对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；
  对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；
  对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查；
  经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。
  ②物流控制
  对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；
  业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记；
  治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；
  所有物资流动实行登记放行制度。
  ③车流控制
  通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
  3、加强与相关部门的配合
  与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。
  五、协助业主委员会筹建工作
  按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50％前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50％时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。
  第七部分物业维修养护计划
  公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容，在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将建立“设备领养制”，责任落实到人，制定合理的养护计划，建立和健全科学的服务体制，确保设备、设施的运转正常，切实做到为业主服务，保证房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的。

  0 评论
• 

  福贵_3382 2015-11-25 20:38

  市场物业服务内容、标准及质量保证措施 为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务： 1、签订物业服务合同，明确权利义务关系； 2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗； 4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； 6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场； 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目； 8、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率90％以上。 二、公共服务 （一）安全管理 1、小区主入口24小时执勤； 2、监控室实行24小时监控；
  5 3、小区内每小时保安巡查一次； 4、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 5、对来访来客做到详细登记，人员要核对身份证，车辆要登记车牌号并通知业主后方可进入小区。 6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）环境管理 1、按幢设置垃圾箱，生活拉圾每天清运一次； 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每季度清洗1次； 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏； 4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求； 5、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 6、定期清除绿地杂草、杂物； 7、定期预防花草、树木病虫害 （三）房屋管理 1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护； 2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定
  6 现象，及时劝阻，并通知有关部门； 3各栋、单元门、户有明显标志。 4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范； 5、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）； （四）设施、设备管理 1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全； 2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常； 3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复； 4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通； 5、路灯、楼道灯完好率不低于95％ 6、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

  0 评论