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  家和往事兴 2015-11-18 10:47

  答，所谓“订金”，并不是一个规范的法律概念，其不具有担保的功能，当买房人不能履行合同时，并不当然丧失要求返还订金的权利；而当开发商违约时，买房人也不能要求双倍返还订金。但这并不意味着违约方无须承担违约责任，守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。
  “定金”则时法律明确规定的一种担保方式，买房人在交纳定金后不履行合同义务时，开发商有权没收定金；而当开发商在收受定金后不履行合同义务时，买房人可以要求双倍返还定金。定金应以书面形式约定，数额不得超过主合同标的额的20%。
  在实践中，开发商在与买房人签订商品房买卖合同前，通常会要求买房人签署认购书并交纳定金，认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间，对双方具体权利义务并无明确约定。认购书书中同时约定，买受人未在规定的期限内与开发商签订合同的，开发商有权没收定金；开发商将房屋卖与他人而不能与买受人订立合同的，开发商双倍返还定金。然而，当双方签署正式合同时，买房人往往会发现开发商提供的合同条款中存在不公平条款，并提出修改要求，但开发商通常不同意修改，致使双方最终未能达成一致订立合同。在此情况下，未能订立合同的原因不能归责于任何一方，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，开发商无权没收定金。
  需提醒买房人的是，在发生上述情况时，买房人一定要注意保留相应证据，以免发生纠纷时开发商不予认可。证据的形式可以是开发商出具的证明，证明双方未能签订合同的原因是双方无法就合同条款达成一致；如开发商拒绝出证，买房人也可以将自己对于合同的争议意见整理出来，以特快专递的形式寄给开发商，并自己备份。因特快专递往往有留底，万一发生纠纷，开发商也难以推托。
  但是，在实践中有些精明的开发商在认购书中会写明“合同文本为本认购书的附件，认购人已认真阅读并无异议”，若认购人签署了该认购书，则应视为已了解并同意合同文本中的条款，届时如再以合同中存在不公平条款为由拒绝签订合同，开发商将有权没收定金。因此，认购人一定要认真阅读认购书，如合同文本作为认购书附件的，对合同文本也要认真阅读，在确定无异议后再签署。
  以上信息来源于网络，仅供参考

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  森深不见鹿 2015-11-18 08:01

  定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。
  
  　　“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
  
  　　而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
  
  　　特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的

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  木子星生 2015-11-18 00:39

  购买商品房的过程中，在买受人(购房者)与出卖人(开发商)未订立《商品房买卖合同》前，一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。但是，“订金”和“定金”这两个词语在大多数买受人的心里，意识不到他们的区别，因此，在实际的购房活动中往往被混为一谈。然而，这两个词语在法律意义上的区别应该说还是很大的。
   
  首先，“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。
   
  而“定金”在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类，如证约定金、成约定金、违约定金、解约定金、立约定金等。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。
   
  “定金”的作用有两种情形：
   
  ①合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；
   
  ②合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。
   
  《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
   
  由此可见，买受人在签订“房屋认购书”时，要分清自己交纳的到底是“订金”还是“定金”，做到心中有数。
   
  ①在“房屋认购书”中约定的为“订金”：《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第二十二条第二款规定：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”此种情况下，买受人可与出卖人详细约定“订金”的性质，否则到时想要主张“定金”的权利的话，将不会被人民法院支持。
   
  ②在“房屋认购书”中约定的为“定金”：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，买受人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。
  希望对你有帮助！

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