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  Lin_4987 2015-10-09 01:08

  住宅和公寓的区别之用地性质和产权
  首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。
  象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求，房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
  
  房屋价格
  政府没有一个明确的规定，什么样的项目是公寓，什么样的项目是住宅，只是在审批开发商报批项目为公寓的时候，有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
  其他费用
  公寓按照商业用房贷款利率（最低上浮10%），首付4.5成。如果是住宅，则按照住宅按揭贷款利率（最高下浮30%），首付20%（首套）。
  交易税费
  象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求，房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
  住宅交易税费的缴纳：
  卖方要缴纳个人所得税全额的1%或差额的20%，满5年，且为家庭唯一住所的可免征；普通住宅营业税为全额的5.6%，5年以上（含5年）免征；过户费3元/平。
  买方需缴纳契税90平以下1%，90-144平为1.5%、144平米以上以及二套以上为3%；过户费3元/平。此外还需缴纳约110元的房屋产权登记费和20元土地证工本费。
  公寓性质即商业性质交易税费：商铺即非住宅交易与是否满5年无关。
  卖方所需交纳的税费分为差额和全额征收两种方式。
  1、差额征收：营业税=差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%，个人所得税=差额20%，土地增值税=差额30-60%，交易过户手续费=5元/平。
  2、全额征收：营业税=全额征收×5.6%；个人所得税=全额20%，土地增值税=全额3%，交易过户手续费=5元/㎡。是选择差额还是全额交纳税费，您可根据自己房屋的情况计算，哪个交的少就选哪种方式。
  买房需交纳税费：契税=全额3%，交易过户手续费=5元/平，房屋产权登记费=550元/套。
  住宅和公寓的区别之面积
  从面积上来看，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，单套公寓的面积一般要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，反之面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的层高一般都在2.8米以上，这也让其与普通住宅相比要显得格外的宽敞许多了。
  住宅和公寓的区别之功能和配套
  从功能和配套方面来看，公寓一般都要达到正常酒店话管理的标准，也就是说24小时热水和24小时电梯是必须具备的。而且公寓都设立大堂，虽然这对开发商来说是有点损失，不过它却可以提高整个公寓的舒适性和豪华感。而反之，普通的居民住宅通常都不会具备这些特点。
  住宅和公寓的区别之购买人群
  公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好。在加上公寓大部分都处于交通方便、繁华的地段，具有良好的通风性和完备的配套，这也使它的增值空间和投资空间都大大提高。
  住宅和公寓的区别之使用
  　除此之外，公寓在使用方面也与普通住宅有着很大的区别。首先，公寓每户的居住人数通常比较多，能够达到4至8人，多为社会人员，居住时间也都较短，最长也不会超过几年时间。而普通住宅每户仅达到3到4人，主要是以家庭成员为主，居住时间也很长。
  住宅和公寓的区别之规定
  在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积像卧室、起居室、卫生间、厨房都有最小使用面积要求，而公寓则没有严格要求。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室起居室厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7，而公寓则没有日照和通风面积要求。

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  wangsanbao123 2015-10-08 21:10

  1、什么是商品房
  商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。
  从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。
  2、．公寓式住宅
  公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
  希望我的回答对你有所帮助。

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  小牛k1 2015-10-09 06:50

  你好，公寓是小概念，住宅是大概念。住宅包含公寓。
  　公寓楼为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。
  　　商品房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。

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