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  [昵称被屏蔽] 2015-09-23 18:44

  二手房的纠纷比较多,也比较复杂,如果您想买二手房,则买房之前由必要了解一下关于二手房的相关信息.针对您对二手房合同以及相关注意事项的相关疑惑,我从以下两方面为您讲解,希望您有所认识.一、您知道二手房买卖合同的内容有哪些吗?请看下面为您罗列的几点：1、当事人的名称或姓名、住所2、标的3、价款4、履行期限、地点、方式5、违约责任6、解决争议的方式7、合同生效条款8、合同中止、终止或解除条款9、合同的变更与转让10、附件二、关于二手房买卖合同有什么注意事项,主要注意的内容如下：（一）防止房屋信息不明您购买二手房前,要注意：1、了解房屋信息：消费者要到房屋所在地的房地产管理部门了解有关房屋信息.包括了解房屋产权,卖房人是否为独立拥有房屋产权人,如与其他人共有,必须与全部共有人订签房屋买卖合同.2、了解房屋租赁情况：如房屋已出租,则租赁合同对购买人继续具有约束力.3、了解房屋是否为交易受限的福利房.因为国家对于福利政策房的转让年限、买房人资格等有特别的规定.（二）防止落入中介陷阱房产中介常要求消费者在签订二手房买卖合同前支付“意向金”,并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款.部分消费者对此类条款不够重视,误认为“意向金”可无条件退回而轻易付款.其实,“意向金”虽不具有“定金”的性质,但依据双方约定转为“定金”后,将适用《担保法》有关定金罚则的规定,消费者应当谨慎支付.同时,也可以和中介设定转定的附加条件,多一次确认的机会.（三）防止合同内容纠纷购买二手房要注意签订好三个合同.它们分别是与房产中介签订的“居间合同”、与卖房人交易的“房屋买卖合同”和向银行贷款的“贷款抵押合同”.合同签订前,可向相关房屋交易机构、房地产经纪人行业组织咨询订立合同的注意事项；签订合同时,要看清合同条款,口头约定务必以书面形式写入合同内容,确保购房安全.购买二手房前,您有必要了解其中可能存在的风险,并积极防范这些风险的产生.同时,在签订二手房合同也需要注意二手房合同内容的明确等相关事宜,把具体的内容写入合同条款中,更好的维护自身和法权益.

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  Lin_4987 2015-09-23 16:40

  一、确认房主：核实真实身份
  
  签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖 双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交 易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无 纠纷，对双方行为进行制约。
  
  二、前期费用：是否结算清楚
  
  房屋是否有历史遗留问题，如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供 暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出 的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。
  
  三、维修基金
  
  买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未 缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以 认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
  
  四、生活费用
  
  　　水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有在房 屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。 虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。
  
  　　其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。
  
  五、附属设施：验收不忘记录
  
  　　一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。
  
  六、付款过户：明确操作方式
  
  　　购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付 款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的 过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。
  
  七、迁户延迟：慎约时间责任
  
  　　按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
  
  八、违约责任：约定偿付时间
  
  　　这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出 现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就 是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条 款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同 条款的最终落实。
  
  九、补充协议：空白处不留白
  
  　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

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  du845968102 2015-09-23 16:22

  主要注意的内容如下：（一）防止房屋信息不明您购买二手房前,要注意：1、了解房屋信息：消费者要到房屋所在地的房地产管理部门了解有关房屋信息.包括了解房屋产权,卖房人是否为独立拥有房屋产权人,如与其他人共有,必须与全部共有人订签房屋买卖合同.2、了解房屋租赁情况：如房屋已出租,则租赁合同对购买人继续具有约束力.3、了解房屋是否为交易受限的福利房.因为国家对于福利政策房的转让年限、买房人资格等有特别的规定.（二）防止落入中介陷阱房产中介常要求消费者在签订二手房买卖合同前支付“意向金”,并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款.部分消费者对此类条款不够重视,误认为“意向金”可无条件退回而轻易付款.其实,“意向金”虽不具有“定金”的性质,但依据双方约定转为“定金”后,将适用《担保法》有关定金罚则的规定,消费者应当谨慎支付.同时,也可以和中介设定转定的附加条件,多一次确认的机会.（三）防止合同内容纠纷购买二手房要注意签订好三个合同.它们分别是与房产中介签订的“居间合同”、与卖房人交易的“房屋买卖合同”和向银行贷款的“贷款抵押合同”.合同签订前,可向相关房屋交易机构、房地产经纪人行业组织咨询订立合同的注意事项；签订合同时,要看清合同条款,口头约定务必以书面形式写入合同内容,确保购房安全.购买二手房前,您有必要了解其中可能存在的风险,并积极防范这些风险的产生.同时,在签订二手房合同也需要注意二手房合同内容的明确等相关事宜,把具体的内容写入合同条款中,更好的维护自身和法权益.

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