3条回答

• 

  木子星生 2015-08-21 10:53

  签订商铺租赁合同需注意的事项有以下几点：
  一、签定合同前的调查
  　　承租商铺前，赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：
  　　1、 房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用；否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。
  　　2、 房屋权利人：确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同。
  　　3、 房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息的，新租赁合同无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。
  
  二、免租装修期
  商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。
  　　
  　三、　签定合同发生的费用
  　 租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺对应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，押金也应适当高一些，以免不够抵充上述费用。还需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，在押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同中约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
  
  四、税费
  　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
  　　1、 出租：
  　　营业税及附加 租金*5.55%
  　　房产税 租金*12%
  　　个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
  　　印花税 租金（总额）0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）
  　　土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
  　　2、转租：
  　　营业税及附加 转租收入*5.55%
  　　印花税 转租租金（总额）0.1%
  　　在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征的网点工作人员。
  　　虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不能以某些代征网点短期内较低的税率为长期的标准。
  
  　　五、办理营业执照的注意事项
  　　承租商铺目的是开展商业经营活动，商业经营活动首要条件是合法——必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
  　　1、 原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照；
  　　2、 商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
  　　3、 房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照；
  　　4、 涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
  　　5、 因出租人材料缺失而无法注册营业执照。
  　 对于上述第1、2、3、5条的情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
  
  　　六、装修的处置
  　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意事项：
  　　1、 明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
  　　2、 解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。
  　　3、 明确租赁期满时，装修等的处置方式。
  
  　　七、水、电、电话线等的注意事项
  　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利
  　
  　八、　签定合同后的租赁登记事项
  　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：
  　　1、 登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；
  　　2、 经登记的备案，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
  　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
  
  　　九、转租问题
  　　商铺市场中经常遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下事项：
  　　1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签租赁合同，也需要征得出租人同意。
  2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。
  
  　　十、商铺的租售
  　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
  　　1、出租人在出售时，承租人享有同等条件下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
  　　2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
  
  　　其他注意事项
  　　在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

  0 评论
• 

  theworld_1427 2015-08-21 00:53

  1、你交给现在的租客转租费，他把他在原租房协议下的权利转让给你（现在看来就是半年的租期了）。
  2、房东承诺5年内不加房租（这种承诺如果不落实在协议上一点用都没有）。
  3、房东承诺在同等条件下，优先将房屋租给你，并优先与你签订续租合同。
  4、再加一个条款，如果非因你的原因，半年之后房东拒绝与你续签租房协议，现在的租客必须把转租费退还给你。
  
  如果房东不愿意签，或者你没有那么强的谈判地位，那么你和现在的租客签署的协议中至少要有上述第4条。

  0 评论
• 

  梦见了什么 2015-08-20 23:50

  注意转租合同与主合同的期限问题：
  
  　　1、签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意；
  
  　　2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限；
  
  　　3、合同中约定事项不能超过主合同。
  
  　　不是所有的房子都可以转租，只有满足以下情形的承租人才可以把房屋转租：
  
  　　1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
  
  　　2、租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。
  
  　　3、承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
  
  　　4、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。
  
  　　5、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料：
  
  　　(1)房地产权证书或者其他合法权属证明；
  
  　　(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；
  
  　　(3)房屋租赁合同。
  
  　　限制房屋转租的情形：
  
  　　1、承租人拖欠租金的；
  
  　　2、承租人在承租房屋内擅自搭建的；
  
  　　3、预租的商品房。
  
  　　另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。
  
  　　承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
  
  　　4、不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。
  
  　　房屋转租的税费如何收取？
  
  　　根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：
  
  　　1、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
  
  　　2、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
  
  　　3、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函〔2002〕146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
  
  　　(1)财产租赁过程中缴纳的税费；
  
  　　(2)向出租方支付的租金；
  
  　　(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
  
  　　(4)税法规定的费用扣除标准。

  0 评论