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  cjh531774343 2015-08-22 21:26

  　第一、注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
  
  　　第二、注意审查房屋价款、其他费用及佣金，房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
  
  　　第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
  
  　　第四、注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
  
  　　第五、注意确定违约责任条款和救济方式，确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

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  ddd_3192 2015-08-18 23:01

  购房者需要对售房者有准确的了解
  　　购房者应当查看房产证所有人的身份证件。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。
  　　此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。
  
  二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证
  　　合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。
  
  购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解
  　　这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题；该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
  
  购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封
  　　如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉（非专业人士难以把握）。
  
  　如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
  
  购房者还应了解随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装修的详细情况
  　　估算税费负担
  　　二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、
  　　教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

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  zsysandman 2015-08-18 20:30

  签订二手房买卖合同注意事项：
  　　一、确认产权的可靠度
  　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
  　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  　　二、考察原单位是否允许转卖
  　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
  　　3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  　　三、查看是否有私搭私建部分
  　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如阳台改成卧室或厨房、一间分隔成两间;
  　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  　　四、确认房屋的准确面积
  　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
  　　2、产权证上一般标明的是建筑面积;
  　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  　　五、观察房屋的内部结构
  　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
  　　2、管线是否太多或者走线不合理;
  　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  　　六、考核房屋的市政配套
  　　1、打开水龙头观察水的质量、水压;
  　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
  　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
  　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
  　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
  　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
  　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
  　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  　　七、了解装修的状况
  　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
  　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  　　八、查验物业管理的水平
  　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
  　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
  　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
  　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  　　九、了解以后居住的费用
  　　1、水、电、煤、暖的价格;
  　　2、物业管理费的收取标准;
  　　3、车位的费用。
  　　十、追溯旧房的历史
  　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
  　　2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
  　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
  　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

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