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  秉锅锅155 2015-08-19 08:59

  　　一、首先看开发商是否具备“五证”
  
  　　“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
  
  　　二、使用规范的合同文本
  
  　　许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。
  
  　　三、查验有关证明文件
  
  　　买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
  
  　　四、买期房要注意建筑面积的约定
  
  　　在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
  
  　　五、买期房要约定资讯条件和时限
  
  　　所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
  
  　　六、签约时要注意房屋质量问题
  
  　　购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
  
  　　七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
  
  　　八、注意合同文本中补充协议的内容
  
  　　购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
  
  　　九、注意约定违约责任
  
  　　违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

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  ddd_3192 2015-08-18 22:04

  1.你首先要注意交定金是以认购书的方式还是仅仅只是简单的定金条或其它类似的定金收据，这本来是不合规矩的，国家其实已有政策要求取消这种方式，只是行业内在营销上默认操作而已，说白了收定金本就是违规操作，但开发商为了保证销售的稳定也不得不这样，只要不过分，大家都互相理解一下。
  这里你要注意条款，一般来说有认购书或详细的定金说明文本的话，会约定交款签合同时间，如果之前没约定时间，那有可能开发商还没有办理好《商品房预售许可证》，这样他们就无法确定具体能签合同的时间，看你提到的说短信通知哪天来交就必须哪天来，应该是他们还未办理好。这个其实你不用担心，这是营销手段，若收到短信，而你碰巧那天又有事情无法前往办理，应提前电话与置业顾问沟通，看你这情形置业顾问态度也不怎么好，建议录音，呵呵。
  
  2.现在签合同都是在网上输入相应信息后再打印，客户看看直接签字确认，俗称网签合同，但要不了4个小时，因为很多条款早已在房管局统一范本格式下修改并在网络后台填好，只需要输入买房人相关信息和房源信息以及价格和付款方式就可以了，加上签字付款这些流程最多1个小时/人（看打印机好坏，呵呵）。
  
  3.合同中需要注意几个地方：
  ×重要的：
  A.是否有商品房预售许可证号
  B.是否有土地许可证号
  C.是否有建筑施工许可证号
  ×这3个很重要，按理说缺一不可，否则就很有问题（当然不是一概而论，因为有些开发商还在办理当中，可能是先和你签范本合同，拿到证后再让你来换正式合同，看开发商操作），顺便说一下，其实你去买房时应注意大厅里是否挂有相关证件的原件或影印件，如：上面提到的三证，还有建筑施工规划许可证，企业营业执照，税务登记证，资质证书或暂定资质证书等，按要求这些是必须要做公示的，也就是说你是可以要求开发商提供给你看看的！
  D.建筑施工时间，竣工时间
  E.房屋结构（砖混、框架、框剪等）反正卖房的给你说的什么结构，那合同中应该要体现出来
  F.房屋用途，土地用途
  G.土地年限（这要解释一下，一般来说都是70年，但有些开发商拿地途径不同，可能实际达不到70年，当然能达到最好，不过可以谅解，只要他们能有一个合理的解释，但一定不能低于50年）
  H.逾期交房的违约责任，赔付的方式，不过这个一般都是开发商定的，他们说怎么赔就怎么赔的，没法商量
  I.小区内的设施提供，如水电气光纤，花园之类的
  J.交房时间
  K.办证时间，国家规定原则上是2年之内办齐双证，一般是从交房时间算起，第一年内办好房产证，从办好房产证的时候算起次年内办好土地证，这个看开发商怎么约定，有些开发商会直接把办证时间约束到2年
  L.物管，要注意有没有物管公司的名称和资质证号，还有就是物管费收取标准
  
  合同中大致要注意这些，一般还会有个合同副本，副本中还会有其它约定，要仔细看，副本不是网上出，都是开发商自行拟定的。
  建议，如果有律师朋友，最好带上一起去看看，但不用太较汁，因为有些条款大家都心知肚明你是改不了的，所以只要不是太过分的没必要争执。
  
  大致这些，其实多做沟通会解决很多问题的。
  
  综合你的问题，补充说一下，没有什么是死的，你也知道这个社会的复杂，如果你在当地有关系，或者说能通过朋友找到诸如房管局或公安局之类的当官的关系，那你根本就不用怕他们扣你订金什么的，不过前提是大家都要讲理，比如他们通知你了，你确实有事去不了，那么应该电话先告知重新约时间，当然他们如果不讲理，那你有关系的话你也可以不讲理了，呵呵，不过开发商或多或少都和当地这些单位有打交道，闹大了就看谁的关系硬了，但再大的公司一般都要给我开始给你说的那两个单位的面子，当然有直接政府的关系就更不怕了，呵呵

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  zsysandman 2015-08-18 20:23

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  关于房屋面积方面的条款
  商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
  另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
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  关于价格、收费、付款额同的条款。
  价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
  可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
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  关于房屋质量的条款。
  购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
  双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内 产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按 《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。

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