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梦见了什么 2015-08-23 13:08
承租商铺应注意的十一事项
一、调查商铺的档案
承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
1、 房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、 房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3、 房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
二、确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求;
三、把每年租金调整幅度事先约定于合同当中,明确何种条件下可调整房租;
四、确认商铺整修期是否免租,费用由谁来负担,租约到期之后,店面是否应恢复原状,最好把店面照片存档,并注明使用材质,作为日后原状归还的证明;
六、确认租约到期后如继续承租,要提前多久告知;
七、应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。
八、明确约定合同终止后装修物的归属原则
九、租赁合同期限与转租权
十、明确约定承租优先权:
1.合同期满后承租优先权期限.
2.承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10%均属同等条件.
十一、做好证据保全工作
承租人应该保存好的证据包括但不限于:
1.出租人同意装修的证据
2.出租人签字的租金收据
3.承租人的经营数据,如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。
另外,在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
秉锅锅155 2015-08-14 23:35
在普通市民已开始踊跃投资购买商品住房的同时,一些收入较高、积蓄较多的市民,不妨关注一下街道门面房地产,并大胆投资,通过出租门面房得到更多的回报。第三产业的迅速发展,给投资门面房地产带来较佳的商机。商家和业主为了开辟和发展自己的事业,总是选择门面房。除了一些资金实力雄厚的商家和业主可以购买门面房开店外,多数商家和业主由于资金有限而租赁门面房开店。因此,购买门面房,获取房租收入,不失为一种好的投资渠道。从目前投资门面房的途径看,主要有三种:第一种是投资者向房地产开发公司购买商品门面房。第二种是原先就居住在沿街面,旧房被拆时,与房地产开发公司签订就地原房与新建房抵补订购协议。即原住房面积与新建门面房面积相抵,补贴差价和支付多余面积购买款。第三种是在经过城市规划和土地管理部门批准的新建街道两侧,购买土地使用权,自己直接投资建造门面房。市民在进行门面房地产投资决策时,应注意选择地段、市场较好或有发展前途的门面房。主要看门面房所处的街道是不是原来就是较繁华的街道,或人流量较大的街道;地理位置、周边环境是否有利于招商、经商;新建街道是否有发展前途。一般来说,原来就是商业繁华、知名度较高、人流量较大的街道,加上周边地区企事业单位多,交通方便,有停车场等有利因素,投资经改造的门面房的价值较高,风险较小。对有些新建的街道,要通过调查分析,预测其发展趋势。如发展前景较好的新街道,就可乘其门面房价位较低时投资购买,待到新建街道变得繁华后,能以较高的租价出租门面房,或将门面房以较高的价格转让。
Leolep 2015-08-14 19:56
1、考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯
2、调查市场租金:,大致估算投资回报率:以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格,最后乘以12个月,得出的结果即为年回报率,如年回报率能达到8%—10%之间,该商铺即值得投资,而高于10%的年回报率,自然是更好的。
3、调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证:有实力的发展商几十尤平米的社区2-3年完成了,而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的铺,整个社区的人口入住比较缓慢这样的商铺就没有办法经营。
4、注意区域内商铺的总量和增量
目前,随着城市化进程的加快,在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市,但一些地方商业街规模过大,商铺总量与当地购买力的数量不相适应,导致商铺空置率上升,使商铺局部总量供求关系失衡,导致当地商铺总体价值下降。因为投资市场的投资类别比较少,商铺投资出现了较大的增量态势,不少投资者投资商铺为间接投资,即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用,在找不到求租对象时,只得空置。
5、考察商铺所在商铺的种类和规模
所谓种类,是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者,并迅速成为新的商业中心。所谓规模,指的是商业圈不能太小,要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。
6、严格界定实用面积与建筑面积,避免缩水
蝌蚪 2015-08-14 18:16
第一:关于土地年限,土地法明确了,只有在国家依法征收并给予补偿,回收土地改变用途后,年限才可以发生变化。如果是转让,实际上就是一个二手房转让行为,转让后的使用年限为:总使用年限减去已经使用的年限
第二:买卖二手房(含门面房)一般存在的风险主要有:1,房屋本身是否合法;2,房屋是否归卖方依法所有;3,房屋是否存在纠纷等不适宜买卖、过户的情况;4,是否存在一房多卖等行为;5,房屋本身是否存在问题以及后期可能存在的纠纷;6,房屋买卖完毕后的风险。
一般来说,购买门面房最好选择之际从开发商手里购买,重点选择实力较强的大开发商,这样可以避免上述的诸多问题
如果是购买二手房,请注意:第一是要看清其持有的证件,必须是原件,并通过索要复印件去房产部门查询真伪,确保持证人持有真实证件且其本人就是房屋所有人
第二是要防止房屋被一房多卖或房屋属于共同所有,单方无法擅自处置。而这主要牵扯到的就是房屋共有问题。一般房屋交易,如果对方属于已婚族,最起码在过户交易时要求对方夫妻在场;如房产证上还有共有人名字,共有人也必须在场。至于一房多卖,重点是要在付款的同时要求过户,防止对方耍手段,最好可以通过房产中介进行买卖,可以将一房多卖的审查交由中介来处理,他们比你专业的多
第三是房屋本身存在纠纷,如持有人存在债务纠纷,或与他人存在房屋归属等问题,虽然他持有有效合法证件,但因经济纠纷不能擅自处理房产,因此主要还是要看卖方的一些情况,可以通过一些交流,大致可以探出他的话,对方如果对一些关键问题遮遮掩掩并表示不耐烦等,可以说里面存在的猫腻就比较大了
最后就是房屋过户完毕后,房屋质量和门面房收益风险,前者在过户前一定要看清楚,过户后就容易扯皮了;后者嘛,无法避免,收益这东西真的很难说.
二手房(包括门面房)买卖存在的风险是无法完避免的,但是可以降低到最低,一是选择实力开发商购买一手房,二是通过选择正规房产中介进行交易,三是最好选择知根知底的对象进行交易
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