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  落幕后悲伤 2015-07-25 16:43

  第一项：关于五证
  
  陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
  
  对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
  
  律师建议增加补充条款：
  出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
  
  第二项：关于公摊面积
  
  陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
  
  对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
  
  1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
  
  2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
  
  第三项：关于房产证
  
  陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
  
  对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：
  
  1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。
  
  2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
  
  如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
  
  如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。
  
  第四项：关于书面通知
  
  陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
  
  对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。
  
  第五项：关于所售房屋的坐落位置
  
  陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
  
  对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
  
  第六项：关于所售房屋的抵押
  
  陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
  
  对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
  
  第七项：关于物业管理公约
  
  陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
  
  对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
  
  买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
  
  第八项：关于各方责任范围
  
  陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
  
  对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
  
  律师建议增加补充条款：
  
  如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：
  
  出卖人的责任范围：
  
  1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。
  
  2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
  
  3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。
  
  4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。
  
  通常情况下，房屋验收的条件有：　
  
  房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。
  
  凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
  
  高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。
  
  高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。
  
  高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。
  
  房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。
  
  房屋验收还需仔细检查商品房质量：
  
  （一）检查房屋有无裂缝
  
  首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
  
  看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
  看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
  
  （二）检查房屋有无倾斜
  
  虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
  
  （三）检查房屋有无渗漏
  购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
  
  （四）检查墙面、地面
  
  对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。
  检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。
  
  检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
  
  （五）检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理
  
  主要是为了自然排水（决不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内），看水是否能通畅无阻地排向出水口。
  
  （六）检查门窗
  
  门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。
  
  
  
  何时办理产权证？
  
  房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。
  
  产权证办理的基本程序？
  
  Ｉ、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：
  
  商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。
  
  拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。
  
  单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告）。
  
  个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。
  
  ２、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天３个月左右。
  
  ３、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺廷办证时间．
  
  办理产权证注意事项：
  
  一、交易时确定卖方双证齐全，买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效，应防止代签或漏签。
  
  二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的，因此事前一定要尽量明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费。
  
  三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清。
  
  四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。
  
  五、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用，防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。
  
  六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。
  
  房贷的注意事项
  
  随着住房金融业务的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此专家向广大读者介绍，在办理贷款时的注意事项：
  
  一、申请贷款额度要量力而行
  　
  在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。
  
  二、办按揭要选择好贷款银行
  
  　　对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。
  
  三、要选定最合适自己的还款方式
  
  　目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
  
  四、向银行提供资料要真实
  
  　申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
  
  五、提供本人住址要准确、及时
  
  　借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
  
  六、每月要按时还款避免罚息
  
  　对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽，而造成资金损失，同时，在银行留下不良信用记录。
  
  另外还要注意
  
  一、申请贷款前不要动用公积金
  
  　如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。
  
  二、在借款最初一年内不要提前还款
  
  　按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
  
  三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
  　
  当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。
  
  四、贷款后出租住房不要忘记告知义务
  
  　当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
  
  五、贷款还清后不要忘记撤销抵押
  
  　当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
  
  六、不要遗失借款合同和借据
  
  　申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
  
  购房保险常见问题
  
  为什么要买住房贷款保险？
  
  　购房者在贷款买房时，大多数银行都有“强制性”的规定，必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。
  
  　住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障，因为个人贷款业务期限往往较长，当中可能会出现变数，银行希望借款人在无力偿还贷款时能保障贷款的偿还，而借款人则希望这一保障能使其保留房产；而这种保障是双方都无法解决的，因此引入了住房贷款保险：保险费＝保险金额（即总房价）×保险费率×保险期限。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付，而交保人出险后也可保住房产。
  
  　住房保险主要有个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险和个人购置住房抵押贷款保证保险。而家庭财产保险的投保范围包括房屋及其附属设备，衣服、卧具，家具、燃气用具、厨具、乐器、体育器械，家用电器；附加险有盗窃、抢劫和金银首饰、钞票、债券保险以及第三者责任保险。而个人住房抵押贷款险的保险金额分年计算，保险费率高于抵押贷款屋保险，保险期限不超过20年。由于此种保险类似寿险，是针对投保人发生人身意外等事故的保险，保险公司为此承担的风险较大，其保险责任也制订得较为严格。
  　我国现有的几种住房保险形式
  
  　1、 财产保险。
  
  　目前许多城市开展个人住房贷款时要求借款人对抵押物进行财产保险，财产保险只是对贷款所购得住房在遭受火灾等意外事故时对抵押物的价值补偿，以保证抵押权的实现。
  
  　2、 综合保险
  
  　以苏州、北京为代表，从1993年开始为配合职工购建住房低息贷款的开展，降低贷款风险，保证贷款资金安全，由中国人民保险公司苏州分公司开展了综合保险，综合保险责任包括三项内容：
  
  　一、对借款人抵押的房产进行财产保险；
  
  　二、借款人因意外事故或疾病丧失部分或全部还款能力；
  
  　三、借款人因其他原因无法归还贷款或故意赖帐等造成的贷款本息损失。
  
  　保险期限为自取得贷款之日起至贷款全部还清之日止。在保险期内，由于上述保险责任中的原因造成贷款本息损失的，由保险公司负责赔偿。与财产保险不同的是，综合保险除包括财产保险外，还对借款人的人身及信用进行了全方位的保险，因而对贷款人的资金安全起到保障作用。
  
  　北京市的购房抵押贷款保险与苏州综合保险在财产险和人身意外险相同，第三种保险责任为借款人所在单位倒闭、撤销、被兼井、政策性裁员而失业或收入下降等社会原因致使无法还贷超过3个月时，由保险公司负责偿还24个月的贷款本息。
  
  　3、 信用保险。
  
  　目前成都、上海等城市正在探索由一个有一定资格的社会中介服务机构即住房置业担保公司对借款人提供信用担保的形式。当个人向银行申请贷款购房时，由住房置业担保公司为个人提供专业担保，当借款人不能按贷款合同还贷时，由住房置业担保公司承担连带责任，负责偿还贷款。住房置业担保公司为个人提供担保时，应当同时要求被担保人以其所购、建住房以抵押方式向住房置业担保公司提供反担保。住房置业担保公司承担连带还贷责任的同时，行使抵押权，依法处分抵押物；并负责将抵押人迁出抵押住房，妥善安置抵押人。需要提出的是，与一般保险不同的是，住房置业担保公司有处置抵押物并受偿的权力。
  
  　房地产保险合同的主要内容
  
  　①保险人名称和住所。 ②投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人 的名称和住所。 ③保险标的。 ④保险责任和责任兔除。 ⑤保险期间和保险责任开始时间。 ⑥保险价值和保险金额。 ⑦保险费以及支付办法。 ⑧保险金赔偿或者给付办法。 ⑨违约责任和异议处理。 ⑩订立保险合同的日期。
  
  　房屋保险中现房、期房的保险费是如何计算的？
  
  　总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数
  
  　其中：保险金额为购房总价款；基本险费率为0.8‰，附加地震险费率为0.2‰；缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。
  
  　期房的保险费如何计算？
  
  　目前有很多贷款购房人购买的是期房，往往要在几个月或一年以后入住，所以我们计收从入住日到贷款结束日的保险费。另外，由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前，即入住前尚有一段时间，我们还将扣除在此段时间产生的利息（一年以上期房期的按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算），就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。
  
  　个人购房如何办理保险？
  
  　个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。
  
  住房保险属财产险，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投置了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。
  
  　当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。
  
  　作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。
  
  　如何签订房地产保险合同？
  
  　办理房地产保险，应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是：
  
  　第一，填写投保单。投保单的内容有：投保人的名称、投保日期，被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量，保险责任起讫时间，保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保的依据的文件。
  
  　第二，签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后，应对投保单的内容逐一审核并实地勘查，在确定符合保险条件后可签发保险单。
  
  　第三，收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托来办理，如抵押房地产保险可委托银行办理。
  
  　什么是住房保险？住房保险对住房者有什么好处？
  
  　一般说来，在住房生产。流通、消费过程中，风险事故可能给住房造成损坏，给住房者带来经济、生活上的困难。为消除可能出现的不利影响，住（租）房人可与保险公司达成一项协议，被保险人通过交付一定的费用以获得保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以住房及其有关利益为保险目标的保险，称为住房保险。
  
  　那么，住房保险对住房者有什么好处呢？ 住房保险无论对生产、经营企业，还是对居民个人都有十分重要的作用。主要表现在：
  
  　一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。
  
  　二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。如果投保了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。
  
  　三、住房保险可增加被保险人的信用程度。保险具有提高信用，促进资金融通的作用。 例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于住房所有人信用的提高。
  
  　购房怎样投保？
  
  　当人们用半生甚至是一生的积蓄，花巨款购买了一套住房、且费尽心机进行装修后，这一巨额房产一旦遇到天灾人祸，怎样可以挽回损失？有资料表明：目前不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60％以上；自己主动投保的只占20％左右。这说明了解住房投保，以及选择相关险种就非常重要。
  
  　一、如果是贷款买房，可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额，年保险费率为1‰。保险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长，因此在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人还可选择其它贷款住房保险。
  
  　二、如果已经购买住房，可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋、室内装饰财产列为特约承保财产，可以普通险、长效险两种形式承保。还可选城镇住房定额保险，该险种的保险责任，一是火灾、爆炸；二是暴风、暴雨、雷电、洪水、海啸、龙卷风造成的保险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝；
  
  　三、为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗。其保险期限由投保人选定，普通保期为一年，长效险期为5年，期满后退还全部储金。该险种每份2万元，购买多份可合并计算保险金额。签订保单时，被保险人姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人变动，应及时通知保险公司，办理批改手续。发生灾害事故时应尽力抢救，保护好现场，并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时，应提供保险单和损失清单，有关证明。
  
  　发生提前还款的情况时，如何处理房屋保险？
  
  　如果购房人提前偿还了银行贷款本息，可以选择如下两种方法处理未到期的房屋保险合同：
  
  　1. 变更受益人，由原来的贷款银行变更为购房人本人，保险合同继续有效；
  
  2. 退保，按照未到期保险费的75%退还保险费，保险责任终止
  
  　房屋保险的赔款接受人是谁？
  
  　在贷款期间内，由于房屋的抵押权人是贷款银行，所以房屋保险的第一赔款接受人，即第一受益人是银行。当本保险公司赔偿时，首先支付贷款购房人所欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分支付给购房人，贷款购房人实际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受益程度也随之提高。
  
  　怎样确定房屋财产保险的保险金额？
  
  　根据我国财产保险制度规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋所属是企业还是家庭有所不同。
  
  　企业房产保险金额的确定有三种方式：
  
  　（1）按照账面原值确定保险金额。账面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按账面投保是一种不足额的投保。
  
  　（2）按照账面原值加成数确定保险金额。账面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产账面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保（即保险金额相当于财产实际价值的保险）。
  
  　（3）按重置重建成本投保，重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。
  
  　家庭财产由于没有账册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定。

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  Standby凡 2015-07-25 16:37

  怎样签订购房合同？
  
  　　第一是认真了解开发商的背景，以及其所售房屋的产权状况。
  
  　　要想签订一份严谨的购房合同，其最根本的前提就是签订合同双方的主体合法，如果主体不合法或者不具有相应的资格，那么不但不能实现获取住房的目的，很有可能还会招致损失。由于商品房市场特别是内销商品房市场仍然供不应求，有的单位为了追求利润，非法上市销售房屋，并以低价为诱馆，在宣传媒介做广告，向购房者传播错误信息，以致购房者上当受骗。在商品房交易中，决定交易主体资格的主要有两个因素：
  
  　　一是开发商的合法进行房地产开发利用的权利，其具体表现为是否拥有正规的房屋销售许可证；
  
  　　二是开发商拥有完整的房屋产权。根据相关规定，对于一般的住房消费者来说，下列的房屋最好不要购买：
  
  　　1、集体所有土地上兴建的房屋；
  
  　　2、非房地产开发企业建设、销售的房屋。
  
  　　只有批准房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发企业，才可以建设和销售商品房。另外，在了解了上述的信息之后，为了以后产权登记的办理比较顺利、物业管理能有髙质量等，还应该尽可能地了解一下开发商的资信状况。具有良好资信的开发商，无疑为房地产交易的顺利进行奠定了好的基础。
  
  　　第二是注意在购房合同中明确有关房屋的面积、房价等条款。
  
  　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同必须具备以下几个方面的条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。具体到房地产买卖合同方面，在合同中应该对以下的内容进行明确规定：首先是有关房屋面积方面的条款。购房者在买现房时签订合同应该在此条款中要求写明建筑面积，建筑面积中含有共用面积的组成部分以及具体数量，建筑面积与居住面积的比例；写明合理的面积误差比例，并说明当面积误差在此限度之内的时候为正常误差，并能重新计算单价;而超过这个比例则要追究卖方的违约责任。
  
  　　另外，合同中也应该写明房产的楼号、房号、位置示意图、平面图、户型图。其次是关于价格、收费、付款等。价格是合同中一个重要的内容。一般情况下，价格的规定是十分明确的，但是在购买期房的情况下，应该详细约定，使发展商不能随意提价。在各种费用方面，一方面要求售房方出示相关证明文件，以对费用的合法性进行核实；另一方面，交纳费用之后，要求开具正式发票。在费款的支付上，要明确具体的数额、支付的期限、方式等。如分期付款的，应该写明分期付款的步骤、时间、数额等。
  
  　　第三，注意合同中有关房屋质量、物业管理和不可抗力等容易产生纠纷的条款的制订。
  
  　　房屋质量是经常引起纠纷的—个问题。因此，在合同中，应该对此进行详细的规定，规定具体的质量标准以及相应的违约责任。物业管理也是房产交易中容易出现问题的地方。而物业管理事关人住后的实际生活水平和质量，并且由于我国目前对于物业管理方面的法律、法规以及相关政策尚不健全，所以，在签订合同中，对于这方面应该给予特别注意。可以明确规定业主具有自己选择物业管理公司的权利;物业管理公司的权利和义务;物业管理费用等。
  
  　　虽然根据《民法通则》对不可抗力已经有了明确的界定，即所谓不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。但是，在实际中有些发展商在合同中对不可抗力的概念进行放大性的解释。这样就扩大了发展商的免责范围，有失公正。因此，在签订合同中，应该注意按照相关法律的规定在合同中对不可抗力的概念进行明确的合法的界定。
  
  购房合同注意事项：购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
  购房合同注意事项：在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。

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  仰望天空45度角 2015-07-25 15:23

  签合同中应该注意的事项主要有： 一、从严审查“五证” 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 开发商的“五证”是最重要的证明材料，分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。不过重中之重是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。 对于初次购房者来说，将上述材料作为合同附件，要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。 二、弄清出卖人的义务至关重要 对于出卖人的义务，合同中有多个条款涉及。在商品房买卖合同中，购房者应首先认准签约主体，有的开发商会委托中介公司代销自己的楼盘。开发商作为出卖人，其最主要的义务就是交付符合法律规定和合同约定的商品房并转移其所有权。除此以外，出卖人还负有交付辅助单证的义务。 物的瑕疵担保义务，保证交付的商品房符合质量要求的义务。权利瑕疵担保义务，保证所出卖的房屋的所有权具有合法性的义务;保修义务和忠于预售商品房设计的义务等。 应该说，出卖人的每一项义务都是购房者用口袋中的银子换来的，因此，千万不能忽视。当然，买房应该，不要小看一个合同条款。购房者需要从细节上看端倪，上面的几个方面，是需要购房者在签定合同时需要特别注意的，这是用你的银子应该换来的对价。

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