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  一颗柠檬_4908 2015-06-25 16:02

  (一)净容积率的计算
  1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。
  2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地;再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。
  3、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。
  (二)核定建筑面积的计算
  核定建筑面积计算公式为：
  核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。
  (三)可建建筑面积的计算
  1、可建建筑面积计算公式为：
  可建建筑面积=核定建筑面积 奖励建筑面积 不计入容积率计算的其它建筑面积。
  2、奖励建筑面积按以下规则计算：
  (1)实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
  (2)实施道路奖励面积：中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
  (3)同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。
  3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：
  (1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。
  (2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。
  半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式折算建筑面积：A’=KA
  式中：A’―折算的建筑面积，K―半地下室地面以上的高度与其层高之比，A―半地下室建筑面积。
  (3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。
  (4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。
  (5)市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积;单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。
  4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。

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  HR897048419 2015-06-21 10:55

  建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）
  容积率=建筑面积/用地面积（净）建筑密度=建筑基底面积/用地面积（净）容积率约为3.0，如果是居住用地的话，按规范要求，理论上建筑密度不超出20%-30%，建筑层数大概在9-15层。基本上容积率/建筑密度=建筑层数。

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  Standby凡 2015-06-21 10:55

  容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

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