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  HR897048419 2015-06-11 12:50

  建筑面积和使用面积的换算要看建筑的性质。 准确数字只能是通过测绘得知。 速算系数： 塔楼或是带电梯的住宅，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.434； 多层住宅或是不带电梯的楼房，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.333 首先了解几个公式： 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝建筑面积×公摊系数 公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积 好了，解释一下上面的公式 1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。 2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。

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  TANKAI 2015-06-11 13:28

  建筑面积与使用面积换算系数的由来，本人为大家找到了。这是一个1998年的哈发文件。但这个系数的使用是有特殊说明的。一是施工图纸难以直接测量建筑面积的，按照建筑面积与使用面积比例换算的实际平面系数进行计算和销售；二是这个换算系数是上限。换算的销售系数不得超过以下数值：
  1、多层砖混结构销售系数：1．49；
  2、高层框架结构销售系数：1．57；
  3、岩棉复合结构销售系数：1．45。
  阳台面积已含在销售系数中，不得重复计算。
  另外要说明的是，哈尔滨的系数大是因为北方传统建筑的墙体比南方要厚得多。但如果使用了新型建筑材料，如世纪花园的240mm墙加苯板就使墙体厚度大大降低了，相应的，实际的建筑与使用面积换算系数降了下来，与南方差不多了。如果还要按以上的建筑系数上限来换算销售，明显是一种地产商的欺诈行为。
  详细见如下文件：
  关于加强商品房销售面积计量标准管理的通知
  哈建发〔1998〕188号
  
  一、凡在本市市区内经营商品房（指现房销售和期房预售）的房地产开发企业均应执行本通知规定。
  二、商品房销售面积计算原则
  （一）开发企业商品房销售面积按照施工图纸标定的实际建筑面积计算；施工图纸难以直接测量建筑面积的，按照建筑面积与使用面积比例换算的实际平面系数进行计算和销售（商品房建筑面积＝商品房使用面积×商品房销售系数）。换算的销售系数不得超过以下数值：
  1、多层砖混结构销售系数：1．49；
  2、高层框架结构销售系数：1．57；
  3、岩棉复合结构销售系数：1．45。
  阳台面积已含在销售系数中，不得重复计算。
  （二）开发企业销售现房时，商品房使用面积应按房屋竣工后测量的实际数据进行计算，测量的数据应是室内踢脚线以上墙体间实测的数据；销售期房时，商品房使用面积按施工图纸计算时的数据，应是减去抹灰厚度的数据，其计算结果与房屋竣工后实际的使用面积误差不得超过±0．5平方米。
  三、实行商品房销售系数、楼层差价率审批制度。哈尔滨市人民政府城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）在审批商品房预售项目手续的同时，依据项目施工图纸，在开发企业自报的基础上，审定商品房销售系数、楼层差价率，核发《哈尔滨市商品房销售系数、楼层差价率审批证》。开发企业因建设项目结构复杂而换算出的商品房销售系数超出规定标准的，经市开发办审核后，按批准的销售系数进行销售。开发企业销售商品房时，须向购房者出示审批证。
  四、开发企业销售商品住宅应根据楼层确定差价率，整栋楼商品住宅差价率的代数和趋近于零。
  五、开发企业应严格按照审批的商品房销售系数和楼层差价率销售商品房。购、销双方因商品房面积计量出现纠纷时，以市开发办出具的商品房面积计算数据为准，并会同有关部门进行纠正和处理。
  六、开发企业应依法经营，接受有关部门的监督和检查，对擅自提高商品房销售系数，加大楼层差价率，违法经营的企业，将按国家有关规定严肃处理。
  七、非房地产开发建设项目不准销售商品房。
  八、本通知自1998年8月1日起实行，开发企业所有尚未销售的商品房和新开发的商品房建设项目，均按通知的规定执行。
  九、开发企业商品房销售面积计量标准审批、监督管理工作由市开发办组织实施

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  愤怒的大鸟丶 2015-06-11 13:19

  建筑面积=有效面积 结构面积=使用面积 辅助面积 结构面积 （1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。 （2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 （3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。 （4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

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  我叫张小花 2015-06-11 13:19

  建筑面积和套内实用面积的比把 ？这就要说到：公摊。各种形态的房地产项目公摊系数不一样，只是住宅设计规范上有个建议范围，高层一般要百分之18-25；小高层百分之10-15；底层百分之8左右。

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  [昵称被屏蔽] 2015-06-11 12:09

  98平米的面积是你房产正上的面积，它包含房屋使用面积以及公摊面积。使用面积为60㎡，公摊面积为38㎡，公摊系数=公摊面积/套内面积=38/60=0.633。（按楼主给出资料算出）。 对于公摊面积的划分

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  退后84 2015-06-11 12:07

  1、他们之间没有确定的换算系数,也没有最高限额的。只是住宅设计规范上有个建议范围。 2、其实你问的问题在专业上叫:公摊系数=(建筑面积-使用面积)/使用面积; 公摊系数根据你所够房产的平面计算所得。 3、开发商现在在混淆一个概念,你在买房的时候问公摊,其实他们告诉你的是公摊率(专业上是没有公摊率的概念的,是开发上忽悠客户而创造的,但是现在有在社会上广泛使用的一个概念)。 公摊率==(建筑面积-使用面积)/建筑面积。 4、从上面两个公式可以看出,因为建筑面积肯定大于使用面积,所以同样的一套房子,公摊率肯定比公摊系数要小,这样表面上好像你的公摊就比较小似的。 5、怎样才能找到你买的房子的换算系数呢,就是问开发商要,这个系数一般是开发商委托有资质的房产测绘公司通过测绘得出来的。

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  fulili19951109 2015-06-11 12:00

  、他们之间没有确定的换算系数,也没有最高限额的。只是住宅设计规范上有个建议范围。 2、其实你问的问题在专业上叫:公摊系数=(建筑面积-使用面积

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