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  HR897048419 2015-06-10 12:43

  土地增值税的计算方法
  
  一、基本计算方法
  
  （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
  增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数
  （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
  值额＝销售收入―扣除项目金额

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  我叫张小花 2015-06-10 11:59

  土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数

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  yushaojie 2015-06-10 11:34

  土地增值税税率表
  　　
  　　计算公式
  　　
  　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
  　　
  　　土地增值税税率特点
  　　
  　　税种特点与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
  　　
  　　(1)以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
  　　
  　　(2)征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
  　　
  　　(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。
  　　
  　　(4)实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
  　　
  　　计算方法
  　　
  　　和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：
  　　
  　　按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
  　　
  　　增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
  　　
  　　增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
  　　
  　　按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
  　　
  　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
  　　
  　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
  　　
  　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  　　
  　　计算增值额的扣除项目：
  　　
  　　(1)取得土地使用权所支付的金额;
  　　
  　　(2)开发土地的成本、费用;
  　　
  　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
  　　
  　　(4)与转让房地产有关的税金;
  　　
  　　(5)财政部规定的其他扣除项目。
  　　
  　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：
  　　
  　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  　　
  　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  　　
  　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  　　
  　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  　　
  　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
  　　
  　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
  　　
  　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
  　　
  　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%
  　　
  　　土地增值税税额=增值额×30%
  　　
  　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
  　　
  　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
  　　
  　　(四)增值额超过扣除项目金额200%
  　　
  　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
  　　
  　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

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  wanner1994 2015-06-10 11:08

  　土地增值税应纳税额=(转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金)×适用税率
  　　1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格;
  　　2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;
  　　3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。
  　　4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
  　　例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少?
  　　解析：柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为：
  　　1.营业税=640000×5%=32000(元);
  　　2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7% 3%)=3200(元);
  　　3.印花税=640000×0.05%=320(元)
  　　4.土地增值税：可扣除项目金额=460000 600 (32000 3200 320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)
  　　5.个人所得税，可扣除的房屋原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000 3200 320 43164=78684(元)，可扣除的合理费用=装修费 手续费、公证费等=40000 500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为(400000×10%)40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费)，应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。合计税款总额=32000 3200 320 43164 21763.2=100447.2(元)。
  　　不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法
  　　土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1 5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率
  　　1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;
  　　2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;
  　　3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数。(详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号))
  　　例2：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?
  　　解析：刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：
  　　1.营业税=640000×5%=32000(元)
  　　2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7% 3%)=3200(元)
  　　3.印花税=640000×0.05%=320(元)
  　　4.土地增值税：可扣除项目金额=400000×(1 5%×2) 12000 (32000 3200 320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元)，增值率=152480÷487520×100%=31.28%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税=152480×30%=45744(元)
  　　5.个人所得税，可扣除的房屋原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000 3200 320 45744=81264(元)，可扣除的合理费用=装修费 手续费、公证费等=40000 500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为(400000×10%)40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费)，应纳税所得额=640000-412000-81264-40500=106236(元)应纳所得税额=应纳税所得额×20%=106236×20%=21247.2(元)
  　　既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法
  　　土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)
  　　例3：张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房(非普通住宅)出售，售价为50万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格(假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收)。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?
  　　解析：张先生转让的这套住房属于非普通住宅，其居住时间为三年零四个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受减半征收的优惠。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格，因此个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收。张先生应缴纳的税额为：
  　　1.营业税=500000×5%=25000(元);
  　　2.城市维护建设税及教育费附加=25000×(7% 3%)=2500(元);
  　　3.印花税=500000×0.05%=250(元);
  　　4.土地增值税=(500000×1%)×50%=2500(元);
  　　5.个人所得税=500000×1.5%=7500(元)。

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  繁华尽落 2015-06-10 11:02

  计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：
  
  (一)增值额未超过扣除项目金额50%
  
  　　土地增值税税额=增值额×30%
  (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
  (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
  (四)增值额超过扣除项目金额200%
  
  　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
  
  　　土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

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